时隔4年,万科再次在广州土拍出手!
刚刚,万科以28.8亿抱走南站“三兄弟”,将为板块带来首个新规产品!
3宗宅地容积率均为3.0,楼面价约1.1-1.3万/平,低于周边其他住宅。(为2.1-2.8万/平)
若扣除配建后,其楼面价在2.6万/平上下,万科未来在定价策略有足够空间。
|南站商务区BA0402074-1地块成交截图
|图源:广州公共资源交易中心
继月初绿城和龙湖后,今天万科重仓南站对广州也有风向标意义。
要知道,万科上次拿地要追溯到2020年新塘东江大道东宅地,即都荟四季。
年底巨头房企集中回归,根本原因在于看好后市+提振信心,对于推动明年全面实现“止跌回稳”,都是好事一桩。
|广州南站周边航拍
|广州楼市发布 摄
言归正传,今天万科拿下的南站三兄弟,是从今年1月《兴业大道南片区制性详细规划》“商改住”转化而来。
它们地处南站核心商务区,是片区罕有的宅地,总占地约7.8万方,规划总建面约23.4万方,相当于近2个广州城投领南府。
在地理位置上,其北临万科世博汇,东望广州足球公园,就近享有生活配套,但距广州南站约1.5公里,步行到地铁站需一定时间。
|图源:广州公共资源交易中心
重点来看规划,3宗地块有两个亮点:
1)都有配建要求,包括36班九年制学校、幼儿园、道路、绿地及河涌用地等
目的很简单,就是促进南站商务区开发,既要优化配套,又要聚拢人气。
特别是配建36班九年制学校,项目将成为继星瀚TOD后,南站片区第二个配建有中小学的新盘,竞争力是实打实的。
参考万科在荔湾黄埔引进名校的先例,相信南站这所学校也不会差,将大大提升板块教育资源。
|广州楼市发布 制图
2)都是新规产品,阳台占比不超20%,最高使用率有望接近120%
项目不仅是南站首个新规盘,还是继瑧园后,万科对产品新规的又一次新尝试。
楼市君了解到,此前万科曾向预算150-300万的番禺买家,发放问卷调查。
综合前因后果,我们猜测万科南站新盘,大概率会主打刚需、刚改的中小户型,门槛或许会有惊喜。
纵观今年广州市场,新规产品+九年制学校+300万内门槛的新盘组合,普遍卖得不错,万科新项目一来就占了俩。
更何况,3宗宅地楼面价仅1.1-1.3万/平,成本可控且开发难度低。
目前,部分地块已平整,方便拿地即开工,相信明年入市不会晚。
|地块现状航拍图
|图源:好地网
值得一提的是,万科南站新项目体量超23万方,预估货值不菲。
加上万科布局广州的还有黄埔新城和理想花地,明年或将占据更多市场份额。
可以预见,明年广州万科在集团内部体系排名有望再次提升。
当然,在我们看来,万科拿下南站宅地也是共赢局面。
首先,万科已深耕南站多年,连片开发更能拉动板块进阶。
2016年,万科砸38亿拿南站6宗商地,后来扩展到百亿布局15宗地,也就是如今的南站万科中心。
其总体量约126万方,占南站商务区1/4,涵盖会展中心、国际学校、购物中心、SOHO办公、商务办公等丰富业态。
作为南站最大“地主”,万科先后为片区引进香港李锦记、香港佳宁娜、华夏中璟基金等百强百亿企业,以及天河城·喜街等大牌商业。
|广州楼市发布 制图
随之而来的,还有奥园越时代广场、Intercity Hotel城际酒店、丽芮酒店与亚朵酒店等落户。
可以说,南站逐渐起来的商业气息和生活氛围,离不开万科的付出。
我们还了解到,南站商务区3宗地原本就位于南站万科中心项目内,后续因轨道交通建设等客观原因,导致部分留用地块不具备开发条件。
后来,由政府通过货币及指标返还的方式收储零散留用地,通过调规增加南站片区多元化用地空间、提升公服配套等,优化低效存量用地。
如今,由万科拿下实现连片开发,又带来新规住宅,对南站发展是多方共赢。
在连片开发层面,过去几年万科在黄埔新城、理想花地等已有足够经验,兑现有目共睹。
引名校、促商业、修公园、迭代住宅,,,万科不但为板块带来一系列配套升级,还吸引越来越多人气聚拢。
| 黄埔新城引进广铁一中铁铮学校
| 图源:项目提供
像黄埔新城成交量连续2年站稳广州TOP1,为板块吸聚人气不是一般的夸张。
而这些配套和人气,正是南站迫切需要的。
其次,万科带来南站首个新规住宅,有利于激活板块楼市。
截至目前,南站在售新盘有4个,价格集中在2-4万/平。
都说一个巴掌拍不响,因供应比其他板块更稀缺,难免在市面上声量不大。
而万科明年带来的新规产品,或许会考虑与新鸿基错开产品面积段竞争。
若以中小户型走量+九年制学校的优势,它将如同一条鲶鱼,激起南站虹吸刚需、刚改的竞争力。
|广州楼市发布 制图
庆幸的是,明年也是南站的关键兑现节点,多喜临门。
前有广州足球公园足球场即将投用,后有约26万方花城汇·南站将开业...
|广州足球公园最新进度
|广州楼市发布 摄
还有东晓南路-广州南站连接线南段,将在2025年与海珠湾隧道同时建成通车。
届时,南站和中心城区约15分钟互通,彻底打通和市区的空间壁垒。
|广州楼市发布 制图
另一条连接南站和市区的广佛环线东环,也将在明年开通。
东环是广佛环线的东段,起于广州南站,途经琶洲、金融城及白云机场等多个重要板块,全长超46公里,时速160公里。
|广州楼市发布 制图
这些都是南站明年重量级利好,如今万科踩准节点拿地,可谓是掐着点来的。
最后,楼市君想多说一句:
万科对南站很重要,南站又是万科战略布局之一,他们的互相成就,也许我们很快就能看到。