来源：中国房地产报
吕颖雅/发自广州
曾跻身广州“十大豪宅”行列的爱群荟景湾，近日再次流拍。这已经是第三次流拍了。
今年7月，爱群荟景湾50多套房源首次出现在京东法拍平台，迅速引发市场关注。这些房源均为广州市景兴房地产开发有限公司破产资产包中的核心资产，但是首轮拍卖最终未能吸引任何人出价，只得宣告流拍。
9月中旬，再次启动第二轮拍卖，最终，仍未能摆脱流拍的命运。
进入12月，这批房源再次第三度挂拍，公寓单位的起拍价已降至约3万元/平方米，住宅单位的起拍价为4.2万元/平方米。尽管价格大幅下调，可是目前已有超过一半的房源再次流拍，剩余房源将择时再拍卖。
隐藏成本过高
近两年，广州大平层豪宅遍地开花，但早在2011年，爱群荟景湾便以全盘超过300平方米的产品亮相，此外更有720平方米大平层和1200平方米的顶层复式单位。项目内还配备了高端会所、健身房、泳池等一流休闲设施。
凭借这些设计和设施，楼盘的广告语非常响亮——“献给100位影响GDP的人”。当时，住宅产品的售价大约6.5万~7万元/平方米，复式单位总价高达2亿元。反观如今的法拍价格，较当初开盘价已打了6折。
作为曾经的广州“十大豪宅”，爱群荟景湾为何屡屡折价，却依然未能获得市场的青睐？
从事法拍房的业内人士分析，尽管爱群荟景湾这批房源产权清晰，但流拍的原因在于税费过高。这些房源属于公司物业，相比于个人名下的法拍房，税费负担通常更重。例如，土地增值税的征收比例较高，此外还涉及契税、印花税、增值税、城建税及教育附加税等一系列费用，全部由买家承担。
根据京东法拍平台提供的税费测算表，爱群荟景湾一套341平方米的住宅，起拍价1500多万元，税费总额超过500万元，按照总成本计算，单价约5.9万元/平方米。
“如果将税费算在内，这些房源与市场上的二手房相比，优势并不明显。”该业内人士表示，部分房产还存在欠缴管理费和水电费的情况。由于这些房源为豪宅，面积较大，管理费相对较高。而且，法拍房可能已经多年未得到妥善管理，房屋内部可能存在损坏、装修老化等问题，买家接盘后，可能需要投入大量资金进行修缮和装修。
一位中介机构资深经纪人透露，爱群荟景湾的带看量一直较低，成交量也寥寥无几。该项目的户型以大面积为主，总价高昂，主要吸引的客户群体是广州一德路海味市场、万菱精品批发市场和十三行服装批发市场的老板，需求小众，成交也受限。
跑输大市
根据贝壳APP数据显示，爱群汇景湾目前在售5套房源，挂牌价5.3万~7.6万元/平方米。但是，项目已超过一年未见成交，最后一宗成交发生在2023年8月，一套341平方米的房源成交价为2000万元，折合单价约5.85万元/平方米，已跌破2011年首开时的价格。
与之形成鲜明对比的是，珠江新城的豪宅市场在过去十多年中却经历了价格的飞跃。例如，标杆项目凯旋新世界的广粤尊府组团，2011年时售价不足6万元/平方米，经过13年的市场沉淀，目前其二手房成交价已突破20万元/平方米，涨幅超过三倍。
上述中介经纪人分析，爱群汇景湾位于越秀区沿江西路与长堤大马路交会处，尽管拥有一线江景，但由于位于历史悠久的老城区，周边城市面貌变化有限。与此同时，广州城市的发展逐渐向东迁移，珠江新城CBD已经成为豪宅的集中地，琶洲、金融城等新兴CBD也在不断崛起，昔日的老城区豪宅逐步失去吸引力。因此，爱群汇景湾的客群主要仍以地缘客户为主，市场拓展空间受限，未能吸引更多外区高端购房需求。
不过，市场上并没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。
“已有部分房源经历了三轮流拍，如果第四轮拍卖继续流拍，价格已经接近甚至低于市场估值，届时成交的可能性将增加。”从事法拍房的业内人士补充道。
豪宅法拍市场有所回暖
随着房地产市场的回升，深圳、上海等城市的豪宅法拍市场逐渐回暖。11月，深圳福田香蜜湖水榭花都一处临湖别墅以约2922万元起拍，吸引了13人报名，经过250轮激烈竞价，最终以6954万元成交，折合单价约27万元/平方米。
除此之外，11月全国成交总价最高的标的是上海徐汇区长乐路661号全幢不动产，该标的物建筑面积527.4平方米，评估价1.5亿元，经过41轮竞价，最终以1.27亿元成交，成交价约24.1万元/平方米。
业内普遍认为，豪宅法拍市场活跃的原因在于法拍房交易的透明度提升，且价格相对具有吸引力。同时，优质房产的稀缺性吸引了部分有改善需求的购房者。随着普通住宅与非普通住宅划分的取消，核心区的大型户型愈发受到买家青睐，进一步推动了市场需求的增长。
根据中指法拍数据库监测，截至11月底，2024年全国法拍住宅挂拍数量为28.9万套，同比下降7.2%。累计成交约10.4万套，总成交金额1471.9亿元，成交量较2023年增长6.1%，但成交金额较去年同期减少31.6亿元。
但是，广州爱群荟景湾还没有出现在回暖的行列。