上海的二手房成交量持续居高，可房价怎么就不见涨呢？截至 12 月 8 日，上海二手房依旧保持着日均接近千套的惊人成交量，不少中介成天高喊房价即将暴涨，然而实际情况却是，很多人的房子依旧卖不出去，甚至多次降价依旧无人问津。说好的暴涨、说好的止跌回稳呢？别着急，听我给你剖析一下。
首先，上海今年先后在 5 月 27 日和 9 月 29 日出台了楼市新政，带来了 6 月、10 月、11 月的成交量暴增，6 月突破了 2.6 万套，11 月甚至突破了 2.7 万套。
但不同的是，6 月的热度仅持续了一个月，而 10 月的热度一直持续到了现在，都快三个月了还没消退。这里面到底有啥本质区别呢？
5 月 27 日的新政主要是放松限购，调整首付比例，降低购房门槛。这个政策给市场带来的购买力主要是那些从前没资格或者首付款还差一点的刚需，但这部分购买力相当有限，所以到了 7 月，上海的二手成交迅速急转直下，市场继续低迷。
然而 9 月 29 日的新政里，不仅再次降低了买房门槛，还出台了一条重磅利好，那就是增值税 5 年免征改为 2 年，再叠加上 10 月的契税减免、非普取消这两个大利好，市场直接原地起飞。为啥呢？
因为这几项加在一起，大大降低了市场上房屋置换的成本，极大地促进了流通性。从前一些高总价的豪宅买卖一次，光税费就得七位数，现在可好，连翠湖天地都直接成普通住宅了。你可别小瞧这点税费差别，就因为这，直接给年底的上海楼市带来了质的变化。
为啥呢？因为上海房价太高啦！光靠降低门槛吸引没房的刚需来买房，能有多少人买得起？这些人买完，行情也就结束了。那为啥现在市场热度能一直持续？原因就在于置换链条被打通了。
这次 9 月 29 日的新政如此有效的根本原因，并非带来了多少新增购买力，而是激发了存量购买力，彻底盘活了置换链条。一个外地刚需的年轻人买了 300 万的老破小，300 万的房东就去买五六百万的电梯房，一个购买力的入局，就能带动置换链条上五六套甚至七八套房子的成交。
那为啥成交量大涨，房价却不涨？根本原因也正在于此。市场上看似成交量大，但新增购买力不多，大家都在置换。我得卖掉一套 300 万的房子，才能去买你500 万的房子，你也得卖掉这套，才能去买 800 万的房子。我的房子要是没以高于我心理预期的价格卖掉，我自然也不愿意用高于预期的价格去接你的房子，同样，你也不会愿意高价去买你看上的那套改善房。
为啥很多人的房子在当下这个市场卖不掉？因为看似成交火热，实际上大家都在卖房，像品质差、房龄老、地段偏的差房子都在抛售。大家都在卖，谁来接盘呢？新入场的刚需基本都是外地 90 后、00 后的年轻人，他们会接盘这种房子吗？就算真愿意去看房，跑去一看，挂牌那么多，除非价格特别便宜，否则人家也不会心动。这就是上海楼市当下的残酷真相。
