01

打得过就打

打不过就跑

金隅先跑为敬

金隅四期——北京隅·东序前不久终于面世了,为了给自己壮胆,还开了个产品发布会。

目前售楼处和样板间已经开放了。确实挺用心,示范区做的非常好,以致于让毒舌的猫子不知道怼哪……

下周一(12月16日)就要开盘了。

小半年的时间,金隅没等到市场大热,反而等来了中海新城的背刺。

为了抢收客户,快速推盘走量,目前爆出消息,

四期东序的开盘价不要7.8万,不要7.2万,

最低价格可能就7万出头。

号称「不降价」的十八里店,在市场面前,价格还是被打下来了。

住宅楼面价5.22万/平,限价7.9万/平,如果真的卖7万出头,那属于不赚钱。

除此之外,金隅东序很少的一部分98 99平小户型,之前说肯定买不到,但现在找黄牛几千块钱就能买。

看样子,为了开盘数据好,什么都有的商量。

为什么金隅要抓紧跑?

咱们回顾下11月29日下午,中海新城以153.16亿拿下酒仙桥+小红门+十八里店三这组巨无霸地块。

这直接刷新了北京地王纪录。而且给金隅东序带来了对手。

其中,十八里店中海692地块指导价为7.9万/平。价格跟金隅限价没差距。但是条件可能要比金隅地块好一些。

打开网易新闻 查看更多图片

692地块住宅占地面积约4.8万平,建筑面积13.4万平,容积率2.695,控高60米。

中海新城拿下的这块地,面积比旁边的隅东序大,部分楼栋还可以比金隅高(692地块部分楼栋可以做到80米高,金隅只能60米)。容积率低了(金隅容积率2.8),这就意味着未来中海新城地块楼栋未来也比金隅间距更宽。

加上中海又位于东序西南方,东序部分楼栋存在被中海遮挡情况。

东序赶紧跑,收割一波是对的。

小道消息说中海打算做改善产品,户型150平起。也不确定。如果真的是这个户型,那猫子只能对海子说,失敬失敬。

步子大不怕翻车的开发商,我们都非常佩服。

加微信maoduidui03,备注十八里店进群,后续有消息我们会群内第一时间分享。

02

金隅最大的风险点在哪里

好了,话说回来,金隅能不能买?产品咋样?

给大家简单说说。

打开网易新闻 查看更多图片

整个项目共有17栋楼,824户,改善为主,楼高5-17层,交房时间2027年10月。

可能是看元玺在石景山打败了中海云镜,金隅也希望沾点元玺的好运气,从而打败石景山の王中海新城。

他的户型面积和格局简直就是石景山元玺的翻版本,一个十八里店版本的元玺。

面积从127平-193平,有少量98-99平户型,几乎覆盖所有客群。

打开网易新闻 查看更多图片
打开网易新闻 查看更多图片
打开网易新闻 查看更多图片
打开网易新闻 查看更多图片

户型的优点客厅转角落地窗就不多说了,最大的槽点来自于面宽是在是一般。

比如127平客厅面宽3.6米……你去看看不远处的北京润府,109平客厅就做到这个面宽了。

比如155平户型面宽只有4.2米……怎么说呢,丰台110平的户型,面宽都超过这个数据了……

咱从来不在伤口上撒盐。

金隅最大的风险点在于,阳台交付后会不会封闭。现场开发商说后续阳台会封起来,那么业主是不是都是同意的。还是会有意见。

要知道封不封阳台,足以让一个小区的邻居对立撕逼,日子过得鸡飞狗跳。

因为阳台有人想封,有人觉得封了low影响小区售价。

打开网易新闻 查看更多图片

为什么东序要执着于封阳台这件事呢?

不算赠送,他的得房率才77.9%起步,实在是有点低。

加上赠送得房率是上来了一些,但室外阳台整体的利用空间不如室内大。

如果后续中海新城是室内阳台,那么户型得房率和实用性就要比金隅大很多了。

打开网易新闻 查看更多图片

这就是金隅想封阳台的原因。

当然我也是希望金隅快点跑路。十八里店人大附的光环其实已经透支了不少。

随着持续供地,四年时间十八里店板块供应六个新盘

目前,除了北京隅东序和中海新城692地块外,剩余四个盘已经去化七七八八了。

打开网易新闻 查看更多图片

ps:网签数据有延迟,仅做趋势参考。

实际上,金隅一期,二期剩余房源不到30套,三期部分房源有不错楼层。

保利·朝央和煦没什么房,偶尔有清退低楼层。

算下来,整个板块内 新房供应差不多3500套。另外, 十八里店还有规划了二期,还有一大片住宅供应。

当下市场环境下,如果朝阳供地节奏没把握好,同为四环的十八里店短期继续大量供应,很容易造成 「西红门化」局面 。

也会不可避免的进入拼刺刀模式。

更何况,十八里店周边竞品非常多。

十八里店下一站是亦庄北神树站,在售新房 北京润府。

打开网易新闻 查看更多图片

这个盘有地铁,西侧有规划中北京师范大学附属中学,南侧规划华润万象汇大型商业,都在家门口。

价格5.X万/平起 ,一站地比十八里店便宜近2万,综合性价比更高

户型有99 /109平三居,129 /133 / 157/ 177平四居。还有少量顶层变异户型,总价450多万起。

往西看,有 亦庄x24 ,容积率2.5,预计六批次土拍。

是亦庄首个“好房子”模式试点,100%有阳台。

文件中明确提出层高不低于3.1米,鼓励首层架空空间,鼓励风雨连廊。

龙湖天街+教育资源+产品,配套齐全(除了地铁),并且城市界面也很好。

不远处有环线更好的 小红门 板块新房。

指导价8万, 销售均价6万开头 ,价格也比十八里店便宜。

另外,还有 朝阳北三间房 、 东坝 等。

总价1000万以上,预算考虑孩子上学,全北京都看的客户群体,又被 海淀功德寺 、 永丰南 等截流。

前有狼后有虎,十八里店接下来的日子不好过。

03

金隅东序应该怎么买?

如果让猫子比较简单粗暴的分析,那么猫子建议大家买两头的。

先看小户型。

金隅本次首次楼栋以西区为主,95平35套、99平20套、114平26套,都还不错。

十八里店买低总价,流动性好的房源没问题。

另外182平,193平这种极致舒适型的也不错。板块内占比少。买这种房子不图增值,就图占据板块楼王的自豪感。

如果犹豫该不该买,可以来问问我们。,另外关于噪音、光照、性价比房源选择,可以联系maoduidui03

我们会针对您想要买的户型给出专业建议,获取光照、噪音参考, 关于选房风险点会一对一告知,成交也有大额独家补贴。

打开网易新闻 查看更多图片
打开网易新闻 查看更多图片
打开网易新闻 查看更多图片

全北京新房我们都有团购活动

可以安排一对一看房、项目分析咨询

成交有大额购房补贴

去售楼处之前一定先提前来问问我们,能省下一大笔钱

详细了解扫描下方二维码