取消公摊，楼市将何去何从？

近期，“取消公摊” 成为了房地产领域备受瞩目的话题，多地官宣相关举措，这一趋势正逐渐在全国多地推行开来。12 月 17 日，河北省张家口市住房和城乡建设局等四部门联合发布关于印发《关于推动房地产市场平稳健康发展的若干措施》的通知，落实取消普通住宅和非普通住宅的标准相关政策，并取消商品房销售价格限价机制，鼓励实行 “现房销售”，逐步推进 “取消公摊”。而在此前的 12 月 12 日，湖南省衡阳市自然资源和规划局等部门联合发布《关于全市商品房销售实行套内建筑面积计价的通知》，明确自 2025 年 1 月 1 日起，衡阳市商品房销售实行套内建筑面积计价。其实，早在今年更早的时候，就已经有不少地区提出了类似举措。例如广东省肇庆市，在今年 5 月出台 “21 条” 措施促进房地产业高质量发展，明确从 2024 年 5 月 1 日起，实行按住房套内面积计价宣传销售，推动房地产开发企业依法规范，优化和公开住房公摊面积计算方式，合理适度提高得房率。还有湖南省湘潭市，在 9 月就已明确提出，房地产开发企业可以实行按住房套内面积（不含公摊面积）进行计价、宣传和销售的政策。除此之外，像广州、杭州、长沙和厦门等地，虽然没有明确表示取消公摊，但也通过放宽对赠送面积限制、优化阳台等空间面积计算规则等方式，致力于提高实际得房率。从目前官宣取消公摊面积的城市来看，以三四线城市居多。不过，不管是在哪类城市推行，这一举措都切实关系到广大购房者的切身利益，也意味着房地产市场在计价等方面正迎来重要的变革，“取消公摊” 正逐渐成为一种新趋势，后续也值得大家持续关注。

对于广大购房者来说，取消公摊有着极为重要的意义，它能实实在在地保障大家的权益。以往，公摊面积就像一个 “暗箱”，购房者常常处于被动状态。很多时候，购房者花费大量资金购买房屋，满心期待着能够拥有宽敞舒适的居住空间，可实际到手的使用面积却大打折扣。就像曾经有购房者抱怨，购买的 110 平方米的房子，收房时发现套内面积竟然只有 60 多平方米，购房时销售人员口头承诺的 31% 公摊面积，到收房时却变成了 46%，这样的情况并非个例。公摊面积的计算较为复杂专业，消费者很难去分辨其中的门道，这就给了部分开发商和测量机构可乘之机，在公摊面积上 “动手脚”，导致购房者知情权受损，市场也变得混乱无序，购房者面对这样不透明的购房环境，茫然无措，消费、投资的愿望也受到抑制。而取消公摊后，购房者能够真正做到 “所购即所得”，在购房时心里有了更明确的预期，清楚知道自己的钱花在了哪些地方，买到的每一寸面积都能实实在在地享受到，不用再为那些与自己居住实际使用关联不大的公共区域额外买单，极大地提升了购房的透明度和公平性，切实保障了自身的利益。

取消公摊对于整个楼市的健康发展也是一剂 “良药”。在过去的楼市环境中，部分开发商为了追求利润的最大化，往往把重心放在了如何扩大公摊面积上，通过在这方面 “做文章” 来增加建筑面积，进而提高房屋总价，却忽视了房屋实际使用面积以及品质的提升，导致购房者利益受损的同时，也让楼市陷入了一种不良的 “面积竞争” 状态。然而，当取消公摊这一举措落地实施后，情况就会发生积极的改变。开发商们会意识到，再想单纯依靠公摊来获取利润空间已经行不通了，他们会将更多的精力和心思放在提升房屋的实际使用面积以及品质打造上。比如，会更精心地规划室内空间布局，提高空间利用率，选用更好的建筑材料、装修材料，提升小区的物业服务水平等，以此来吸引购房者的青睐。如此一来，楼市就会逐渐从过去那种只看重面积大小的 “面积竞争”，转向注重居住体验、房屋品质的 “品质竞争”，整个房地产市场也会朝着更加健康、有序的方向不断发展，形成一个良好的市场生态，为行业的长远稳定发展奠定坚实基础。

在楼市交易当中，购房者相对来说往往处于较为弱势的地位，他们的权益也更容易受到侵害。而取消公摊这一举措，恰恰是对购房者权益的一种实质性保护，彰显了社会公平与正义的原则。购房者辛苦积攒的钱用来买房，本就希望能够得到与之付出相匹配的居住空间和权益保障，但以往公摊面积方面存在的诸多问题，让他们的这一期望时常落空。取消公摊后，购房者能够在一个更加公平、合理的环境下进行购房交易，不用担心被不合理的公摊面积 “坑害”，他们的满意度和幸福感也会随之提升。当购房者的权益得到切实保障，感受到了公平公正的购房氛围，社会的和谐稳定也会得到进一步促进。毕竟住房问题关系到千家万户的生活质量和切身感受，取消公摊让房地产交易更加公平合理，有助于营造一个良好的社会环境，让人们在购房这件大事上更加安心、舒心，也体现出整个社会对于公平正义的不懈追求。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，取消公摊从房价角度来看，可能会让房价的计算更为直观透明，以往含公摊的房价容易让购房者对实际房屋价值产生模糊感，而按套内面积计价后，房价单价或许会有相应调整，但更能反映真实的居住空间价值。在得房率方面，这一举措无疑是给购房者吃了颗 “定心丸”，能保障大家实实在在得到更多可使用面积，减少因公摊不明晰带来的得房率争议。并且，这也将推动房地产发展进入新模式，促使开发商从依靠公摊 “做文章” 来盈利，转变为靠提升房屋品质、优化户型设计等实实在在的方式来吸引消费者，对整个行业的高质量发展有着积极引导作用。还有不少专家学者也指出，取消公摊有利于规范房地产市场的计价规则，避免一些开发商利用公摊的复杂性来误导消费者，让房地产交易能在更清晰、公正的规则下进行，从长远看，有助于稳定房地产市场秩序，增强消费者对楼市的信心。

房产中介小李谈到，取消公摊后，开发商的优惠策略可能会发生变化。以前是按建筑面积来算总价，给出一定的折扣，现在按套内面积计价，优惠力度或许会重新调整，购房者需要仔细对比。在房价单价上，虽然看似可能会有所上升，但其实是剔除了公摊部分的价格，总体来说，对于购房者而言是更加公平合理的消费体现。某房产研究总监则分析道，物业费等方面后续可能也会面临调整，以往是按照建筑面积收取物业费，取消公摊后，按套内面积收取会更为精准地反映业主实际享受到的物业服务对应的面积成本。不过这也需要物业行业进一步探讨合理的收费模式，来适应这种变化。而且在实际操作中，对于一些已经建成或者在售但还未交付的楼盘如何过渡等问题，都需要各方共同协调解决，是对整个房地产产业链条的一次考验。

从网络上众多网友的留言来看，大众对于取消公摊基本持肯定态度。原因主要在于大家觉得终于能摆脱公摊这个 “糊涂账” 了，购房时可以更清楚知道自己真正买到的使用面积有多少，不用再担心被开发商在公摊上 “坑一把”。比如有网友说自己之前买房就感觉公摊面积大得离谱，却又没办法，现在取消公摊让他觉得以后买房能更踏实了。当然，大众也关心一些问题，像房价单价会不会因为取消公摊而大幅上涨，导致最终购房成本并没有实质性降低；还有对于已经购买了含公摊面积房子的业主，后续是否会有相应的补偿或者权益保障措施等。这些都反映出大众对于这一政策落实情况的高度关注以及期望能真正从中受益的普遍心声。

取消公摊后，物业费、取暖费等与房屋面积相关的费用将按照套内面积收取，这一变化会带来多方面的影响。从购房者角度来看，在一定程度上能够减轻经济负担。以往按照建筑面积缴费时，包含了公摊部分面积对应的费用，而这部分区域的使用和维护成本其实是分摊到了每一位业主头上。比如，一套建筑面积 100 平方米，公摊面积 20 平方米的房子，原本每年需按 100 平方米的标准缴纳物业费，如果物业费每平方米 3 元，那每年要交 300 元；取消公摊后按套内 80 平方米算，每年就只需交 240 元，长期下来能省下一笔不小的开支，让老百姓在居住成本上得到实惠。但对于物业行业而言，可能会面临不小的挑战。一方面，计费面积减少了，意味着收入会相应减少，部分物业公司可能会通过提高物业费单价来弥补因计费面积减少而带来的损失。例如之前每平方米 3 元的物业费，可能会调整到每平方米 3.5 元甚至更高。另一方面，这也将促使物业行业加快标准化、规范化的进程，推动 “物业行业标准” 的树立与落地，物业需要更精准地核算成本、提升服务质量，来应对业主对于费用变化的关注以及对服务品质的要求，以此来平衡收支，适应这种新的收费模式变化。

取消公摊对于楼盘整体价值会产生较为明显的影响，涵盖二手房价格变化、楼盘出售难度等多个方面，并且对投资者也有着不同程度的影响。在二手房市场方面，随着新房价格结构的调整，二手房价格有望相应降低，从而进一步拉开二手房与新房之间的价格差距。例如，原本同区域新房和二手房因为都包含公摊面积，价格差距不大，取消公摊后，新房按套内面积计价使得单价看似提高了，但二手房如果业主想尽快出手，可能就需要适当降低总价来提升竞争力，这对于购房者而言，无疑提供了更多的选择和比较空间，也让二手房市场的交易格局发生变化。对于投资者来说，情况就变得复杂一些。如果是已经持有房产的投资者，楼盘价值变动会影响其资产价值，当二手房价格面临调整压力时，资产的增值幅度或许不如预期，甚至可能出现缩水情况。而对于准备投资房产的人而言，需要重新考量楼盘的性价比、未来增值潜力等因素，不能仅仅参照以往包含公摊面积时的价格走势和评估标准了，要更加关注房屋的套内实际使用面积、户型等对居住体验影响较大的因素，因为这些会直接关系到后续出租或者转售的吸引力。同时，楼盘出售难度也可能改变，那些套内面积利用率高、户型合理的楼盘会更受青睐，相对更容易出售，而公摊过大、套内空间规划不佳的楼盘在市场上可能会面临滞销的困境。

取消公摊后，公共区域在使用、维护、管理等方面都可能出现一系列变化，涉及业主自治权益等多方面情况，后续也可能引发不少问题。在使用方面，虽然衡阳发出的通知中明确了 “房地产权利人对建筑物专有部分以外的共有部分依法享有的权利及承担的义务，不因商品房销售计价方式变化而受到影响”，但实际中业主对于公共区域的使用观念或许会改变。以往因为公摊面积是购房成本的一部分，业主会觉得对公共区域有相应的权益，如今取消公摊后，部分业主可能会对公共区域的使用变得不那么在意。而在维护和管理上，权责划分需要进一步明确。以前是由全体业主按照建筑面积比例共同承担公共区域的维护费用等责任，现在按套内面积计费后，如何界定这部分费用的分担、谁来主导公共区域的维护管理等都成了需要解决的问题。比如小区的电梯维修、楼道清洁等费用，如果没有清晰的规定，容易引发业主之间的矛盾。同时，业主自治权益方面也受到挑战，公摊面积制度赋予了购房业主对公共区域的权利和责任，取消公摊面积后，对于公共区域的改造、装修等事宜如何决策，怎样保证业主的参与度和决定权，都需要有明确的制度来支撑，否则可能导致公共区域无人有效管理，影响小区的长期居住品质，甚至出现公共设施损坏无人维修、环境卫生变差等情况。

“取消公摊” 这一举措如今已在多地崭露头角，我们有理由期待它能在更大范围、以更快速度铺展开来。一旦 “取消公摊” 形成新的行业规范，对于重塑整个房地产业态将会起到关键作用，有望促使房地产行业从过往一些不合理的发展模式中脱离出来，转向更健康、更可持续的产业运转模式。未来的楼市，或许会呈现出一番全新的景象。开发商们将更专注于房屋实际使用面积的优化以及品质的全方位提升，推出更多空间布局合理、居住体验舒适的优质房源。而购房者们也能在更加透明、公平的环境下挑选心仪的房子，不用担心公摊面积带来的种种困扰，真正实现安居乐业。