这几天与一位开发商老总闲聊，他说，去年市场难吧，每个月还能走一二十套，但没想到翻年到现在，即便优惠力度比去年还大些，就是卖不动，他问我接下来咋弄？
我只能安慰他一番，说现在是黎明前的黑暗，你们遇到的困难不是个别现象，全国情况应该都差不多。由于房地产事关相关产业的发展，不利于严峻的就业形势改善，最终会对现阶段经济经济发展形成掣肘。所以，国家不可能不管，而且从现实情况看，方方面面确实在动真格，比如一下猛降0.25个百分点的利率，加快对上万个房地产项目一对一的资金支持等等，可以说为了促进房地产平稳健康发展，国家已是不遗余力。
但我们都知道，这些措施相继落地后，当时确实能够刺激一部分购房释放，但不能持续让市场接力回暖，像统计部门公布最新数据显示，70个代表性大中城市，新房下跌的城市数量仍旧达到近60个，与前两个月比，实际上多了5-8个。一个最为关键的原因是，供需差距太大，哪个城市都是如此，这点需求根本就消化不掉前期的库存，何况还有一些开发商还想着新加推以变现，这无疑又增加了库存量，楼市始终处于拉锯战中。
一句话，楼市库存不去掉，就别想市场恢复正常。那么，该怎么办呢？
关注楼市的应该知道，8年前去楼市库存，主要依靠的是全国棚改货币化安置，当时由国开行主导给需要棚改拆迁的项目发放贷款，地方上便有了大笔资金启动拆迁工作，很多城市的棚改货币化安置比例超过了80%，手持大量拆迁款的拆迁户进入楼市购买商品房，楼市库存快速下降。全国平均去化周期由去库存前的18个月降至10-12个月以下，一些城市甚至只有4-5个月，所以，楼市出现了前所未有的热度，量价齐升。
然而，现阶段的情况则是完全不一样，在国家实施“三道红线”去杠杆的过程中，房地产资金迅速流出，且也不允许新增资金进来，每年的商品房成交量大幅下降，但房子还在不停建，库存越累积越多。根据机构的数据显示，截至2024年2月末，全国百城商品房库存去化周期达到23个月，创造了2010年的新高，自然也是超过8年前的楼市库存。这么高的楼市库存，如果力度太小的话，根本就无法实现住房供需平衡，房地产健康平稳发展的目标更是无从谈起。
实际上，国家其实已经在开始实施更为强劲的去库存措施，相关策略也作为房地产新模式的重要组成部分，从目前看，除了常规地放松各项限购限贷政策，刺激购房者入市买房外，还有3大直接举措。
第一个是城中村改造。作为三大工程的第一项内容，城中村改造对楼市去库存作用至关重要，此项工作不仅写进今年大会工作报告，也写进地方两会报告，推进力度可想而知。仅在2024年开年这段时间，各城有关城中村改造授信的额度都超万亿元，平均一个项目超30亿，基本都是用于拆迁补偿和安置房建设等。
根据机构测算的数据显示，未来5年，城中村改造每一年带来的新增住房需求约4400万平米，占2023年新建商品房销售面积的近20%，毫无疑问，如果不考虑新供应商品房的话，这部分需求就可以去化库存约1/5。
第二个是房票安置。根据公开数据统计，全国已经有近60座城市推出房票安置，包括一二三四五线城市都有。房票安置，顾名思义，就是拆迁后发给你房票，然后你拿着房票到当地政府设置好的“房源池”买房，“房源池”其实就是开发商暂时没卖掉的新建商品房。
当然，从目前各城的房票安置政策看，首先是给予一定的奖励政策，比如你在约定时间（一般是1年-1年半）内拿房票去买指定商品房，可以给予一定票面的奖励，一般介于5%-10%之间。其次，不是强制性的，如果约定时间还没去置换，那么，可给现金补偿，但奖励部分没有了。
第三是国家收购房产。
这应该是接下来去楼市库存最大的看点，因为效果直接，而且还是房地产新模式的重要组成部分，决定了国家将要重点持续推进，为什么这么说呢？
房地产新模式中有一项重要的内容就是加大、加快保障房的供应，这是住建部部署的2030年住房发展规划的重点内容，其目的就是实现政府保障工薪族的住房问题。按照最新的规划，保障房供应计划超过200万套/年，按照2023年商品房销售量测算，差不多占到后者的1/5左右，这个数据就比较庞大了。
但我们知道，现在的库存本身就多，如果再大量建设保障房的话，显然不利于楼市去库存，怎么办？
从明确的信息看，中央财政收购存量房用作保障房的试点工作已进入落实阶段，计划对成都、青岛、重庆、天津、福州、长春、郑州、济南试点8座城市投入1000亿，其中已投放福州4.88亿，济南4.6亿，天津12.88亿，青岛18.5亿等城市首笔贷款支持，想必第二批以及其他城市应该也在跟进中。
以青岛为例，该城首笔贷款收购了7个楼盘的2319套房源，都是去化难的项目。从央行青岛分行的表态来看，基本能读出2点信号：
下一步，人民银行青岛市分行将深入贯彻落实党中央关于构建房地产发展新模式有关决策部署，指导金融机构用足用好国家优惠金融试点政策，切实降低住房租赁经营主体融资成本，促进金融与房地产良性循环，助力青岛市房地产市场平稳健康运行。
1.这是按照中央的部署，而且是作为房地产新模式来推动的，正如前面所言，供应保障房是房地产新模式“三大工程”内容之一，而收购存量房，则是适应供求关系发生重大转变新形势，助力房地产平稳健康发展，同样也是房地产新模式的要求之一。由此可见，收购存量房用作保障房应是接下来支持楼市恢复的重要抓手之一。
2.有人说，这点钱用来干啥？需要说明的是这仅仅是首笔试点贷款，如果效果不错的话，意味着其他城市很快就会推广开来，收购住房的量就会快速跟上。更为重要的是，中央财政拨款收购存量房只是其中一部分，更多的是带动地方加入收购大军，共同完成去库存和供应保障房计划。从已知的信息看：
全国多城已开始推出商品房“以旧换新”，目前已有南京、南通、扬州、徐州、宁波、连云港、济南、青岛、济宁等数十个城市执行以旧换新政策。从实施的情况看，具有3个明显的特征：一是无一例外的都是由地方国资收购二手房，二是房子也不能都攒在政府手中，所以政府与房产中介机构合作，由中介机构帮助出售旧房；三是多地还发放以旧换新补贴，这是额外的，一般是几万到一二十万不等。
毫无疑问，国资收购旧房，能释放更多的住房需求，有利于楼市去库存。当然，作为去楼市库存的闭环，那就是不要再轻易新增库存。
对此，住建部已做相关安排，要求地方上报2024年和2025年住房发展规划，以及提前谋划2026年-2030年住房发展规划，其中重要的一条就是“以人定房，以房定地”，说白了，库存很多的地方就不要供地了，库存相对较多的地方就减少供地，确保不轻易形成新的库存。
鉴于以上信息，这两类房子或通通迎来收购机会。
一是实在卖不出去的新房。这个不展开太多，目前已经开展的所有城市都是这么做的，中央财政贷款收购的新建商品房一般都来源于楼市库存较多的区域，其中，总是卖不掉的新房肯定是作为优先收购的对象。
二是用作置换的旧房。以安徽宣城为例，要求老房子建筑面积144平米以内、房贷已经结清、不是违建房等正常房源就可以，而且还不限制套数，有几套可换几套，如果旧房带有车位的话，还可以用来置换成新小区的车位，有几个换几个，考虑非常周到。不过，这里要加一个前置条件是，置换购买的新房必须是政府指定“房源池”的房子。
最后总结一下
需要注意一点的是，各地对收购房源都不同程度打了一定折扣，比如有的按照市场评估价的“88折”收购，甚至还有6折收购的，之所以有折扣，应该是确保收购方不亏损，否则就没办法持续推进下去了。而业主呢，如果不是急于置换，最好要评估一下自己的房子是不是还有潜力？如果有必要的话，建议还是先以高于收购价挂到市场上卖一卖，哪个划算就用哪种方式处置自己的房产。
不管怎么说吧，收购商品房或者二手旧房，虽然是国家有意推动楼市去库存，但确实也是资金困难的开发商，以及急需改善置换居民所盼的，起码给大家提供了更多的选择，可谓是双赢，各方乐见。