摘要：当商业承载起社区的部分功能，无疑为居民提供了一种新的平衡。
东方体育中心站，位于浦东新区三林镇，是上海南部最繁忙的交通枢纽之一。汇集了地铁6号线、8号线和11号线。以地铁站为中心，周边有实体商业4座、体育场馆3座、城市公园2座。
与人群的流向一致，人群的需求也交汇于此。
2021年，前滩太古里建成，与东方体育中心站实现了无缝衔接。试营业期间，太古里先“试水”了11家门店，“9月30日晚上9点半，我看到阿拉比卡咖啡店门口还排着长队”。前滩太古里总经理顾育真对这个场景印象深刻，“对运营方来说，这足够惊喜。”
事实上，以交通为导向的开发模式（Transit-Oriented Development，TOD）结果之一，就是人气的高密度汇聚。
2021年至今，前滩太古里的门店数量已经从当初的11家变成了290余家，在这里，不仅有国际知名的“大牌”，设计前卫的“潮牌”，也有细分赛道的“专业品牌”和大众消费的“口碑王牌”，这种多层次的品牌布局，让商业体在“有格调”和“接地气”中找到了平衡。
一句“我们在这里见面”能延伸出多少种可能呢？一杯下午茶，一顿晚餐，一场电影，一瓶洗发乳和附赠的三次洗头服务⋯⋯商品、服务、体验，各种元素都在人的汇聚中发挥其自身力量。
以地铁为坐标轴，轴上的不同点位，还可以相互引流。例如，很多消费者会把前滩太古里当作去上海迪士尼乐园的“餐厅”和“停车场”。他们把私家车停在太古里，乘坐地铁11号线到迪士尼，此段地铁仅需20分钟，且地铁出口比停车场距离迪士尼大门更近。晚上，乘坐地铁回到太古里就餐，这里有更多餐饮可供选择。
流量的持续汇聚，也给了许多品牌、业态成长的可能。
例如，即便是在工作日，茑屋书店依然热闹，咖啡区甚至一座难求。来自上海其他区的郭阿姨和她的朋友告诉记者，她们约在这里，主要看中“景观好”“体验好”。咖啡区以书架为背景，成片很有“书香气质”，并且书店陈列和选品则是“常来常新”，可以逛很久。
因此，阿姨们的消费也并不局限于咖啡，郭阿姨就曾在这里买过帽子、杯子和给孙子的一套漫画。而在书店聚会之后，她们还要去一家素食餐厅取号。
有趣的是，在这里，另一家书店与茑屋仅一街之隔，这是一家名为“库布里克”的电影主题书店，专业性更强，但人群定位却很精准，依托MOViE MOViE电影院的小众片单和丰富的观影活动，也有着持续而稳定的消费人群。
例如，在游戏公司工作的可可和她的朋友就多次相约在库布里克书店参加观影活动。可可曾在香港读硕士，而库布里克正是一家来自香港的独立书店。可可很高兴书店没有为了迎合大众而失去自己的特色，因此库布里克几乎“承包”了她近一半的文化生活和文化消费。
只有地铁+商业，还远远不够。
实际上，太古地产在世界各大城市已建成及建设中的商业体，都是地铁上盖模式，除了三亚城市本身没有地铁以外，其余商业体，地铁都是标配。
前滩太古里首先是一个开放的公共空间。
2011年，太古地产开始进行内部调研，当他们看到三林镇前滩社区的详细规划时，都产生了相同的感受——太超前了。地铁、体育馆、公园、学校⋯⋯公共服务配套集中且多元，它既是TOD，又是POD（公园导向型综合体）。
于是，设计之初，前滩太古里就将公共空间的营造摆在了重要的位置，单建筑主体区域内与门店配合的公园就有26个。例如，迪奥在三楼有一个花园咖啡厅就是门店+公园的形式，目前这种搭配在全球都是独一无二的。SHAKE SHACK则有一个户外绿化区域提供宠物推车停放及饮水位。这些户外的公共区域不仅为品牌方举办活动提供了很好的支持，增加了招商的吸引力，也让更多品牌方加入商业体的运营之中，从而带动周边活力。
在与周边地块的连接方面，前滩太古里正在积极推动将商场的空中连桥延伸至晶耀前滩，这样一来，一条不需要经过任何红绿灯的空中步行及跑步线路就可以从地铁口连接前滩太古里、晶耀前滩，一直延伸到黄浦江边。
内容方面的例子就更多了，比如，暑假举办的奥运会直播就吸引了大量周边的居民，常常能看到大人和孩子一起为激动人心的比赛而呐喊。
还有近期举办的“艺术季”系列活动，如“超跃奇想Art Forward”超媒体艺术节、艺演快闪、艺术工坊等，都为周边居民提供了丰富的文化艺术体验，也成为提升居民文化素养和审美能力的重要途径。
而东方体育中心时常有大型演唱会。夜晚，散场的人群遍布在前滩各处，附近的酒店挤满了来自全国甚至世界各地的人。
当商业体与周边街区紧密相连时，这种可持续的、充满活力的、多元化的氛围才能被创造，才能既让消费者有意愿留下来，也让品牌方更安心“住下来”。
事实上，TOD模式对周边人口密度是有一定要求的，因为有了人口密度，才会吸引提供各种服务和设施的商家和品牌。
可以说，当商业承载起社区的部分功能，就无疑为三林镇区域内的居民提供了一种新的平衡：住宅、休闲、商业、艺术、体育⋯⋯各类日常活动完全可以在一个集中的区域内解决。
与此同时，周边居民的多元化的使用，也会让这里在不同时段都有人群活动，都保持较高密度的活力，从而提升商业效益。这种相互“哺育”正是营造活力街区的良性循环。
多维透视前滩太古里
【居民视角】
孙女士（全职妈妈/亲子沟通讲师）：在前滩太古里建成之前，我们家就已经搬到这附近了，算是看着它“成长”起来。
我家现在有三个娃，分别从小学一年级到三年级。对于孩子来说，户外活动很重要。太古里的空间构造很独特，户外空间和室内空间的结合度很高，包括空中跑道和中心草地，都是“遛娃”好去处。
具体来说，夏季的草坪空地上会有泡泡区、露天电影放映、奥运会直播等各种活动。这里很多店铺都有宠物友好的标识。丰富的活动、多元的配套让不同年龄段、有不同需求的人群都很自得其乐。
其实，不仅是我和孩子，这个综合体对我老公的影响也非常大。他是一位媒体从业者，我发现，他和同事会经常约在太古里碰头，找一家咖啡店就开始进行“头脑风暴”。
工作环境对人的影响其实很明显，之所以大家会聚集在这里讨论，不仅是因为交通便利，也是因为在一个空间相对开放、氛围更为松弛、设计更年轻前卫的空间中，新鲜的灵感才更有机会被激发出来。
郑先生（软件开发工程师/企业负责人）：搬来这里之后，生活的变化可以用一句话概括，就是我的“工作圈”和“社交圈”都在向“生活圈”靠拢。
孩子读大学之后，我们最爱干的事情就是晚饭后到前滩太古里散步。有各种各样的活动把我们留住，比如说艺术季期间的彩色维纳斯雕塑，夏季傍晚的睡莲观赏、“萤火虫”装置等等，都吸引我们不断地走入线下商业，进行消费。
另外就是看电影。MOViE MOViE是上海数一数二的电影院，它技术细节过硬，银幕的大小、尺寸、精度把握准确，影院座椅宽敞舒适，扫码入座的方式也给人很强的感知价值；影院的观影活动还非常多，不仅有小众纪录片的展映，还有很多导演、主创到场与影迷交流，例如《奥本海默》上映时就请来了诺兰导演。
这些活动，不仅满足了我们的精神和艺术追求，也让我们特别想分享，发朋友圈，可以说为我们提供了高质量的“社交素材”。以前朋友聚会，大家可能会找双方距离的“中间点”地铁站附近，但这几年，约在我家楼下的次数越来越多。到太古里来，交通方便，谈点事情，再顺便“打个卡”发朋友圈，成为我很多伙伴的共识。
前滩太古里有很多首店，不少活动全球限量，例如路易威登的节日旋转木马活动。这个木马是全球限量的，因此吸引了全上海甚至全国客流。这样的资源很稀缺，我们附近居民也经常排不上队。所以，我们特别希望商业体能为周边居民提供一些体验福利。
【管理者视角】
浦东市场监管局三林所：前滩太古里的入驻，实际上给我们的工作带来了全新的挑战，也“倒逼”我们创新管理方式，去寻找管理和创新的平衡点。
我举两个例子，一个是在路易威登中国首家巧克力专卖店开业的时候，排队的人非常多，几乎每天都有300人左右，为了保障安全，避免人群过度聚集，我们指导品牌方开发了一个小程序，让大家可以在线上排队。
另一个是一家国际品牌在门店现场为顾客进行香水定制的案例，这在全国都是一个“创举”。香水制作的原料中包含酒精，理论上香水门店只能售卖成品香水。现场为顾客定制，如何保障安全？我们没有拦着，而是主动协同消防安全部门，确定了原料储存数量、方式，严格审查生产制作的流程，做好隔离措施等，最后给门店发放了香水生产许可证。
对于今天的线下商业来说，体验感、仪式感很重要，而香水的个性化、定制化服务做到了“情绪价值”拉满。作为管理部门，我们更多以“店小二”的服务态度来对待创新。
三林镇前滩派出所：很多市民朋友讲“到前滩太古里停电动车可以不上锁”。前滩片区作为集交通枢纽、商业、文体、公园、社区、学校为一体的综合片区，光前滩太古里，高峰时期客流一天就可能达到10万人次以上，安全保障压力不小。
今年，东方体育中心万人以上的演唱会就开了50多场，小型演唱会178场。前滩太古里的台阶上人山人海，火锅店都要延长营业时间到凌晨2点。地铁、商场、居民区、写字楼、体育场馆、酒店，多种形式的场馆、业态叠加之后，如何能够更“无形”地做好安全保障？
首先是常规巡逻，2.83平方公里，分两个区域，4个民警，1辆巡逻车，24小时巡逻，遇到大型活动还会配合无人机。
其次是动员更多一线力量。我们区域内有443家单位，有1300多名保安。我们现在通过两个办法将他们整合起来，一是每周一到周五，下午两点半到四点半，由民警组织他们进行专门的训练，确保遇到突发情况，保安们有更好的应对能力。另外，我们研发了一个小程序，保安们可以“一键直通”警务室，突发情况能够更快得到处理。
做到这些之后，我们发现，越来越多的演艺团体、游客愿意选择住在前滩，甚至有些明星演出场地在浦西，但落脚点选在前滩。
三林镇综合行政执法队：我们的思路与做法也是尽可能地让执法与管理“隐身”。通过数字化、精细化管理，尽可能地减少对企业、商户等监管对象的干扰，优化营商环境。比如，对一家餐饮企业进行监管检查，如果按照油烟、燃气、排水、噪声等不同专项分门别类进行多次检查，商家会疲于应对，对企业的正常经营也会造成一些影响。在区综合行政执法局的指导下，我们将同类企业的所涉执法检查事项合并为一张检查表单，一次到店，完成所有检查项目，并同步对企业进行指导，减少干扰的同时做好服务工作。
此外，我们对区域内所有监管对象采取分类分级的“红黄绿”三色管理制度。对首次检查后没有问题、无不良投诉、符合综合条件的商家亮“绿灯”，降低例行检查频次。而对后台数据亮“红灯”的店铺，则进行重点关注。在减少干扰的同时，织密监管网。
另外，针对单车无序停放、非法营运车辆载客、路边摊贩等问题，我们通过党建共建与陆家嘴集团等管理方进行联动式管理，通过明确标识进行引导，帮助车辆有序停放到指定位置，用恰当的执法力度维护公共区域的良好秩序。
【社区书记视角】
张志强（三林镇前滩社区党委书记）：前滩太古里是一个典型的地铁上盖商业综合体，也叫TOD模式。开业至今的三年中，太古里的发展进化给前滩社区带来了很大的变化。
TOD最大的特点就是轨道交通带来的巨大客流量。东方体育中心作为三条轨道线路的交叉点，每天客流量约17万人次，其中13万人次是来换乘地铁的。
除了通行的乘客，因地铁线路聚集在此的写字楼、居民区、公共场所、其他商业建筑所带来的固定人流也很庞大，包括9000户居民和8.6万名写字楼白领。这就让地铁、商业体、周边写字楼形成了一个非常强的“互相引流”模式。
另外，太古里本身的品牌效应也非常突出。他们对于入驻品牌的把控有一套非常完整、细致的规则，需要入驻品牌有足够的“吸睛”和“吸金”能力。
这些具有强价值创造能力的品牌，打造了很多出圈活动，让区域的人气和知名度更上一层楼，再加上商业体、地铁、东方体育中心之间良好的互动，所呈现出来的结果就是，无论写字楼还是商场，我们的出租率都高于全市平均水平。
最后是社区和商业的充分融合。三林镇前滩社区共有24个小区，其中有11个小区属于混合型小区，包含办公、住宅和商业等多种业态。这里的居民普遍年轻、有一定的社会阅历，因此他们对社区服务的要求其实是很高的，对精神艺术的需求也相对较高。
有开放性的、融合性的空间，有各类不同层次价位的品牌，有专业的书店、影院，有独特的活动内容⋯⋯这些都成为周边居民日常生活的一部分，也在客观上承担了部分“社区营造”的工作，增强了社区居民的幸福感。