上周我们写了华为进入青浦这篇文章引起不少讨论
未来3.5万名华为员工要搬到青浦
一个是中国最大的科技产业巨头，一个是大力发展长三角一体化的青浦
示意图
这件事本身背后就不是简单的人群迁移，数字变化，空间腾挪那么简单
大家也都知道华为员工在上海意味着什么，长期稳定的楼市购买力
说直白点，华为可能是在上海落户买房力量最为凶猛的大厂，几乎没有之一
无论他们扎根于何处，房子必然在考量范围内
所以，华为+青浦，这两者相遇迸发的能量，比想象中的还要高更深远
因此我们现在看到的，仍旧还不够
继市调了青浦商业发展、华为入驻青浦的变化之后
接下来的一个问题，也成为很多人正在关注的
华为，能改变青浦楼市吗？
答案是肯定的，或者这样说
华为，将会如何改变青浦楼市格局
最直观也最迅速的，首批仅3000名员工搬迁，就直接带来金泽这个远郊小镇的房租明显上涨
就拿当时市调的两个小区来作为参考，这里普通两房的租金接近翻倍
数据来源实地市调，仅供参考
在华为没来之前，谁能想到一个距离上海市区超过五十公里的乡镇，租金能够有这种程度的变化
这背后我们也能看得出，未来伴随着3万多名员工的陆续转移
青浦在产业、商业活跃度、住房上都会有一定程度的变化
因此我们带着疑问，再次实地市调青浦
这次是看看这里，因为华为的到来，正在发生怎样的改变？
那些首批进入青浦的华为员工，他们的置业方向，具体是怎样的？
01
最近，青浦一个新盘销售数据变化，引起了我的注意
位于赵巷板块的华发虹桥四季，自从华为首批员工搬到西岑之后
来访的客户画像，开始有了越来越多真实的华为员工意向和成交的样本
在这个项目的近两个月的意向和成交客户当中，含华为量急速提高
数据来源项目统计
目前为止，仅这个项目，华为员工的累计来访增加73组，成交28组，占比17%，正在跟进的华为意向客户3组
我也同步咨询了身边作为华为家属的同事，他表示确实在今年对象公司搬到西岑后，身边人都开始考虑在青浦置业
有了真实的数据+真实样本之后
我们也非常容易能够触摸到以华为为典型代表的新上海人
他们在上海置业存在着诸多痛点，比如
1、当华为搬到朱家角，如何平衡和另外一半的通勤距离？
2、远郊工作的新上海人，如何释放两点一线生活的“被囚禁感”？
3、哪些郊区目前的供求关系还算比较健康？
而这些随着公司地址变动，带来的一系列问题
让大量的华为员工，无法释放的置业需求，急需找到一个最优解
02
在深入了解了华为员工样本和画像之后
我又和身边一位今年真的在赵巷置业的同事聊了聊
很容易就能找到华为青浦客群置业的那条金线，而沿着这条金线找寻，答案总是指向了这个板块，赵巷
为什么很多华为员工家庭会考量赵巷，背后有着一套关于“最佳解决方案”的推演
不管是华发的销售经理，还是身边的华为家属同事都告诉我
华为员工的家庭结构大多为单方华为职工家庭，因此提供可选项这件事变得尤为重要
简单用客户需求画像描述就是，他们一方在华为工作，另一方多为在上海市区工作者
因此，对于这群新上海人来说，轨交是置业考虑首位
换句话说，需要兼顾与青浦西岑和上海市中心的距离，才能满足夫妻双方的通勤需求
到这里，答案就只有一个，沿着十七号线地铁去找房
那，赵巷为什么能够脱颖而出？
大家感受下，这个站点所处的地理位置，就是天生提供给华为员工家庭的最佳通勤解决方案
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往基本的需求来说，赵巷位于青浦中枢位置，往西可以乘坐地铁17号线，7站地铁可达华为研发中心，往东5站地铁到达虹桥
地铁2号线和10号线，可以满足绝大部分上海市区通勤需求
而年底开通的机场联络线，更在这个最佳折中方案中增添了另一种可能性
万一双方未来工作有变动，通过17号线和机场联络线，连接大虹桥、闵行、张江三大产业区，有着海量的工作机会
这是基于工作的考量，回归生活的考量，赵巷仍是无法替代的选择
为什么这么说
这里是一个强资源导入板块，满足未来长周期的生活需求
商业上看是上海郊区巨无霸的存在，之前我们也做过统计
数据根据公开信息整理
围绕着地铁17号线+大虹桥商务区，等于拥有约260万平的商业规模布局
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回到赵巷这个小板块，牢牢将这两百多万商业规划里，最具有国际化品质的商业体纳为己有
这是地块鸟瞰图
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赵巷一直以来坚持低密墅区建设，引进国际化生活配套
最近，青浦奥莱二期扩建中，即将成为全亚洲最大奥莱
除了奥特莱斯，周边的合生新天地、熊猫广场、元祖梦世界、山姆...每逢周末，人流车流如织
图源网络
沿着嘉松中路走一圈
你会立刻感受到现代化的生活氛围，没有市区的拥挤，也不像朱家角那样偏僻寂寥
实景图
还有作为新上海人最看重的学区，目前嘉松中路附近投资3.5个亿的九年一贯制学校，正在紧锣密鼓建设中
这大概就是为什么很多华为员工会如此钟意这个板块的原因吧
而再往深了研究，我们可能要从楼市供需结构上，再深挖一层
大家都知道，青浦徐泾过去几年大量商品房供应
而赵巷在土地供应方面，相对节制了很多
赵巷核心区市西软件园，长三角智谷核心板块，未来计划导入人口约30万人
数据根据公开信息整理
但是整个板块供应的住宅用地，却有且仅有4幅，未来开发的商品房加起来仅有3000套左右
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约3000套商品房供应对应导入的近30万人口，非常严重的供应不足
反过来看
网易上海国际文创科技园实景图
没有过量的住宅供应，更多的土地留给了产业和生活配套
对比上游徐泾的超量供应，显然赵巷的供求关系是另一种状态
这样的供应，会让赵巷的楼市长期处于较为健康的
未来这个板块的新房进入二手市场后，毫无疑问有更强的竞争优势
我也终于感受到，一个给到华为员工最佳置业解决方案，为什么是这里了
03
好，再来回到产品内核本身
通过客户样本去观察，这些华为员工也确实踩到了一个在上海置业的好时机
首先需要解决的是他们的轨交敏感
华为员工普遍沿着地铁去找房，就会发现目前十七号线在售的项目中
距离地铁口最近的就只有华发虹桥四季，大约700米直线距离
和地铁口的距离优势就是这一切发生的基底
但是，到这里也才刚刚开始
而所谓的好时机，还有今年上海楼市产品力进入半年一迭代周期
当初华发也是在20多家房企的竞争中拿下赵巷这块地
不管是在市场外部因素还是内部，都在倒逼华发，不得不把产品做成标杆
所以会看到今年的华发
实景图
确实让人有耳目一新的感觉
最明显的，可以看到华发正在重塑公区审美
在上海今年高端改善项目能够看到的奢石，这次也从外到内全部铺满了
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从社区大门、进入到大堂空间、再步入单元楼
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都能看到大面块的奢石铺设、地砖拼花的设计
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整体品质不会让你感觉这是一个五百万级的项目，可见今年上海楼市产品力下沉到郊区有多么的夸张
取悦用户审美的同时，也同步带来社区的功能性使用
于是，下一步是，让社区之美真的融在生活的细枝末节里
极少在上海看到能够将架空层的空间、细分、运营做得如此精致的刚需项目
不仅做了全精装交付，并赋予长期持续运营
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有咖啡厅、书吧、会客室等大量活动空间，让架空层不再仅仅是一个过渡场所，而是客户真正可以停留可以使用的泛会所
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再步入社区的园林，你会感受到来自于华南地区开发商对景观的执念
每一个转角，水景的精致，植被的参差，户外一些景观小品的设置
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都在丰富客户回家归途的眼球，也在为生活增添一份松弛自由
然而以上这些都只是目前上海楼市好产品的标配
标配之上，依然还有叠加
来到室内，可以说是专门为类华为这样的科技人群量身定制了
这是一个被华为科技深度重塑过的房子
项目本身其实就是数字化社区，那些常规的智能体系，方方面面都已经囊括在内
实景图
比如无感归家、智慧灯杆、守护儿童安全的“天使之眼”全天候监控等等
而这次依托于华发和华为总部对总部的合作
因此也让产品未来的非标成了可能
不是普通刚改项目那样，而是前置化线路铺设，通过PLC连接，配置华为全屋智能主机，断网也能控制系统
实景图，非交付标准
依托的鸿蒙生态系统，上千个品牌型号的家电都能接入，满足不同客户的非标需求，可以实现智能场景更多元化、精细化
实景图，非交付标准
未来，整体华为生态资源的同步，华为智能人车家产品，互联互通
这就是在天时地利人和情况下，近乎是专门为华为员工量身定做的一个住宅产品
为什么会有这次华发X华为的合作
本质上也是契合板块未来人群的科创气质而量身定制
从前置化思考、前置化解决、前置化落地
华发交付了各种各样科创+生态的生活场景
未来也将会渗透在社区生活的每一个日常里
这也是客户为什么会选择用脚投票的原因
04
这何尝不是一个很好的样本
让我们看到的不只是围绕着产业导入各种资源
背后更大的议题，给到我们的思考是上海郊区应该如何通过打造产业，围绕人来发展
对于上海来说，未来的发展方向大致能够分为两种
一种是市中心城市更新，另一种就是像青浦这样的产业导入
我们可以预测到，接下来围绕着华为产业上下游的布局，利好的不仅仅是西岑一个地方
而是青浦可以因为华为，更有底气全面布局更多相关产业
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最后带来的会是大量科技人员的引进，近期的华为3万人，网易2万人，市西软件园约15万人...
所以市调到最后，已经能够描摹出那些科技人员在这里的生活状态
我们说城市的发展带来的是市区的活力再生
但往往也伴随着郊区的孤独感、割裂感、和孤立感
所以如何为这些愿意留下来打拼的新上海人，打造真正属于他们的家的生态
就不是一个产业园、几个商业体能够提供的
而是像赵巷这样一个成体系化的生活解决方案
离公司很近，离市区不远，同时拥有工作+生活的最佳达到路径
下班搭地铁回市区的华为员工
而对很多外地人来说，这种家的感觉，还来自于老家和上海的距离
市调的时候，一位客户的反馈给我留下深刻印象，他说：
上海能够给他家的感觉，不仅仅是因为买了房
还有每次长假回老家，搭高铁或飞机回到虹桥，坐地铁几站就能到家门口的时候
那是一种你真的找到了异乡人融进上海这座城市的感觉
于是，我们畅想未来他们的生活状态，工作日乘坐半小时地铁通勤去园区
周末人潮汹涌的奥特莱斯
周末可以在周边各种不同业态的商业体里，溜娃、逛街、吃美食、看电影
想出上海，出趟国旅游也是极方便的，毕竟不到二十分钟就抵达虹桥机场
职住平衡的生活场景，这不正是当下所有新上海人都渴望的生活状态吗
因此，当三万多名华为员工进入青浦
产业的引进背后人的流动、最终留下
青浦楼市的格局，未来一定还大有可为
以上为正文，来自乔不丝
这是真叫卢俊公众号的第5751篇原创文章
备案名：嘉荟华庭
开发商：上海巷铖房地产开发有限公司
预售证号：青浦房管（2024）预字0000125号
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