梅溪湖一期的纯新盘--邦泰璟和，即将首开，备案价已经公布，首开88折扣。
折后1#栋均价13430元/平，2#栋均价13888元/平，3#栋均价14812元/平，最小面积115平总价142万，最大户型165平总价到240万。
今天给大家来一个初步的测评，本文非广告，坚持客观专业靠谱的分析，不吹不黑，为大家买房提供有价值的参考。
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先看缺点，再看优点，最后总结。
一、邦泰璟和的缺点
1.开发商品牌力一般。
四川邦泰，民企，四川民企100强，非上市公司，首入长沙，之前在长沙没有任何楼盘，有一定的不确定性。
万事开头难，第一印象很重要，第一个项目一般都会比较重视。比如宸嘉发展在长沙的第一个项目嘉臣道就非常不错。
这里并非说一定不行，但肯定不是加分项。
2.板块发展潜力不大，不会有很多增量。这里算河西老城区了，已经熟透了，只能通过城市更新发展，不过并没有纳入重点更新板块。
3.周边都是老旧小区，环境比较差。
项目东侧是省消防队、市特殊学校，南侧是航天小区，西侧、南侧都是航天小区，西侧有一栋商业锦绣航天和长沙生殖医学院，北侧是枫林三路。
这些都是比较老旧的小区，整体观感比较差，而且短期内拆迁的希望不大。
4.教育配套较弱
项目虽然位于梅溪湖一期，但是不是从金茂、梅投手上拿地，所以没有配套学校，小升初需要微机派位。
最近的小学是望新小学（比较薄弱），其次是博才梅溪湖北校区，距离都不近，上学接送成本较高。
建议开发商争取划到博才梅溪湖北校区，不仅学校规模更大，教学质量更好，派位质量也更好。
望新小学占地面积只有34亩，规模小，曾经是农民工子弟定点学校。2024年加入了博才梅溪湖小学集团，师资力量、管理水平应该会有所提升，但是生源质量短期内难以提升。
2023年望新小学派位学校：师大附中博才天顶、师大附中博才梅溪湖、一中岳麓、西雅、湘仪。（关注度低，2024年的指标没有找到）
博才梅溪湖北校区相对好一点，2024年博才梅溪湖北校区派位学校：一中岳麓、博才梅溪湖、附中梧桐、师梅、湘仪。
5.小区体量较小，总建面约13.40万方，9栋住宅，共786套，被切割成两个小地块，特别是南地块只有3栋房子。
二、邦泰璟和的优点
1.地段不错，配套较为成熟，人口密度较高。
项目东侧不远处就是汽车西站综合交通枢纽，距离2号线地铁口梅溪湖东站约500多米，对外交通较为发达。
项目往北就是麓谷核心区，高新技产业较为集中，就业机会较多。
航天大院里面有大型菜市场，大商场览秀城不远，西站也有商业。
三甲医院近，航天医院今年已经升级为三甲医院。
2.公区、外立面优秀：划时代，降维打击，豪宅都做不到的配置放到了刚改楼盘。
公区含石量高，堆料堆的很足。纯改楼盘引以为傲的奢石，在这里也可以看到，刚改楼盘也可以享受到豪宅品质。
园林方面也比较用心，用水景解决了消防登高面的问题，不会有飞机场的后遗症，只是在美感方面，略显不足。
外立面：玻璃幕墙+铝板，做到“无漆房”，要知道项目是117平起步的刚改楼盘，不是大平层小区。
市面上只有绿城凤起麓鸣、万科滨江壹号这样的豪宅才能做到，市府的江山境、缦云，沙湾公园的瑞府，梅溪湖的桂语雲峯，洋湖的玉海棠都做不到。
3.户型设计优秀，得房率高：负公摊、全景舱。
117户型：得房率94%，电梯前室可以利用起来，算进去就是102%的得房率。整体格局方面没有问题。
126户型：得房率100%，这个户型就有点惊艳了，面宽14.6米，四开间朝南，客厅开间5米，吊打市面上很多143户型，主卧设计全景舱，这个卫生间要做好隐私保护，尽量买东户。
143户型：得房率100%，南向面宽18米，客厅面宽6米，三个卫生间都是明卫，非常难得。主要问题是北向阳台略小。
165户型：两梯两户的小高层，得房率115%，这就是负公摊，这个户型就是顶峰之作，堪比200平以上的大平层。
整体面宽21.6米，六开间朝南，两个卫生间朝南，采光效果拉满。客餐厅68个平方，够大气。
主卧45个平方，无柱全景舱，三面采光，够通透。但是无景观可言，这点比较遗憾，只有采光好、颜值高的优势。
主要问题是北向阳台略小，总价会略高，超出刚改定位的范畴。
三、总结
1.刚改楼盘的定位，不建议买最大的户型，除非打算住一辈子，不考虑流通性。
2.偏科比较严重，用材用料确实足，以此弥补项目的短板，个人觉得略微有点用力过猛，有鹤立鸡群之感，羊毛出在羊身上，但是价格实惠的话，一切都不是问题。
3.适合群体：刚需或者刚改，对学位要求不高的群体，特别是麓谷附近，或者梅溪湖有一套小房子的业主，买第二套房子。
4.投资不建议。1.34-1.48万的价格区间，高于振业城二手价格，高于梅二新房价格，但是对于开发商来说，利润确实不高，整体上算有诚意，但是不多。
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