高得房率成为楼市的“新气象”，更值得期待的是，未来能有更多确定性的配套和保障政策出台。
文|陈白
“举全家之力买套房，结果公摊面积占了快三分之一”。这样的情况，如今正在发生转变。据潮新闻报道，越来越多的热门城市开始落地政策明确支持提升得房率（指可供住户支配的面积即套内建筑面积与每户建筑面积即销售面积之比）。
12月13日起施行的《杭州市规划和自然资源局印发关于优化建设项目容积率及相关指标计算规则的通知》中明确，杭州新成交宅地均可以享受面积认定新规，比如封闭式阳台只算一半面积、开放式风雨连廊不计容、用于满足停车配建最低标准的停车空间不计容，等等。
不仅是杭州，据不完全统计，今年以来深圳、成都、贵阳、湛江、绍兴等超过20个城市的规划和自然资源部门出台了新规，新规对包括住宅在内的所有建筑物的标准进行了调整。
只要是买过房子的人，相信都对公摊对房屋面积的影响痛感强烈。公摊面积涉及小区楼房公共区域的面积分摊，其中包括电梯、走廊等。从过去的情况来看，国内住宅公摊比例高达15%-30%，这也意味着购买100多平方米的住宅，实际居住面积可能仅70-85平方米。
而从购房成本来看，购房人是按照房本面积支付的房款，这也意味着在房价高涨时期，每平方米的实际房价要比看起来更高。而回到居住层面来看，购房人实际居住面积不足房本面积不说，公摊面积的存在还增加了入住后的物业费、供暖费等持续开支，因为这些费用基于房本面积而非实际居住面积计算。
公摊制度和新房预售制都源自香港，上世纪90年代引入内地。但香港已于2013年废除了该制度。国际上，多数国家和地区采用套内面积销售。多年以来，内地取消住房公摊的呼声一直很高，却未见实质性进展。
针对公摊面积的改革，目前仍主要以地方探索为主。2019年时，住建部曾经发布《住宅项目规范》公开征求意见的通知，提出“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”。但是2022年3月，住建部再度发布《住宅项目规范》公开征求意见的通知，并未再提及套内面积交易的说法。
近期，各地公摊制度开始松动，是一个好的信号。究其根源，还是因为房地产市场的供求关系正在发生逆转，房地产已经开始从卖方市场转变为买方市场。对于开发商而言，由于房子越来越难卖，在价格调整空间有限的情况下，那就必须通过各种营销手段来吸引民众买房。
所以，从目前开始落地新规的地方来看，其新规出台的主要目的还是为了促进新房的销售而非系统性的变革。因为真正意义上的“零公摊”，不仅需要依靠地方规划标准调整，更需要一系列配套政策及时跟上。
尽管提升得房率有助于吸引购房者，但要实现真正的“零公摊”，仍需克服诸多挑战。最简单的，比如开放式阳台、复式挑空等设计可以在不计入建筑面积的情况下增加使用面积，但这需要开发商具备更高的设计水平和建造能力。
此外，到底是开发商的“赠送面积”还是因得房率上升而减少的公摊，后期是否存在违规拆卸的情况，这些都是潜在的风险和问题。从长远看，上述情况都应在购房时列入购房成本中一并考虑，且都需要进一步系统性解释加以明确。
更为重要的是，真正的公摊制度改革，不能止于新房市场。比如过往购买的计入了公摊面积的住房，是否能够重新计算房子的套内面积？以住房面积为基础的物业费和供暖费等相关费用是否应该调整？这些都是公摊制度变革背后的未解题。
整体来看，高得房率成为楼市的“新气象”，对于新购房者来说无疑是件好事，这意味着可以通过更低的价格获取更多的实用居住面积。但在此基础上更值得期待的是，随着各地得房率调整探索的推进，针对以上诸多问题，未来能有更多确定性的配套和保障政策出台，形成可供全国推广的更新的公摊改革方案，以跟上“零公摊”时代的步伐。
撰稿 / 陈白（媒体人）
编辑 / 迟道华
校对 / 刘军
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