(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、案件详情
(一)当事人情况
原告李华鹏是北京市昌平区N村的村民,拥有N村B号宅基地的使用权及地上房屋的产权。被告王丽霞系张美君(非N村村民)的女儿,张美君于2003年10月16日去世,其丈夫张伟辉于1999年去世。
(二)合同签订情况
2000年9月20日,李华鹏与张美君签订了《买卖房屋协议书》,约定李华鹏将B号宅院(包括北房5间、厢房东西各2间)以12万元的价格卖给张美君。协议签订后,张美君支付了购房款,李华鹏交付了房屋和院落。该协议由李华鹏签字,王丽霞代张美君签字,并经N村村民委员会主任刘勇峰签字盖章确认。
(三)原告主张
李华鹏向法院提出三项诉讼请求:
1.请求确认2000年签订的《买卖房屋协议书》自始无效,理由是宅基地使用权具有身份属性,非本集体经济组织成员无权取得,张美君的购买行为违反了法律法规的强制性规定,损害了集体经济组织的权益。
2.要求在支付对价的情况下,法院判决王丽霞腾退并返还B号宅院及房屋。
3.要求王丽霞承担本案的诉讼费用。
(四)被告答辩
王丽霞辩称:
1.李华鹏提交的《买卖房屋协议书》的合同当事人是李华鹏与张美君,而非李华鹏与张美君(王丽霞代),因此李华鹏请求确认不存在的合同无效,其诉求不能成立。
2.李华鹏既未提供其对B号房屋拥有所有权的有效证据,也未提供王丽霞对该房屋拥有所有权或已继承该房屋的证据,且协议签订及房屋所有权转移已超过二十年,其诉求不应得到法院保护。王丽霞认为李华鹏是在争抢张美君的遗产,而在继承未结束前,李华鹏无权对遗产提出主张。
二、法院查明事实
法院经审理查明:
1.确认了2000年9月20日李华鹏与张美君签订《买卖房屋协议书》的具体内容,以及协议签订后双方履行了付款和交房义务的事实。
2.查明了张美君及其丈夫的死亡时间,以及王丽霞作为张美君长女的身份情况。
3.王丽霞提交了《集体土地建设用地使用证》复印件(显示土地使用者变更为张美君)、张美君户口迁入费《收据》、《电费登记表》和自来水安装《收据》等证据,以证明张美君对房屋的所有权,但这些证据不足以改变案件的法律性质。
4.在庭审中,法院向王丽霞释明《买卖房屋协议书》无效,并询问其是否反诉,王丽霞表示无权反诉。
三、法律分析
(一)合同效力问题
根据我国法律规定,宅基地属于农村集体所有,宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的特定权利,与成员身份紧密相连。非本集体经济组织成员购买农村房屋,必然涉及宅基地使用权的流转,这种行为违反了法律法规的强制性规定。在本案中,张美君并非N村集体经济组织成员,其与李华鹏签订的《买卖房屋协议书》虽为双方真实意思表示,但因违反法律禁止性规定,应属无效合同。
(二)被告主体资格问题
张美君去世后,其在《买卖房屋协议书》中的权利义务依法应由其继承人继承。张美君的配偶张伟辉已先于其死亡,且无证据表明张美君死亡时有在世的父母,因此王丽霞作为张美君的长女,是其第一顺序继承人,具备本案被告的主体资格,依法继承张美君在该合同中的权利义务关系,也应当承担合同无效后的相应法律后果。
(三)诉讼时效问题
李华鹏的第一项诉讼请求是确认合同无效。由于合同无效是基于违反法律强制性规定这一事实,自合同签订时起就不具有法律效力,并非因时间经过而产生或改变其无效的性质。因此,确认合同无效的请求不适用诉讼时效的规定。而合同被确认无效后,当事人关于返还财产及赔偿损失等基于合同无效而产生的请求,才应当适用诉讼时效的相关规定。所以,李华鹏的诉讼请求未超过诉讼时效,其主张具有法律依据。
四、判决结果及影响
(一)判决结果
1.法院判决李华鹏与张美君于2000年9月签订的《买卖房屋协议书》无效。
2.王丽霞于本判决生效后三十日内腾退北京市昌平区B号院落及房屋,返还给李华鹏。
(二)影响和启示
此案例对于农村房屋买卖交易具有重要的警示意义。一方面,农村集体经济组织成员在处分宅基地及地上房屋时,应当充分了解法律法规的限制,避免与非本集体经济组织成员签订房屋买卖合同,以防合同无效带来的法律风险和财产纠纷。另一方面,非本集体经济组织成员在购买农村房屋时,要谨慎考虑法律风险,因为即使签订了合同并支付了价款,也可能因违反法律规定而无法取得房屋的合法所有权。同时,法院在审理此类案件时,会严格依据法律法规,综合考虑合同签订的背景、当事人的身份以及合同的履行情况等因素,来判断合同的效力和当事人的权利义务关系,以维护农村集体土地制度的稳定和当事人的合法权益。
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