广州年末土拍，又上了硬菜！
先是黄埔双岗停车场一期地块，地块成交总价18.6042亿元，折合楼面价1.7万/平，由广州地铁拿下。
紧接着，广州大道中345号北侧AD016619地块竞拍正式开锣，由越秀地产抱得了靓地归。
地块成交总价5.9598亿，扣除5100平配建后，楼面价约46146元/平。
由此，广州大道中地块，也成为了广州今年第一宗出让的越秀区地块。
两场土拍火药味都不浓，主打一个peace and love，但对于年末楼市来说，有标志性意义。
越秀南之后，终于等到新宅地！
实际上，广州大道中这块地，从出现在土地推介会名单中，我们就有过介绍了。
经过三期延期，这次能成功出让的原因？无他，综合素质在线！
具体来看：
1、区位能打。
挨着珠城和杨箕，距离10号线广州大道中地铁站仅仅500米，周边配套成熟。
2、稀缺性强。
地块所在的越秀区，此前成交的宅地为2020年的越秀南地块（也就是东园公馆），以6.45万/平的楼面价成为当年的地王。
宅地断供近4年，加上越秀区新盘不多，更没有新规后的产品，有一定稀缺性。
3、书包优秀。
按照今年地块周边街道的学位划分，有几率入读最近传出即将纳入广铁一中教育集团管理的杨箕小学。
即便不是杨箕小学，该地块位处老城区，优质教育资源环绕，书包基本都是大差不差的。
4、地价优势。
地块成交楼面价为4.5万/平，对房企来说是有空间的。
不说豪宅，板块次一点的二手，都要卖6-7万/平，大部分的楼龄已经超过20年。
隔壁的富力东堤湾，接近20年的网红小区，最新的成交价都超过7万+/平，高峰期更是超过11万/平。
广州大道中地块的出现，关键作用，小K觉得有几点：
一方面，打破板块单一的产品供应体系，把越秀区的二手房价打下来。
另一方面，带来越秀区首个的新规后产品；
按照地块出让的条件，它的使用率上限可以达到120%。
假设真能达到这个使用率，对整个区域的新房或者次新房来说，都是一个不小的冲击。
从板块市场和地块自身素质来研判，小K预计越秀打造这块地的方向是：
延续“樾系”的路子，主打越秀擅长的改善产品，或以120平以上产品为主。
加上地段、学铁商资源，以及3.8左右的容积率，吸引力还是有的。
不过也面临两个问题，一是单体楼，几乎没有园林，二是挨着广州大道，这就非常考验越秀的打造水平了。
网传越秀地产广州大道中地块项目效果图
另外，小K拿到了一份据说是越秀广州大道中地块项目的户型图，感兴趣的话，加房小哥微信：
老黄埔战队，又添猛将
说完越秀区，再来看看黄埔的双岗停车场一期地块。
地块早就出现在今年的土地供应蓝皮书中，也是黄埔今年少有的招拍挂宅地。
按之前规划，该地块占地17公顷，建面超38万平，容积率只有2.39。
地块预估供货量约3500套，为未来2-3年的老黄埔市场，再添一个搅局者。
不过，或许官方考虑到地块体量较大，双岗停车场地块选择了分期出让。
从地图上看，双岗停车场地块位于地铁5号线双沙地铁站旁，与中建海丝城首开的阅山组团相距不远。
参考中建海丝城目前3.2-4万/平的均价，双岗停车场地块也有一定的利润空间。
相比之下，双岗停车场地块最大的优势是：地铁+山景。
项目一体化盖板开发，预计宅地部分也会与地铁相连，方便业主出行。
此外，其北面靠龙头山森林公园，以后可以看山景、逛公园，生态环境可以加分。
未来，这里周边也规划了学校、商业，能够基本满足业主需求。
未来的客群也比较明确，除了沿着5号线的天河外溢，主要还是本地置换，比如周边楼龄超过20年的二手业主，想享受新一代产品的会考虑。
当然，对房企来说，要面对周边旧改的“绞杀”，压力不小。
毕竟像双沙、文冲东、珠江村、新溪村旧改，这些项目基本已经入市。
而且，近日刚成功出让的将军山宅地，也同样大体量、同样在老黄埔。
这些盘要么产品优越，要么配套齐全，要么生态资源稀缺，尚未入场便备受买家期待。
如今多方势力拱火老黄埔，势必将有一战，至于精彩程度，便交由各位评判了。
今年的土拍，到底咋样？
不得不说，今年土拍就有多平淡，12月拍地的冲劲就有多猛！
广州今年土拍表现到底咋样呢？
1、节奏大减。
一般来说，广州宅地成交常年占国有土地使用权出让收入的80%，但今年的情况，确实有点堪忧。
年初的《2024年广州经营性用地供地蓝皮书》中，计划供应宅地103宗。
然而，到11月底才卖出27宗地，仅完成26%KPI，还是近几年新低。
成交面积也只有约285万㎡，仅为2023年出让规模的45%，整体土拍收入都缩水了。
截至11月底，广州出让经营性用地（不含工业用地），土地出让吸金 580 亿元，仅为去年全年总出让金的 42%，达近年来新低。
2、“金珠琶”地块占大头。
截至到11月底，广州土拍格局基本形成。
排名TOP2的天河、海珠，土拍成交金额，占全广州近七成。
明显可以看出，广州今年拿出了不少压箱底好货。
比如，保利9月底拿下天河地王南方面粉厂地块，10月底又连拿3宗琶洲南宅地；今天出让的广州大道中地块...都非常有噱头。
3、“新规产品”大膨胀。
建筑新规下，住宅加速迭代，阳台占比、飘窗宽度、空中花园占比等条件都有所放松。
现在你看过新房，再去看新规前的二手房，都有一种被降维打击的感觉。
未来新房的公共空间，可以玩出花了。
截至目前，广州已有11宗超新规地块，其中不乏阳台占比高达30%，40%空中花园。
总的看下来，广州在卖地这件事上，已经给了足够的支持与诚意。
最后再预告下，12月广州土拍大爆发，接下来还有15宗宅地要登场。你们又是如何看的呢？
评论区聊聊呗。
越秀地产广州大道中的资料，找房小哥：