万科再次选择广州南站！为什么？

广州南站，再起大动作！

今天上午，万科一口气拿下广州南站商务区3宗宅地，折合楼面价约1.1-1.3万/㎡（未扣除配建，按总建面计算）。

这个地价，不算贵，三宗地块也不是特别大。

但这一次出让，却是意义深远。

首先，这三宗宅地的出让并非以利益为导向的纯商业行为，背后还有一段故事。

据知情人士的透露，挂牌的这三宗地块，其实原本就在南站万科中心项目内。

该项目由万科广佛公司在2011年与片区石壁一村、石壁四村合作开发，由15个地块组成，总计容建面约126万㎡，占据南站核心区约1/4面积。后来因为轨道交通建设等客观原因，导致部分留用地块不具备开发条件，因而搁置开发计划。

直到今年，国新办发布会强调要多措并举支持盘活存量土地，这三宗地块才重新摆上桌面。

所以，相较于一般地块的出让，这次拍地更像是相关部门与万科广佛的一次联手创新——

通过收储并优化规划再出让的方式，既补充了片区内的住宅供应和教育资源，又为村民回迁安置物业的交付提供资金支持，还能盘活闲置存量用地。

居民房企政府都有得益，算是一举三赢。

其次，这三宗地块的出现，恰恰补齐广州南站商务区最关键的一块拼图。

何出此言？

作为一名广州人，同时站在地产人和自媒体的角度去看，广州南站商务区是既成功，又失败的。

成功的点在于，TA带来了巨大的客流——2017年起，广州南站客流量连续8年蝉联全国第一（数据来源：广州统计局）。而从今年1~11月全国火车站旅客发送数据看，广州南站大概率还是2024年TOP1。

对城市以及区域来说，人就是一切，意味着产业、投资和各种机遇。

因此，很多人对南站片区的预期都是非常高的，起码要对得起全国客流量最大高铁站场的名牌吧。

可恰是这一点，广州南站商务区让很多人感到失望。截至去年，发展十多年来还没有一个拎得出手的商业，附近配套少又荒凉。

外地旅客坐完高铁，出站只能上车走人。除了出行需要，大家根本不会想去广州南站那边逛街，吸引力甚至不如规模小得多的广州东站。

空有客流，没有人气，是最常被人诟病的败笔。

而要从高铁站转为真正的商务区，核心是要吸引人，留住人。

建设小区以及学校，便是最直接有效的办法，也是目前南站片区最缺乏的，以及今天出让背后的“隐藏任务”。

具体来看，三宗地块都是纯二类的居住用地，对半开敞空间连续开敞率及内凹阳台半计容部分进深不作限制，得房率最高可到110%的那种。

根据出让公告，地块将配建36班中小学+9班幼儿园，可以满足业主子女12年教育需求。

新规产品以及全龄段的学校，这些可是广州南站商务区没有过的。

特别是学校，之前我们说过一个观点：在楼市中真正的刚需，是子女读书，因为只有教育不能等。

一个板块只要有好的学校，就不愁没有吸引力，没有人来居住。

因此，可以预见万科拿下这三宗地块后，很可能会广州南站片区带来新活力以及关注度。

广州南站ICC·峻銮，板块内唯一低密度住宅，在售建面约95~162㎡洋房，单价约4.5万/㎡起，首批将在明年第一季度交付。

抛开这次拍地，广州南站片区也确实是到了利好兑现、价值即将爆发的关键点。

从今年到未来两年，升级将会非常明显。

譬如南站旁边的喜街 Hey Block 街区，目前已经投入运营，一期出租率已超过80%。

建面超26万㎡的花城汇·南站，完成验收正在招商。

还有涵盖足球场、公园、体育、文娱、商业等综合场馆的广州足球公园，由广州城投接手后涅槃重生，球场预计明年年底投入使用，该项目的商业公寓已经重启销售，部分楼栋也已顺利交付。

南站商务区的重头戏，新鸿基地产规划打造的约86万㎡大型综合体——南站ICC，也有新进展。

首期商业已封顶，预计2026年逐步开放，未来可与地铁22号线、城际番禺站换乘大厅无缝连接。旁边两栋写字楼按照施工情况推算，明年应该封顶了。

广州南站片区要从商业荒漠变成消费胜地，估计三五年内就有眉目。

区内住宅虽然少，但相关项目也要密集交付了——

2号线&7号线石壁站旁的广州城投·领南府，在售建面约98~143㎡全南向三至四房，单价为3.5~4.5万/㎡，一期今年年底交楼。

现楼状态的越秀星寰TOD，今年下半年迎来了密集收楼，目前还有少量尾货在售，建面约115㎡四房总价在451万左右。

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