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作者：余飞
01
取消公摊第一城
12月12日，湖南省衡阳市发布了《关于全市商品房销售实行套内建筑面积计价的通知》。明确自2025年1月1日起，衡阳市商品房销售实行套内建筑面积计价。
这意味着，继重庆之后，又一个取消公摊的城市出现了。
自从内地从分房时代进入商品房时代以来，我们的房屋交易采用的就是套内面积加公摊面积计算方法，和预售制、土地财政制度一样，也是从香港引进。
是华人发明的创举，这玩意，在欧美日韩都没有，在东南亚也没有，就之前的中国香港和现在的中国内地有。
然而，对于这种制度的讨论，从未间断，有说好，有说不好。
说好的一群人，无非是从公摊制度的优势来讲，有公摊，开发商才会加大公共服务设施的建设，对公共区域的卫生、质量提供保障，提升居民的居住舒适度。
这些也成为了部分人反对取消公摊的理由。
说不好的，则理由太多了。
首先，公摊面积相当不透明。而且，公摊面积缺少标准、管理混乱，在住宅销售过程中，容易出现开发商有意增大消费者所应承担的公摊建筑面积现象，对消费者实行面积欺诈， 损害与侵犯消费者利益。消费者即使发现分摊的公共建筑面积与实际不太相符，也由于难以自行进行测量等原因，难以获得有效证据。
这样的案例不胜枚举。
以北京为例，2022年的数据显示，公摊面积占比通常在20%-30%之间。也就是说，购房者购买的100平方米的房子，实际可用面积可能仅为70-80平方米。而这种隐性面积往往被开发商用“精致”设计来掩盖，导致购房者对自己购买的房产有很大的认知误差。
2018年，新华社就发表过一篇调查文章，披露部分房地产开发商为获利,频频打起住房公摊面积的主意，“买100平方米得70平方米”，个别商品房公摊面积比例甚至超过50%。
2010年，山东省高密市曾出现一处楼盘, 多部门联合验收文件显示公摊系数高达52.35%，被称作“史上最牛公摊面积”。
去年中国新闻周刊披露，女子买69平方米公寓有37平方米是公摊。
也正因此，每年对于呼吁取消公摊的声音，从未间断。
去年新浪还做了一个调查，9.5万人参与的投票有8.7万人支持“‘公摊面积’在10%以内”，而话题评论下“我们为什么要接受公摊？”“只接受0%的‘公摊面积’”等评论分别获得了1.9万与1.2万的点赞。
02
取消公摊，2023就开始了
在衡阳发布正式取消公摊的文件之前，取消公摊在很多城市都有过讨论。
2022年，央视新闻就曝光了青岛一个小区公摊面积过高的事情：
有青岛的业主们反映，根据购房之初销售人员的解释，小区属于超高层建筑，考虑到避难层、电梯高度等因素，公摊面积可能会达到31%，所以签订购房合同时是按照这个标准来计算的公摊。但令人没想到的是，最终收房时的公摊系数却远远超过31%，经过相关部门的调查，有三栋楼的分摊系数均在46%以上。
同年，内蒙古在回复民众问题时表示，将“取消公摊”建议上报住建部：
您提出的在商品房交易中使用套内面积作为计价依据，对防止出现公摊面积无序增加，减少购房过程中的矛盾纠纷，维护老百姓切身利益具有积极的作用。因此，我厅将取消“公摊面积”的建议列为近期亟需修订的立法项目建议上报住建部。
来源：内蒙古住建厅官网
去年，合肥召开的一次会议上强调：
为避免公摊面积比例过大，要积极探索商品房销售按套内面积计价。
然后，这些声音都没了下文。
2024年9月，湘潭市房地产市场迎来了颠覆性的变化——市政府宣布从即日起，房地产开发商在销售过程中必须仅以套内面积进行宣传。
但好像也没有激起多少浪花。
在此之前，取消公摊之所以迟迟不得不到回音，主要是：
第一，其中牵扯的利益太大，而且取消公摊需要改变现行的很多房地产执行制度与配套措施。
第二，取消公摊，担心变相上涨房价。
第三，取消公摊后，存量业主该如何处理？
关于前两种顾虑凝聚成了市场两种流行的意见：
第一，不取消公摊也可以，但得改变现在的计价规则。不管是房屋出售还是北方地区缴纳取暖费，都应该按照套内面积收费，物业费按照建筑面积或者是“公摊面积”收取，这样才能消除大家的疑虑，让房屋消费明明白白。
第二，取消公摊。房屋成交按照使用面积计算。这样公摊面积被物业用来盈利，就无可厚非。
至于第三个顾虑，其实有香港和重庆的作业可以直接抄。
2012年香港宣布全面取消公摊面积，2013年全面执行。香港的经验是，对于已经买了房子的人并没有给予补偿。也就是，已经按照建筑面积买了房的人，只能接受之前的规则。
重庆亦是如此，当时取消公摊的时候，存量二手房没有退还公摊一说。
而且，香港在取消公摊的时候，率先要求的就是二手房买卖必须按照实用面积出售，也即如果老业主想要卖房，不能按照你自己买过来的包含公摊面积来出售，得按照实用面积出售。
新房更是如此。香港规定，如果不按照实用面积来标注，还可能被罚款100到500万元港币，判处3到7年有期徒刑。
然而，这些建议、意见在楼市上行过程中，根本没有人考虑。直到这两年楼市下行，才正式开始。
深圳在2023年实施了公摊面积改革政策，规定开发商必须以套内面积进行宣传。在政策出台前，深圳的公摊面积通常高达25%-30%。 改革后，开发商开始提高透明度，许多新楼盘的套内面积占比明显上升。据深圳市房地产管理局数据显示，改革后，深圳市套内面积占比从2022年的50%上升至60%，有效减少了购房者对虚高公摊面积的困惑。 广州在2022年引入了类似政策，要求房产广告中必须明确标注套内和公摊面积。这一举措使得广州的房产市场变得更加透明。数据显示，2023年广州的公摊面积比例从45%下降到40%。这一变化让购房者能够更准确地评估房产价值，同时也促使开发商优化房屋设计，提升使用面积。 杭州在2023年推动了公摊面积透明化政策，要求开发商在房产广告中展示详细的套内面积信息。改革实施后，杭州市的套内面积占比从50%上升至58%。这一改革提升了市场的透明度，也促使开发商在房屋设计和宣传中更加注重实际使用面积。 南京市在2022年实施了公摊面积公开化政策，要求房产广告中必须明确标注套内和公摊面积。结果显示，南京市的套内面积占比达到了57%，相比于2022年的50%有所上升。这一政策有效地提升了购房者对房产的信任度，同时也推动了市场的规范化。 成都在2023年加入了公摊面积改革的行列，房产广告中必须标明详细的套内面积和公摊面积。政策实施后，成都的套内面积占比从48%上升至55%。这一变化不仅提升了市场的透明度，也促使开发商在房屋设计和宣传中更加注重实际使用面积。
根据全国房地产市场的数据，公摊面积的政策改革已经在多个城市落地生根。2022年，全国公摊面积的平均占比约为50%，而2024年，这一比例已降至45%。这一变化反映了政策推动下市场的逐步回暖，也表明购房者对公摊面积的关注度不断提高。
03
2024年，公摊名存实亡
45%，依旧很高很高。不过，今年随着市场行情越来越冷，房子愈发难卖，出现了特别有意思的现象：
虽然很多城市没有像衡阳那样发布正式的文件，但很多新推出的楼盘，公摊其实已经名存实亡。
为了推动市场成交，开发商们纷纷推出了赠送面积。
浙江各地普遍推出了“户属空中花园不计入建筑面积和容积率，不参与相关配套指标计算，不计产权面积”的政策。而传统标准里，空中花园被视作阳台，一般打5折计入产权面积。
义乌规定，不计入面积的“空中花园阳台”可以达到高层住宅总建筑面积的30%；此外，还允许建设“公共共享平台”，相当于加大了赠送面积。
浙报传媒地产研究院报告称，只要合理利用新规，理论上，“得房率”（实得率）可以达到100%，甚至达到120%。
广州的新房项目，很多超过100%得房率的数据。
这得益于其去年发布并执行的文件《广州市建筑工程容积率计算办法》，其中提出：
将住宅套内半开敞空间半计容的比例由原不超过套内建筑面积的15%放宽至20%，并允许设置一个满足连续开敞率不低于40%的主景观阳台，不限制其进深，高品质住宅的上限还可适当提高。套内建筑面积超过144平米的复式住宅，其客厅、起居室挑空部分层高基准值由原6米放宽为7.2米。
这些表述，大家不一定看得懂，但只要知道一点：
这意味着这部分的半计容比例提高后，广州新房的得房率将进一步提高。
广州南沙最近推出开放展厅的横沥林屿境，得房率最高140%。
华夏时报披露：
该项目82平米的户型实得面积要去到105—110平米，实用率在120%—140%，选个110平米的户型可能要去到140%的实得率，选个125平米的户型，可能实得率去到137%。
除了广州，目前合肥、浙江、长沙、佛山、肇庆等多个城市已明确发文，通过放松阳台尺寸限制、支持空中绿化面积不计入容积率等方式，侧面提升项目得房率。
西安、长沙乃至北京五环外区域，今年推出了一批“零公摊”楼盘。
所以说，尽管很多城市没有发布取消公摊的明文，但随着第四代住宅的到来，叠加市场行情今时不同往日，公摊已经名存实亡。
04
衡阳取消公摊背后
最后具体说说衡阳，这个典型的三四线城市，取消公摊背后的原因。
其实很好理解，全国房子难卖了，尤其是三四线城市，而衡阳又是三四线城市中的一个典型缩影。
衡阳楼市在这轮调整最初，就开启了调整。
制图：城市财经；数据：衡阳市统计局
2023年，衡阳的商品房销售面积相比于2021年的高点，下跌了24%。销售额相比于高点下跌了29%。
跌幅不算特别大。
但从今年的数据来看，衡阳的房地产市场明显跳水了。上半年该市的商品房销售面积只有164.55万平方米，销售额75.07亿元，同比去年年中跌幅均在四分之一左右。
来源：衡阳市统计局
房价，已经跌至4500元。
衡阳楼市调整背后，是三四线城市共同的逻辑：人口流失、产业羸弱。
衡阳去年常住人口减少了8.04万人，是湖南省人口减少最多的城市。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
同时，也是全国人口减少排名第十的城市。
人口减少排名前十的城市分别是重庆、周口（河南）、驻马店（河南）、信阳（河南）、南阳（河南）、邯郸（河北）、昭通（云南）、毕节（贵州）、衡阳（湖南）。
从衡阳官方披露的数据来看，从2020年开始，衡阳人口就开启了连跌模式。
2019年衡阳常住人口730.06万人，2020年第七次人口普查的数据为664.52万人，一年减少了65.54万人。
一年减少这么多人，主要是因为人口被挤了水分。
一般年份的人口统计，都是抽样调查，而普查年份，是全范围调查。
制图：城市财经；数据：衡阳市统计局
人口不断减少，这是对楼市最大的利空。
除此之外，衡阳的经济与产业也相当羸弱。
衡阳虽然是湖南省的省域副中心，但其工业实力与长沙相差甚远。
根据湖南省统计局披露的2023年统计年鉴来看，2022年衡阳的规模以上工业营业收入只有2042.71亿元，只有长沙的四分之一不到。
来源：湖南省统计局
长沙8688.27亿元的规模以上工业营业收入，相比于其他中心城市，已经相当弱了。
2023年工业第一城深圳的规模以上营业收入高达4.85万亿元，排名第十的天津也有2.4万亿元。
长沙相比只有天津的三分之一多些。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
相比于工业已经不强的长沙，衡阳都只有长沙的四分之一不到，其工业实力不言自明。
产业与经济羸弱、人口不断减少，库存高企，这是当下大多数三四线城市共同的难题，
所以，本号一直在强调： 越来越多的三四线城市，房价很难起来。
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