离奇，离奇，还是离奇！
前不久，杭州进行了本年度第十八批次的土拍。
相当离奇。
一宗位于下沙的宅地，经过35轮报价竞争，最终以64.55%的溢价率成交。
而在同期参与拍卖的宅地中，一宗位于奥体的宅地也才拍出33.85%的溢价率。
更离奇的是，
这宗位于下沙的宅地，以个人名义被拿下。
对……
拿下这块宅地的，不是滨江、绿城等等房地产公司，而是自然人。
这个人，初次出现在杭州土拍的市场上，就豪掷4.46亿拿了一块下沙的地。
对此，许多人做出了解释——
这位富豪是不满意杭州当下的产品，准备找一块先天的好胚子自己亲手DIY一个满意的房子。
这个解释的原因，基于下沙宅地占地面积13811㎡，容积率1.3。
一块低密地。
若是寻常的房地块开发商，那么肯定要把货值堆满，以此获得最大的利润，那么这宗宅地就只能做做叠墅、排屋。
但是，
个人拿地确实可以更奢侈一些，盖个别墅不在话下。
这还没完，更离奇的是——
这宗宅地的成交并不“合法”。
据最新消息，此次交易最终被撤回了。官网中，此次宅地显示为未成交的状态。
这到底是个怎么回事？
首先，下沙单元宅地出让的细则中，早就明确：
中华人民共和国境内外具备房地产开发资质的法人、其他组织可参加地块国有建设用地使用权挂牌出让活动（联合竞买的竞买各方均应具备）。
自然人并不具备拿地资格。
其次，杭州土拍的流程大致如此：
报名参加—缴纳保证—参与竞拍—审查资格。
注意，
此处的重点是先竞拍，后审查资格。
买方需要为自己的行为负一切责任。
甚至，
关于买家的违约责任中，还有这么一条规定——
经审查，不符合规定拿地的，将取消拿地资格，并且不予返还保证金。
事情至此，脉络很清晰了。
一位财大气粗的富豪，豪掷千金高溢价拿地。
事前，他并不了解竞拍的规则，上得虎了吧唧的。
事后，他大概要损失5000多万的保证金。
同样是个人拿地，不同的地方待遇还真不太一样。
杭州，
大概是“个人拿地损失5000万”，事件的影响还在持续。
丽水，
今年刚出台过允许个人购买土地并自行建房的新政策。
云南普洱，
11月份出让了三宗建设用地使用权，三宗地块均为个人拿地。
面积最小的178平方米，最大的336平方米，容积率为2.0。在这三宗地上建起来的房子，性质上与商品房并无太多的区别。
这三件事情串在一起，你似乎会发现——
土拍市场，分化到了另一个程度。
不同城市土拍市场设置的门槛，有了区别。
傲娇如杭州这类的大城市，土拍市场还相对矜持。
卑微如普洱这类能级更小一些的城市，土拍市场正求贤若渴。
其实，杭州与普洱的土拍市场的走势并无区别。
普洱为什么热烈欢迎个人拿地？
大致的逻辑如下：
一、地方需要土地出让金补充财政库；
二、当地的新房市场不好，房企没有拿地意愿。
于是，地方只能把希望寄托于当地最有钱的那批人，满足他们亲手建造房子的质朴心愿。
反观杭州，对个人拿地却非常谨慎。
咋一看，两地土拍市场完全不一样。
普洱，
那些地早已经不值钱了。
杭州，
大城市寸土寸金，根本不缺房企拿地。
错！
其实，杭州也不缺地，也不是哪里都寸土寸金。
哪怕是奥体这样的核心地段每年都能给你腾出好几块宅地来，更何况是下沙？
那么，
这块下沙的宅地，明明拍出了64%的超高溢价率。
这块下沙的宅地，明明有愿者上钩的自然人。
为何却以“5000万保证金不予退还”收场？
以杭州严格按条例办事的态度来看，目前的杭州并没有考虑让自然人拿地这个问题。
即便是下沙。
这件事，许多人都分析出了不同的角度。
从公信力的角度出发，
土拍规则明文在先，不逾矩是为了保证官方的公信力；
从硬实力的角度出发，
杭州不论是卖地收入，还是其它收入，都有条件支撑城市运行和发展；
从城市发展和规划的角度出发，
个人拿地或许会产生许多“不可控”的建筑，对于都市界面的美感可能会产生负面影响。
但是这些原因都太官方了。
归根结底，
杭州这样的大城市，就是凭实力在傲娇。
凭的什么实力？
是凭杭州的地更稀缺吗？
前面我们已经说过，杭州压根就不缺地。
当下杭州土拍市场的基本面也众所周知——
土地出让越来越少；
边缘板块的宅地很难出让。
那么杭州凭的是什么？
购买力。
更多的改善购买力。
你看，
2023年7月份，下沙一宗地铁口，容积率2.6的商住地，以流摇告终。
一年以后，下沙一宗容积率1.3的宅地，竞价35轮，以64%的溢价率成交。
区别很明显。
容积率。
2.6的容积率，那么最终的产品只能是高层。
1.3的容积率，操作空间就很灵活了。可以做叠墅，甚至可以做些排屋，总之有了为改善量身定制的余地。
只要把容积率变一变，地就能变得很好卖。
这是因为，
杭州不缺超级改善房源的成交。
今年10月，杭州共成交127套千万级以上房源。其中，1000-2000万成交98套，2000-3000万成交12套，3000-4000万成交10套，5000万以上成交7套。
这是因为，
杭州的豪宅新房交付即有成交。
今年11月，海潮望月城交付不到一周，出现了多套成交。
一套房源建面约278.4㎡，成交总价约2950万；
一套房源，面积达约483㎡。
K11，最新成交单价站到了10万/㎡。
所以，
杭州与普洱的土拍市场没什么区别。
普洱为了卖地，吸引自然人拿地。
杭州为了卖地，把地块的容积率越做越低。
它们都为了卖地，给了新房市场更多的可能性，产品的可能性。
普洱的新房市场，会出现更多“个人主义”的商品房。
杭州，则会出现更多改善产品，豪宅商品。
不过，值得我们注意的是，
此次“个人拿地”事件，我们会发现杭州其实很缺乏最顶级的豪宅。
杭州不缺拿4.46亿买房的人，但缺与之相匹配的豪宅。
尤其是在新房市场，杭州已经很久很久没有出现过顶级的豪宅。
当下的杭州新房豪宅，普遍是高层产品。
比如，前文提到的海潮望月城；比如，钱江新城二期的天澜海岸；再比如，江南岸的朗云、潮起……这些豪宅除了在面积、装修上做文章，再无其它的可能性。
但是，也有城市有更实至名归的豪宅。
最近的，应该是苏州玫瑰园。
苏州玫瑰园作为金鸡湖百米以内的最后一块住宅拼图，不仅地块天赋拉满，容积率仅为1.02，而且还打造了产品力颠覆级别的合院和洋房。
如果把苏州玫瑰园搬到杭州，那么杭州新房市场没有一个能打的。
但是杭州为什么没有这种级别的豪宅？
明明，杭州就不缺这种级别的购买力。
上城区江河汇的凤起钱潮合院，单价能站上13-19万/平方米；哪怕临平的合院，也能卖到15万/平方米。
还有人愿意拿4.46亿拿一块下沙的地。
那么，是杭州已经没有这种禀赋的宅地了吗？
我们也说过，这个问题根本不存在。
地也能像海绵里的水，挤一挤总会有的。
归根究底，还是杭州太傲娇了。
首先，杭州今年才刚结束限价时代。
限价时代，杭州新房最高限价也不是70800元/平方米。
而苏州玫瑰园仅是楼面价就已经达到65022元/平方米。
限价时代下的杭州，压根就打造不出真正意义上的豪宅。
其次，结束了限价时代的杭州还有其它约束——
主城出不了排屋。
去年9月，滨海悦融竞得文辉地块容积率为1.19。
这宗地的建设方案中，出现了联排产品。
今年，善贤TOD地块出让中，明确表明不得建设联排、排屋。
你看，杭州主城想要做个顶级的豪宅产品就是那么难。
即便是联排产品，那也只是昙花一现，更何况是独立性更强的合院、别墅类的产品。
但是，我们已经说过——
杭州与普洱的土拍市场走势本质上没什么不同。
同样是在降低门槛，同样是在放宽限制。
普洱只不过走得更快，已经到了允许个人拿地的程度。
杭州的土地出让也在放宽。
比如，低密地块越来越多；
比如，限价取消；
比如，容积率新规之后，户型得房率更高。
其实，杭州也在小步快走。
这才是我们今天想说的主题。
大趋势之下，每个市场都在积极地应对变化。
正如普洱划时代般地展开了个人拿地的序幕。
杭州离那个顶级豪宅的时代已经不远了。
不是有人嫌杭州奥体的地价不及预期吗？
不是有人在质疑杭州根本拿不出放眼全国都是重量级的地王吗？
简单，诚心拿出一块没有约束的宅地，满足房企们大干一场的欲望。
毕竟，杭州也曾有过九溪玫瑰园呐！
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