三年了！广州楼市的唯一悬念，还是谁当亚军

而今年，政策牌应出尽出，限购、限贷、限售等行政措施，纷纷退出。

市场也逼近了底部，从数据看，2024年极有可能创下15年来最低成交。（来源：克而瑞）

看上去很悲观？不，我们常说“触底反弹”，市场深蹲到底，政策又确认支撑，这种走势，恰恰是强势反弹的预兆。

正因如此，聪明人才开始提前布局。

那么，怎样的资产才算芒格口中，值得高价买入的“伟大公司”？

最核心的一点，一定是能抵御周期，但说句不爱听的话：市场99%的楼盘并没有抵御周期，只是熬了过去，迎来价值修复而已。

因为真正的周期，不是随调控松紧而来短期波动，而是有漫长的“见底-企稳-震荡-复苏”的过程，包括汇悦台等豪宅，都没完整穿越周期。

楼市最难熬的这三年，反而更能显示出资产韧性。

这样的项目并不多，房产君只能想到这些：

上海必须是翠湖天地，一盘长红20年，全新六期在今年楼市大松绑前推出，依然创下中国内地亿元豪宅的最高认筹纪录。

北京豪宅没有这么稳，曾风靡的万柳书院也从巅峰跌落近40%，勉强撑起来的是中信城五期，开卖两天登顶全市销冠，但价格与前几期倒挂明显。

深圳很遗憾，豪宅不仅房价坍塌，今年各总价段豪宅成交量，也被广州全面超越。

至于广州，查找数据前完全没想到，琶洲南TOD竟有如此发挥。

今年1~11月，项目网签金额已接近86亿，位列全市第一，一座琶洲南TOD，甚至能抵荔湾豪宅的千军万马！琶洲南TOD比第二名足足领先了“20个小目标”（约20亿），差距之大，快赶上1个越秀区的成交（约24.66亿，来源中指院）。如果说最后一个月还有什么悬念，那就是：谁是广州亚军。在楼市回调最猛烈的今年，断层夺冠，琶洲南TOD的韧劲不输翠湖天地，甚至有过之而无不及。因为过去3年，琶洲南TOD全部稳居第一，3年了，广州所有项目都只能在它之下抢第二。

豪宅“三连冠”，扛起广州楼市大旗

说起琶洲南TOD，有人会以为它是“时势造英雄”，事实上项目90%以上的成交，都属于一线城市限购最严的时候。

2022年，琶洲南TOD首次亮相，那是楼市急冻的一年。

那时《孤勇者》火遍全国，大家总爱用“孤勇者”去称赞逆势热销的项目，而琶洲南TOD正是楼市最大的“孤勇者”：

9个月内三次推售，全部卖出95%的超高去化率，4000万级大平层，一夜售罄；全年销售额高达150亿，几乎约等于全市10万+豪宅的成交量！

2023年，琶洲南TOD乘胜追击，以全年166.3亿的网签额，登顶全国千万级豪宅销冠。

谁也没想过，琶洲南TOD竟能突破北上深豪宅包围圈，把北京的国安府、上海的缦云等现象级豪宅，抛诸身后。

更没想过广州豪宅还能冲破全国成千上万个刚需大盘、流量神盘的统治，跻身全国销售金额TOP2。（来源：克而瑞）

今年，销冠历史还在续写，琶洲南TOD提前1个月达成“三连冠”。

一个项目能否抵御周期，大量珍贵房票与真金白银的选择，就是最好的说服力。

独立的价格行情，更坐实了琶洲南TOD的销冠“含金量”。

过去3年，项目成交均价稳在11~13万/㎡，今年开卖的二期，月度成交均价最高甚至超过14万/㎡。全盘1529套网签单位，无论任何时间段都撑起了价值，价格更稳步拉升，富豪阶层对琶洲南TOD的认可，显而易见。（来源：克而瑞&中指院） 依靠什么力量，才能抵御周期？

一座琶洲南TOD，连续三年征服广州富豪，与它是CBD罕见的综合体大盘息息相关。

最近，项目正进入兑现爆发期，终于让所有人看到这座大盘的真正内涵。

钻感玻璃立面

构建身份感

卷外立面颜值，是这几年广州新盘的风潮，“含玻璃量”几乎成了价值准绳。其实在豪宅领域，类玻璃幕墙只是流于表面的“形”。一座地标真正的关联性与意义在于——与城市风光浑然一体，又表现出与众不同。一位普利兹克建筑奖获得者如是说。来看琶洲南TOD的立面，它也采用了最前沿的玻璃幕墙设计，远远看去就像一颗落在琶洲的钻石，对齐着CBD天际线的颗粒度。 琶洲南TOD实景图（广州房产@细鹏摄）但仔细看，与CBD的“融合感”，没有淹没项目的个性，与超甲写字楼相比，琶洲南TOD更舒展轻薄，如玉般温润，而非锋芒毕露。

与同类豪宅相比，琶洲南TOD的玻璃立面，却多了一份地标的挺拔与大气，有着非标的“定制感”。

定制感从何而来？它来自来自XAA冼剑雄联合建筑设计事务所建筑大师冼剑雄的独家设计。独特的南北向折板造型，加深了建筑的“轻、薄、平”；中轴对称的格局，向天空延伸出竖向线条，无形赋予了巍峨如山的姿态。

同时，琶洲南TOD线条不是笔直到底，飞鸟造型的大飘檐、行云流水的墙身转角，都在用圆滑的曲线诉说灵动的柔美。定制感又来自超一线的选材。琶洲南TOD就像一部“顶豪选材天书”，航空级铝板、双银Low-E中空超白钢化玻璃、YKK AP门窗……集中着伦敦海德公园一号、纽约ONE57等顶豪御用之材。但它依然玩出了与众不同。铝板立面特别采用氟碳喷涂工艺，以及大板幅、密拼缝的干挂结构，如同穿上一袭具有“抗氧化、抗衰老”的华服，20年不褪色。 YKK AP门窗被誉为“门窗界的劳斯劳斯”，谁舍得用，谁就赢在豪宅线上。但琶洲南TOD不是傻傻地执着于品牌，而是深入思考，如何让业主拥有一扇尺度更大、线条更美的窗。所以，项目重金引进了YYK AP高端幕墙窗——WWALL80系列，这是该产品线在华南的首次落地。百达翡丽的价值，建立在珍稀材料、工艺上的“时间精度”；豪宅的身份感，离不开极致用材与细节，编织下的美妙场景。 琶洲南TOD实景图（广州房产@细鹏摄）

地下光影“艺术馆”

园林感的渗透

外立面只是看懂琶洲南TOD的冰山一角，即将开放的地下车库，更能体现项目“新派豪宅”的用心。不妨试着回忆，你有见到过，把山石、松柏搬进车库的豪宅吗？房产君很惊讶，能在琶洲南TOD内部开放时，看到了“引景入库、地下造园”的场景。

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琶洲南TOD车库实景这是对归家动线的一次破格创新，以往，只是让归家的脚步铺满风景，没想到归家的车辆，也能遇见风景。创新的背后，相信有过无数次的方案纠结。因为在车库里造景，必然要牺牲部分空间，而无法把车位做满，则会折损货值与利润。这是业主场景体验，与房企利益的一次艰难平衡。 琶洲南TOD车库阶段性效果示意造一处景不难，无非种树、置石、装置，但别忘了，公区每多做一件事，都是给后期维护增加的压力。这也是为什么，只有琶洲南TOD等，极少数顶豪愿意去做。更大的难点是：既然要做，如何能做出标杆？越秀地产广州区域是带着“想法”来的，它把岭南园林的故事融入了琶洲南TOD的地下空间。一进入库门庭，约21米超大石材造景，与挺拔的松树、细腻的砂石，共同描绘出清晖园的雅致。 琶洲南TOD车库阶段性效果示意在前往不同楼栋的过程，你还能遇见余荫山房的静谧、可园的领秀、梁园的石韵。短短几分钟，赏遍岭南四大名园，用广州的方式讲述着中国的故事。为了营造最好的归家体验，整条车行动线，更闪烁着精致的光芒。这里就像一座“奢石博物馆”，不管是门庭、走廊、车马厅，还是地下归家大厅，几乎都被不同奢石包裹。比如下图的背景墙，就用了“冰河世纪”石材，自带天然冰裂纹，曾用在比弗利山庄的四季酒店中。 琶洲南TOD地下车库实景图

同样的奢石还有全国孤品的“墨雪冰雕”，厦门华尔道夫酒店同款的“海纳百川”……项目能叫出名字的石材，就有21种之多！

车子走在石材铺成的路上，甚至落客的车马厅旁，也铺了50毫米厚的坚硬花岗岩，把林荫小径引入到地下。

一个楼盘“含石量”多高，很大程度决定了豪宅的段位，稀缺的天然资源，不是金钱可以衡量的。

整个地下车库又像一座“艺术馆”。

沿袭高端会所的星空顶，璀璨夺目，与大片金属质感的装潢互相交织，给你的瞳孔带来微弱变化，让这条车行归家之路，更活色生香。

模拟山峰与山谷的立体感天花，搭配范思哲黑石材的梦幻，明暗对比，传递山水意蕴。

琶洲南TOD车行归家之路这座“艺术馆”仿佛开了自然柔光，创新引入的光幕设计，模拟自然天光，打破传统车库灯光不足的局限。同时，还开启了“静音模式”，车道地面特地采用“磨石地坪”，造价比传统金刚砂地坪要高出4倍，却达到降噪、耐磨的效果。据说这种工艺与用料，使用寿命可达40~50年，比普通住宅更长寿。

自然园林雅境

流动的松弛感

车行动线的创新，是不是勾起你对步行归家的好奇？大家期待的本月中下旬就要到来，琶洲南TOD将首次开放一期园林与架空层，从社区入口，到中央景观，一路至电梯前厅，六重归家场景完整呈现。从目前流出的效果图看，大量立体石材与流动的水景，筑起一座“游园雅境”，用风景为CBD创造一种“慢度假”式归家。 琶洲南TOD园林效果图
众多“灰空间”与园林交织在一起。比如无惧风雨的架空层，仪式感十足的艺术门廊，自然草坪旁的会客厅，它们都被细心打造成社区泛会所。孩子的活动中心，放学后的四点半学堂，随时可健身、会客的空间……高级烟火气，弥漫在各种松弛优雅的场景里。 事实上，当项目铺开CBD+TOD+POD的大盘蓝图时，就在不断注入高级烟火浓度。TOD赋予多维交通，地铁12号线（在建中）与有轨电车，轻松连接珠江新城与金融城。琶洲南TOD更投入100亿元，在地铁上盖创造超级底盘，慢行系统巧妙串联着住宅、商业、写字楼、学校、公园，以及琶洲总部区。POD代表公园绿意，未来，琶洲南TOD将随处可见滨河公园、高线公园、绿廊中轴，打破CBD的钢铁森林。围绕公园，还将突破性打造POD超级核心，既把琶洲南TOD一二期连成一片，更把公园、会所、艺术中心、独栋商业、下沉式主题商业熔于一炉。

项目更打破大盘上限，引进九年制学霸基地——省实。

在刚刚结束的校长面对面中，省实校长放出豪言：琶洲南TOD配套的省实拒绝贴牌，要办一所成功一所，打造成全国数智教育示范性、标杆性学校。

琶洲核心、完整学铁商配套、极致硬核产品、高净值圈层，第一次在一座项目中交融。

我想，这是省实校长办好琶洲南TOD学校的底气，也是项目抵御周期的动力。

豪宅是城市实力最好的体现一座豪宅持续放量成交，就像一座灯塔，照亮城市能见度。临近年底，琶洲南TOD的强兑现，正好对应着琶洲的高光时刻：第二次被福布斯评为全国十强CBD，排名提升至第9，跑赢上海虹桥CBD、深圳福田CBD。标志性商业广州塔南广场，计划今年12月28日开业，国际地标级商圈开始成形。（来源：海珠发布）

这也许只是美妙的巧合，但房产君更相信，这是琶洲南TOD与琶洲的相辅相成。琶洲南TOD，让琶洲不仅是一种地段，更是一种高品质的生活。琶洲，则让琶洲南TOD有了抵御周期的底气。人生最重要的事，是把握核心资产，如今机会就在琶洲南TOD，建面约196~279㎡新派大平层。