今晚20:00，
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2025年上海楼市走向如何？
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2023年年底，我们写过一篇文章。
超跌的2023，情绪化悲观。
企稳的2024，理性中乐观。
2023年是相当情绪化的一年，大幅降价、凶猛砍价、政策出台依然抵挡不住熊市的脚步。
甚至2024年上半年上海楼市依然在腥风血雨中度过。
这是很多人第一次在上海楼市中体验到什么叫“带血的筹码”。
下半年后，上海楼市愈发理性，价格的分歧逐渐减小、成交量一点点回升。
在年终之时，上海楼市迎来了一波“翘尾”行情。
如果一定要说，成交甚至有一点火热。
热闹的成交和没有明显起色的价格，撕扯着市场上的多空力量。
毕竟上海楼市的政策宽松已经经历了好几轮了，很多人觉得价格再起来不难道只能看天意了。
上海楼市的底牌真的彻底打光了吗？
可能没有必要
我觉得在讨论打不打光之前，应该是先弄清楚有没有必要。
我们把时间拨回到2023年9月1日。
认房不认贷政策正式落地，开启了上海的“救市”之路。
13个月过去，上海先后出台了：
2023年9月1日，认房不认贷。
2023年12月14日，普宅标准、首付比例、房贷利率的全面下调。
2024年1月30日，外环外放开单身限购。
2024年5月27日，降低社保个税年限、限购放松、首付比例等9条。
2024年9月29日，放松限购、存量房房贷利率、首付比例、增值税等7条。
2024年11月13日，下调契税、增值税。
2024年11月18日，取消普宅非普宅标准。
陆陆续续在限贷、限购、首付门槛、房贷利率、税负成本等方面释放利好。
对于个人买房、卖房而言，所有的条件都是历史级别的宽松。
一开始政策的效果基本上只能维持当月一个月成交量。
而且成交量的反弹也并不是特别大幅度，都是在1.5万套的荣枯线徘徊。
527之后，政策的药效从1个月变成了3个月，而且逐月递减。
929新政后的情况确实有点不一样。
首先它不是只有一次政策，而是密集地出台三次，同时国家层面还有12万亿规模的化债方案。
对于买房而言，成本已经是最低了。
其次呢，成交量并没有出现527那种阶梯式下滑的情况。
尤其11月份的2.7万套的成交量远超想象。
创下44个月以来的最高值，是非常具有风向标意义的。
可以预见12月和来年春节前，上海楼市不会像天气这般寒冷。
也就是说短期内，上海楼市是不会再有什么大政策了。
其实不是底牌打光了，而是暂时没有必要了。
楼市大松绑，现在该买房还是卖房？？
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下一个窗口期在哪里？
如果一定要说一个时间，那可能是在明年的3、4月份。
当下的市场是真的太火了！
这是我在一线市场看到的真实情况。
我们在帮客户谈一套大户型210平的房子。
房东报价2350万，客户希望2300万以内的价格入手。
客户觉得买房市场肯定砍的下来，但是现在部分房东也牛起来了。
那天为了这50万的空间，谈了足足6个小时。
谈到筋疲力尽，但最终房东只肯让步15万。
大幅度的降价在之前已经完成了，现在的房东没有这么大动力了。
现在的行情就是有量无价。
二手成交量放大，但是价格没有涨上去，不过也降不下去。
挂出来的房子，基本上在市场价中位数议价3个点就能成交。
这样的转态持续下去，肯定是没有出政策的理由。
当然也不排除，进入春节前后，1、2月份的成交量会掉下来的可能性。
金三银四为了保障成交量，适当进行政策加码。
另外每年全国人大都是3月召开。
为了更好配合经济发展，这个时点是具备出台政策条件的。
但总体思路依然是“止跌企稳”。
而不是对于房价的暴力拉涨。
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是不是没有牌可以打了
对于上海来说，要打肯定有牌。
但是肯定是基于市场情况和未来趋势来做调整。
只要市场不能够实现止跌回稳，限购的政策依然可以调整。
其实上海现在外环外的新房成交情况比外环内要差很多。
大家只看到市区豪宅的热销，但是外环外的新房却需要打折才能卖掉。
尤其像罗泾、外冈、白鹤、枫泾、朱泾、柘林、奉城等等郊环的区域，卖不掉 已经是常态了。
如果外环外全面放开，其实市场也比较微妙。
江浙沪很多有购房需求的可能会考虑外环外的别墅类大户型资产。
外环外核心地段的别墅类产品是可以看好的，比如大虹桥、浦江镇等。
另外降息是确定性的事件。
不少机构对于2025年的降息预期在40个基点。
从扶持宏观经济，降低居民企业融资成本的角度依然合理。
如果继续下降40个基点，上海的首套房贷利率将会降到2.78%。
相应地，无风险理财的产品的利率可能会降到1.4%-1.5%。
这种情况下，上海房产的租金回报率就普遍超越理财收益。
也就意味着房价的下跌空间被锁住了。
其实还有一个长期指标，那就是落户。
现在各个城市抢人非常凶猛。
上海虽然落户宽松了，但是远没有到疯狂抢人的地步。
比如最近居住的办理又放松了，只要有6个月社保记录就能办，不再需要核查在上海呆够6个月。
上一版的落户政策今年年底也会到期，一起期待一下落户的进一步宽松。
上海要是抢人，那真没有其他城市什么事了。
最后
目前一线市场还是延续了火热的势头。
12月的成交量我们不担心，毕竟市场冲劲还在。
不过，家庭居民负债表未修复，居民贷款压力负债率还是偏高。
虽然上海情况相对较好，但老百姓大幅度加杠杆买房的可能性不大，明年楼市看平微涨，
至于大家关心的明年楼市会不会跌。
关键就看明年一季度能否顶住压力。
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