原创 刘晓博
国家统计局近日公布了11月的楼市数据，楼市出现了一年多来罕见的回暖迹象。
先看全国11月新房成交金额和成交面积：
上图是根据统计局数据整理出来的，可以看到：11月全国新房卖了8270亿元，销售面积是8188万平方米，同比2023年11月均出现了反弹。
其中成交面积同比上涨了3.25%，销售金额同比上涨了1.39%。这是去年3月以来的第一次。
今年11月的新房成交均价是每平方米10100元，同比去年下降了1.81%。但如果跟今年前10个月的均价相比，则出现反弹。今年前10个的成交均价是9862元/平方米。全国新房均价在连续跌破每平米1万元之后，重返1万元上方。
用“价量齐升”来形容11月的全国楼市，一点都不为过。
楼市的回暖，带动了建筑及装潢材料的销售。这类跟家庭装修有关的消费，11月同比增长了2.9%。而今年前10个月，建筑及装潢材料的销售同比下降了3%，10月同比下降了5.8%。
“建筑及装潢材料”销售的逆转，印证了全国楼市的确在回暖。
楼市在11月的成交放量，跟9月末以来宏观政策、楼市政策大转折有密切关系。
9月末以来，央行降准、降息，降低存量房贷，一线城市全面松绑楼市，楼市降税，国家宏观政策出现了史无前例的新表述：“更加积极的财政政策+适度宽松的货币政策+超常规逆周期调节”。
楼市成交在9月末开始反弹，但从付定金买房到合同备案需要大约20天左右，所以成交数据带有滞后性。
本周公布的11月70个城市房价走势，也印证了楼市有企稳的迹象：
1、新房环比上涨的城市从10月的7个，增加到了11月的21个。
2、二手房环比上涨的城市，从10个增加到了12个。
但新房价格同比上涨的城市跟10月一样，依然是3个城市（上海、太原、西安），二手房同比上涨的城市还是0个。
综合评价70个城市过去1年的房价（新房、二手房），可以发现上海、太原、西安是最坚挺的。此前我们曾撰文分析过这几个城市为何坚挺，这里就不赘述了。
当前楼市的企稳、回暖还都是初步的，需要继续观察2到3个月才能确认。
而且楼市的成交高度分化，一线城市最热，其次是少数二线城市，大部分城市仍然处于僵持阶段或者只有轻微放量。
最近两个月，势头最猛的城市是深圳。
11月份深圳全市一手住宅网签8076套，环比上升94.46%，同比上升191.24%，新房住宅网签套数创下了46个月以来的最高；二手住宅过户7125套，环比上升16.46%，同比上升127.42%，二手住宅成交套数创近50个月新高。
其次是上海。11月，上海二手房网签量达到27050套，创下近44个月的新纪录；新建商品住宅成交面积为68.49万平方米，环比上月上涨0.43%，比去年同期水平上涨14.12%。
今年以来，上海楼市回暖比深圳还要明显。由于前几个月基数高，上海最近两个月的回暖力度看起来不如深圳。
11月，北京二手房成交达到了18763套，创下了近20个月以来的新高；新房网签4888套，同比上涨12%，环比上涨5%。
11月，广州新房网签了8304套，虽然环比下降了2000套，但仍然是全年成交量第二高，是3月小阳春时的1.7倍；当月二手房网签11400套，创下自去年4月以来的新高。
杭州市区（含富阳、临安）11月新房成交7615套，与去年同期相当，创下近5个月新高，环比增长26.5％；当月杭州还成交二手房10429套，环比上涨14.4%，同比上涨18.5%，创下20个月来的新高。
杭州楼市不仅放量，房价也环比上涨，11月新房环比上涨了0.9%，位居全国第一；二手房环比上涨了0.8%。
成都楼市的成交量就更加恐怖，11月单月卖房3.7万套！其中新房成交超过1.1万套，环比上涨54.5%，创下年内成交最高值；二手房成交超过2.6万套，为2023年4月以来最。
楼市的回暖势头能持续吗？现在是不是买房的最佳时机？
我的看法是：市场是否真的企稳回暖，还有待进一步观察，未来2到3个月非常关键。
国内宏观政策全面“轰油门”，是支撑楼市向好的最大动力。但另一方面，我们将迎来新的不确定性：特朗普即将就职，他如何处理中美关系尤其是关税议题，尚不能确定。
特朗普最近释放了很多缓和的信号，比如邀请中国领导人参加他的就职典礼，说“美中联手可以解决世界上所有问题”。
他在第一个任期的前几个月，也看起来很友好，但后来关税大棒还是打下来了。后来对孟晚舟的出手，也选在2018年12月中美峰会的同一天。这说明特朗普在谈判中，惯于使用偷袭和极限施压的方法。
不过，楼市跟股市有很大的不同，股市更容易受到外部事件的冲击，波动性比较强；而楼市变动周期较长，是不可贸易商品（无法出口、进口），主要受国内政策影响。
所以我对2025年楼市的判断是：整体将好于2024年，如果中美贸易谈判顺利，不排除在2025年下半年出现明显回暖迹象。
但不同城市之间，楼市分化程度比较大。一线城市楼市回暖已经比较确定，尤其是深圳，由于部分片区取消了限购，外地富人到深圳抢房子的现象已经比较普遍，而且会持续。
如果北京能取消五环外限购，上海能取消外环外限购，也能产生类似深圳的效应。北京上海的引而不发，让很多资金陷入了观望。
虽然外地人也会去广州、杭州、成都等城市买房，但大家都不傻，都知道北、上、深最有价值。很多资金在等北上深进一步放松限制。
2025年如果楼市再度降温，深圳核心区是有可能阶段性取消限购的；北京、上海核心区也有可能把社保降低到1年、郊区取消限购，京沪核心区取消限购难度非常大。因为这跟京沪减量发展的战略矛盾，逻辑不能自洽。
如果你是投资，尽量选“最有钱+级别最高”的10大城市核心区。而且轻易别去郊区、新区。
10大城市之外、进入上述名单的城市，其核心区配套好的盘也有一定价值，但确定性不如前十大城市。
GDP没有多少参考价值，城市的实力只看资金总量（金融机构本外币存款余额）就够了。
比如GDP解释不了为什么天津的“汤臣一品”的单价，只卖上海汤臣一品的六分之一。但资金总量可以完美地解释。
资金总量之外，还要考虑供应量，以及这座城市的科技创新投入、产出，产业抓风口的能力，还有限购因素。
深圳资金总量比上海少那么多，为什么住房均价不低于上海？因为深圳商品住房存量只有上海的四分之一，深圳市场化的科技创新投入、产出都超过上海。
北京资金总量是深圳两倍，为何房价基本差不多？因为北京落户门槛高、限购门槛高，商品房存量是深圳的近4倍。如果北京住房不限购，汽车牌照采取拍卖方式，房价还能大涨一波。
从政策、产业、人才、财富等因素综合考虑，中国内地不动产最有价值的城市就是北京、上海、深圳。其他城市跟这三个城市相比，都有相当远的差距。
另外值得注意的是，中央党校主办的“学习时报”今天发表了全国人大财政经济委员会副主任委员、南开大学校长陈雨露（曾担任过央行副行长）的文章，提出：2025年，应继续实施有力度的降准降息，继续对居民房贷实施较大力度定向降息，引导降低存量房贷利率。
我前两天在“刘晓博说财经”公众号预测2025年的文章（点击查看）里也认为：明年LPR利率会继续下降40到50个基点，其中5年期LPR降幅会更大一些。针对房贷的定向降息，未来将主要通过LPR的不对称降息实现，而不是继续打破房贷利率下限，房贷利率优惠（LPR减点）反而会有所收窄。