中央经济工作会议12月11日至12日在北京举行。继12月9日的中央政治局会议后，再度提出“稳住楼市股市”。
会议还指出，持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作。推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度。
结合当下的政策和市场情况，这一表述含义颇为丰富。其中，“稳住楼市”的表态，为明年的房地产工作定下基调。“持续用力”“加力”的说法，在以往的表态中较为少见，这也说明楼市政策将继续保持足够的力度。
同时，有分析人士普遍认为，明年的楼市政策不仅将继续保持较大力度，也会有较强的持续性，市场实现止跌回稳的目标可以期待。
明确“稳住楼市”，传递出哪些信息？
会议提出，有效防范化解重点领域风险，牢牢守住不发生系统性风险底线，持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，推动构建房地产发展新模式，稳妥处置地方中小金融机构风险。
关于“稳楼市”，分析师认为，有必要融入一系列政策框架中，尤其要在积极有为的宏观政策中找准定位，开展有关工作。
如何在提振消费的宏观政策新架构下，理解房地产政策及市场走向，业内人士认为，这意味着接下来相关部门会实施更加积极有为的宏观政策，来扩大国内需求。
从行业角度来看，华福证券地产首席分析师陈立表示，楼市深度调整，房地产行业营收利润出现下降，也对上下游产业链实体行业景气度形成一定影响。
“在上游，原材料、建筑建材领域，新开工面积回落，使得钢材、水泥、玻璃等企业面临需求下降的问题，引发库存积压、价格下跌。在下游，家居、家纺、家电等需求减少，部分企业寻求出海途径，以开辟第二增长曲线。”陈立称。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，本次中央经济工作会议提出扩大内需，将消费与投资并重，并更加重视消费。提振消费专项行动、大力提振消费的表述，超出预期，且消费置于投资之前。就房地产市场而言，住房消费是这当中的重要内容，是消费的重要载体及驱动力，有了住房交易，家具家电等“以旧换新”的效果会更好。
而如何在防风险主题下理解房地产市场，其表示，若不能有效防范风险、实现市场止跌回稳，可能会通过房地产行业传递至金融及上下游产业，也可能引发居民预期转弱、财产收益下降、对就业形成一定影响，内需和消费的信心及能力，也可能会受到冲击。
“将楼市止跌回稳放在有效防范化解重点领域风险中，是因为房地产不论作为抵押物，还是与其相关的融资业务，这些潜在风险与地方债务风险、金融机构风险可能会交织在一起。由此，防风险是第一位的。楼市和股市作为承载资产的重要领域，将‘稳定楼市股市’放在一起表述，意在稳定价格、稳定量，以防范风险。而要防范房地产风险，止跌回稳是关键。止跌的一个重要方面，是价格止跌，让市场形成对价格不再继续下滑的预期。”李宇嘉称。
对此，58安居客研究院院长张波表示，止跌回稳的龙头带动作用如何，可展开持续观察。从今年四季度楼市表现来看，热点一二线城市成交量同比已经有了较为明显提升，购房者入市脚步也更加坚决，这显示出政策本身的效果在高能级城市得到明确体现。预计接下来的楼市扶持政策会持续跟进，以推动一二线城市持续回暖，龙头带动的趋势将在明年楼市有所呈现。
此外，分析师认为，从财政收入角度观察，对不同城市而言，稳楼市也有着重要意义。
陈立指出，分税制改革后，土地出让金成为地方政府财政收入的重要来源。土地出让金收入持续下行，使得该项收入占地方财政收入比例下降。随着2021年以来楼市调整以及房企对未来预期发生变化，土地成交热度下降，2023年成交土地出让金较2020年缩水43.2%，地方国有土地使用权出让金收入占地方收入比例从2020年的29.7%下降至 2023年的19.5%，占比下降10.2pcts。
“楼市止跌回稳，一方面地方可获得‘卖地’收入及相关税收，另一方面还可在土地上展开招商引资、撬动产业发展，来拉动更多税收与就业。”陈立补充道。
展望未来，分析人士预计，从本次会议表述来看，与房地产相关的供需政策将持续宽松。与此同时，还应关注房地产发展新模式。
“楼市发展新模式中，城中村改造尤其值得关注。其不仅是‘三大工程’的重点之一，也会对楼市潜在需求提升起到直接效果。同时，结合‘好房子’的不断落地，在平稳楼市之际，可以进一步打造更多宜居、韧性、智慧城市，更好满足居民美好居住生活需求。”张波称。
充分释放刚性和改善性住房需求潜力
“未来可充分释放刚性和改善性住房需求潜力。具体来看，未来核心城市的限制性政策有望继续得到优化，包括北京、上海、深圳等地继续优化限购政策，如取消郊区、大户型的限购措施等，这存在一定的预期；核心城市继续降低首付比例、房贷利率和交易税费等依然具备空间；针对多子女家庭给予更多购房方面的政策支持等。”
中指研究院政策研究总监陈文静指出，12月9日中央政治局会议已经定调要实施“更加积极有为的宏观政策”，更加积极的财政政策与适度宽松的货币政策成为全新组合，并首提“超常规逆周期调节”。本次中央经济工作会议进一步明确了多项宏观政策的方向，包括提高财政赤字率、增加发行超长期特别国债、增加地方政府专项债券发行使用、适时降准降息等。2025年是“十四五”收官之年，财政、货币政策均有望明显发力。
某券商地产负责人指出，本次中央经济工作会议释放了财政发力的新信号。“根据我们的2025年度策略报告，预计为化解地产风险和拉动投资，所需的资金规模将超过10万亿元。地产政策的执行需要较大体量的资金支持，因此也更需要赤字率提升和发行特别债券的明确信号。”
“从更宏观和更长期的维度上来看，本次中央经济工作会议明确了政策发力方向，从政策实际执行效率上，在此次会议也看到了合力破除阻碍的决心，2024年地产政策执行不到位的地方、有阻碍的地方，会在2025年有积极改善。”
其还表示：“地产产业链条长，对地方经济和金融均有重要影响。房地产资产价格从2021年开始下行至今，稳定资产价格对化解地方中小机构风险至关重要。总体来看，我们认为本次会议中与地产直接相关的表述体现出政策发力企稳的决心。”
上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，相比2024年对重大风险的判断，当前地方债务风险的表述已不再提及，但房地产和中小金融机构风险的表述依然保留，并且房地产相关内容较多，这表明房地产风险仍被视为2025年风险防范的关键领域。
“止跌回稳”目标有望实现
值得关注，今年以来，房地产调控政策保持稳定的出台节奏。上半年推出的“517新政”，一度令市场信心为之一振，但其力度仍不足以支撑市场持续回升。
9月末，政策力度骤然升级。
9月26日的中央政治局会议提出，“要促进房地产市场止跌回稳”。随后，各级政府陆续推出一系列稳楼市政策组合拳，不仅大范围解除此前的限制性措施，而且将购房门槛降至历史新低。其中，四个一线城市分别优化限购政策，释放出十分积极的信号。
此轮楼市政策组合拳可总结为“四个取消、四个降低、两个增加”。
四个取消，主要包括取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准。四个降低，即降低住房公积金贷款利率，降低住房贷款的首付比例，降低存量贷款利率，降低“卖旧买新”换购住房的税费负担。两个增加，一是通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造；二是年底前将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿元。
在前期取消各类限制性政策，并进一步降低房贷利率后，组合拳中的一些措施在11月陆续出台。其中，对于契税、增值税的减免措施，于11月13日出台。约一周后，北上广深分别取消普通住宅和非普通住宅标准，从而使减税政策得以落地。
此外，专项债收购存量闲置土地细则的推出，以及城中村改造政策支持范围的扩大，也于11月落地。
这一轮政策不仅力度空前，而且持续时间长，并给市场带来足够的支撑。
今年10月，楼市“银十”如约而至，且近17年来热度首次超过“金九”。进入11月，多个热点城市继续升温，“暖冬”行情隐现。
考虑到年末房企冲刺业绩的惯例，12月市场有望继续保持热度。
至于“止跌回稳”的政策目标，北京某大型房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示，从近期市场的表现看，已经实现“止跌”，若明年3月和4月份仍然能够保持热度，则可以说“回稳”的目标将实现。
来源：央视财经、财联社、21世纪经济报道、每日经济新闻等
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