出品 | 搜狐地产&焦点财经
作者 | 王泽红
中央经济工作会议12月11日至12日在北京举行。会议提出，有效防范化解重点领域风险，牢牢守住不发生系统性风险底线。持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作。推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度。稳妥处置地方中小金融机构风险。央地协同合力打击非法金融活动。
同策研究院研究总监宋红卫分析称，此次中央经济工作会议有五大看点：
第一， 稳楼市是核心目的，与楼市止跌回稳是一贯相承的，这是未来施政目标，也是未来政策核心导向；
第二， 稳楼市是稳定房地产行业产业链条，积极推动房企拿地、开工的积极性，以及销售规模止跌回升、房地产价格稳定、产业链条的稳，是止跌回稳的评价标准；
第三， 楼市调控政策基本见底，未来发力在于货币政策和财政政策，未来购房者购房会有更大的实惠，目的是降低购房者的成本和压力，扩大刚需和改善群体的购房潜力；
第四， 房地产市场的回稳与经济发展关系紧密，中央经济工作会议与明年经济发展指明了改革的方向，这对于扭转楼市预期具有决定性作用；
第五， 从实施的角度来看，一定会发挥一线城市楼市风向标的作用，对于扭转楼市预期和稳定楼市具有重要意义。
“用力意味着不仅有新政策，而且力度会加大”
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，防风险一直是近年来房地产管理的主题，这次也不例外。楼市和股市作为中国资产的典型代表，“稳定楼市股市”将放在一起表述，意在稳定价格、稳定量，防范风险。
“要防范房地产风险，止跌回稳最关键。止跌主要就是价格止跌，让市场形成对价格不再继续下滑的预期，而要实现价格止跌，就要去库存，就要实现量的稳定。因为，止跌回稳的一揽子部署，就是去库存、就是量的稳定。”
李宇嘉认为，（此次会议）再次表述止跌回稳，意味着止跌的基础还不牢靠，从11月份百城新房交易环比10月的数据有所下降，以及近期热点城市新房交易周度数据有所下等，都可以看出来止跌回稳的态势需要进一步夯实。
其次，“持续用力推动”的表述比较新颖，意味着下一步继续贯彻落实“推出增量政策、落实存量政策”以形成政策叠加和释放效应的逻辑。同时，用力也意味着未来不仅有新政策，而且政策力度会加大。
上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，此次会议强调“稳住楼市”的导向，延续了此前中央政治局会议精神，也进一步说明2025年房地产工作要强调“稳”，该表述相比2023年中央经济工作会议精神发生了重要的变化。
“2023年主要是从防范化解风险的角度进行，而2024年则从十四五圆满收官和顺利开启十五五的角度进行，把“稳楼市”上升为更高规格。”
严跃进认为，此次会议用了两个词即“用力”和“加力”，这就意味着既要认识到目前房地产已经进入到止跌回稳的心阶段，也要理解当前止跌回稳还属于初期阶段，所以要用力和加力；也意味着各地在促进房地产市场止跌回稳的政策方面还需要持续储备、研究和投放，2025年房地产相关政策将持续开展。
58安居客研究院院长张波也分析称，从四季度来看，热点一二线城市的成交量已经有了明显同比提升，购房者入市的脚步也更为坚决，这也显示出政策本身效果在高能级城市有了明确体现。预计后续政策会持续跟进，以推动一二线城市持续回暖，龙头带动的趋势将在明年楼市呈现。
“城改旧改会扩大，房票安置2025年会大规模落地”
对于实施城中村和危旧房改造，李宇嘉指出，这是新一轮增量政策的重点，也是未来实现房地产止跌回稳新的抓手。新一轮城中村改造在去年提出，主要针对35个大中城市，近期扩大到300个地级市，而且提出新增100万货币化安置后，后续还会扩大。
其次，在都市圈的背景下，35个大中城市是房地产增量市场的基本盘，也是止跌回稳的关键变量。这些城市城中村较多、危旧房较多，新市民、年轻人较多，很多集中在城中村和危旧房居住，实施城中村和危旧房改造，既是推进房地产高质量发展的新模式，也能释放新市民和年轻人以及城中村村民和危旧房业主的美好人居，还能通过货币化安置来带动新房库存去化。
“目前，郑州、广州等热点城市均开始发布房票安置政策，预计随着专项债、专项借款发行规模增加，预计房票安置将在2025年大规模落地。同时，库存去化加快、房地产销售增加，止跌回稳趋势形成以后，对城中村改造形成巨大支持，让之前难以实现资金平衡而无法推进的改造也变得可行了。” 李宇嘉分析道。
严跃进也持相同观点，他认为此次明确实施城中村和危旧房改造的工作，意味着城中村的工作地位和重要性明显拔高。相比2023年的工作抓手即房地产三大工程（保障房、平急两用和城中村），可以看出目前工作更为聚焦，也更加符合工作导向。
“城中村改造的系列支持工作持续推进，包括城中村专项借款、保障房再贷款、闲置土地专项债等，都可以更好助力城中村改造和系列工作推进，尤其是近期上海青浦等地也在开展房票的工作，这都意味着城中村改造的工具充足，房票等应用程度会提高。” 严跃进指出。
“2025会持续降息，房贷成本还会降”
对于后续楼市政策方向，张波认为各地方政府会不断下场，通过城中村改造、收储“商品房”、地方债做好土储等方式有效平稳楼市供需。对于开发行业的“白名单”制度、保交楼政策还会在延续的基础上优化实施细则。
“后续政策空间还将聚焦在降低交易成本和提高购房补贴两个层面，交易税费各地还可以根据实际情况进于阶段性更大力度降低，同时在购房补贴层面，可以结合人才购房、多子女家庭等情况，政策面进行多维度结合，并加大实际补贴力度以提升实际效果。” 张波说道。
严跃进补充道，（此次会议）也提到适时降准降息，说明2025年将有持续的降息等操作。对于房贷影响较大，对于新购房者来说，后续购房的房贷成本进一步降低；对于已购房的居民家庭来说，后续存量房贷的成本将进一步下降。
李宇嘉则认为，下一步房地产政策的重点，主要体现在四个方面：
一是积极的财政政策降低城镇化成本，降低住房消费成本；
二是专项债对接存量盘活，实现库存去化。比如，更加积极的财政政策下，专项债发行力度加大，支持回收闲置存量土地、新增土地储备，以及收购存量商品房用作保障性住房等；
三是宽松的货币政策下，一方面降准降息（降低LPR、降低存量房贷利率）从而降低住房消费的成本。但更重要的是，宽松的货币政策将配合更加积极的财政政策，即财政政策导向下的货币精准投放，从而产生对房地产消费基础设施，包括老旧小区改造、地下管网、教育医疗均等化投入等支持，从而间接促进住房消费；
四是，推进城中村改造货币化安置。