作者 | 醉酒大鲨鱼
文章来源 | 格隆汇楼市
网红盘扎堆转让。
曾经有多热闹，如今就有多落幕。
挂盘量90+
位于南山核心区的华润城润玺一二期挂盘扎堆后，具有风向标意义的福田网红盘海德园也迎来了挂盘扎堆时刻。
根据中介平台显示，曾经万人打新的华润城润玺一二期，合计挂盘量达到了115套，而海德园的挂盘量同样也达到了93套。
（来源：房天下）
而这仅是单一的中介平台挂盘显示，还未算市场上其他渠道的挂盘数量。
（来源： 房天下 ）
而更值得注意的是，将近100套的挂盘房源中，毛坯房源占据了绝大部分，挂盘面积在120平以上的大户型，达到了58套，超过了挂盘总房源的一半，而4房挂盘总价在2000万—2600万/套左右，5房挂盘总价在3288万—4288万/套。
（来源： 房天下 ）
如果说，业主们以自住为首，那么面对毛坯挂盘的情况，就很难解释得过去。
虽然二手房市场是自由市场。
但作为2021年首批房源才入市，入市之初预期买到即赚，且位于深圳核心片区，核心地段，自带优质教育资源的网红盘，如今却挂盘超过93套，就显得尤为扎眼。
更值得注意的是有的业主以与购入价差不多的价格挂盘。
比如海德园B区一套121.25平西南的高楼层房源挂盘，中介平台显示建成年代为2023年，换而言之业主是海德园首批房源入市的时候购入，但业主挂盘报价为1326万。
（来源： 房天下 ）
同样地，还有相同户型不同朝向，业主挂盘报价为1550万—1580万/套。
（来源： 房天下 ）
要知道，海德园B区约120.93平户型，在深圳房地产信息平台上备案总价区间约1385.3——1524.19万/平。
而在深圳的房产领域中，小区的挂盘量存在一个基础的衡量标准，挂盘量太少或者太高都显示不出小区真实的市场水平和变动趋势，一般挂盘占比约5%在市场共识中是认为比较合理的。
但海德园曾经经历了4次推售，共推出了773套住宅，如今挂盘占比超过了12%，则意味着小区二手房在市场上已经处于供大于求的状态。
二手房信号灯
海德园AB区，四次推售总共推出773套住宅，实际上更代表了一定的风向标意义。
在深圳除了位于南山大冲的华润城，就数位于福田安托山的海德园在这些年为深圳楼市带来的狂欢时刻。
曾经高光的时候，海德园同样创下了深圳新房的神话，并且推盘的高光，相比曾经的华润城润玺一二期有过之而无不及。
海德园从2021年11月—2024年7月将近3年的时间里，总共推售了4次，并且四度日光。
小区首次推盘是2021年的11月，海德园B区推出181套住宅，户型建面约121-296平3-6房，备案均价约125271元/㎡，总价区间约1385万—4259万/套，吸引了504批客户入围冻资，最终在297号客户选房后日光；
次年5月海德园A区，推出239套住宅，户型为143-251平4-5房，备案均价约126090元/㎡，总价区间约1755万—3239万/套，吸引了686批客户认筹冻资，最终在350号客户选房后宣告日光；
紧接着2023年6月海德园A区再次推出237套住宅，户型建面86—161平的3-4房，备案均价约125996元/㎡，备案总价约1049万-2063万/套，共664批客户认筹冻资，最终566号选房结束后宣告日光。
而最后一批房源是在2024年7月入市，116套住宅，户型建面约87—449平，备案均价约128185元/㎡，总价区间约1124万—5998万/套，在市场行情大不如两年前的情况下，依旧吸引了380批客户冻资登记，并上演了“日光”奇迹。
要知道，曾经的网红神盘，华润城润玺二期的最后一批房源，340套虽然已经完全去化，但2022年6月推售，户型建面约117—120平，备案均价约131986元/㎡，总价区间约1406万—1747万/套，开盘去化也只能做到约88%。
而这个时间段，深圳楼市的市场行情要比2023年以及2024年好得多。
但华润城润玺二期无法做到日光，海德园A区做到了，可想而知海德园对业主们的吸引力。
并且更重要的是，海德园最后一批住宅的总价门槛要比华润城润玺二期最后一批房源的高，最贵的一套房源价格达到了5998万元。
可见，海德园对于深圳楼市而言，是怎样的一种信号灯意义。
曾经在深圳人的心中，新房有一条明显的打新“鄙视链”：深业中城〉海德园=华润城〉宏发万悦山〉万丰海岸城……
但如今，这样的网红神盘却出现了挂盘扎堆，说明了不少问题。
一是小区投资客占比高，二是大部分持有业主对待小区的心态发生变化，三是业主自身的持有压力和成本上升，不得不放弃当初一房难求的物业。
因为这样的小区，无论从哪个角度看，都属于优质的资产， 并且从抢房，一房难求到扎堆挂盘，距离海德园首批房源入市不过三年零26天。
但这也进一步反映出当初最有投资实力的代表群体，对市场的判断和对后市的态度。
所以，也可以看到，网红神盘，曾经有多热闹，如今就需要面对多大的后市考验。
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