张大爷与刘大娘育有两个子女，女儿张某3，儿子张某2。张某2育有一女张某1。（本文当事人信息等均作化名）
张大爷单位分配公房位于北京怀柔区某家园301号，该房屋系房改时购买，属于张大爷与刘大娘二人的夫妻共同财产。2023年1月10日张大爷因病去世。
2023年9月刘大娘前往怀柔区不动产登记中心查询，发现2019年12月27日张大爷与孙女张某1签订北京市存量房买卖合同，将301号房屋以50万元价格出售，由张大爷过户给了张某1。张某1并未支付分文购房款。
经在不动产登记中心过户档案的询问笔录中得知“申请登记的不动产是否为夫妻共有？”张大爷回答：“否”。
为维护自身合法权益，刘大娘找到了北京恒略律师事务所寻求帮助。
接受委托后，恒略律师认为根据《婚姻法》《合同法》相关规定，涉案房屋属于夫妻共同财产，张大爷将房屋过户给张某1没有告知刘大娘并经过刘大娘同意，张大爷无权转让夫妻共同财产，损害了刘大娘的合法权益，张大爷与张某1的房屋买卖合同无效。
为防止涉案房屋被转移，恒略律师向法院提出财产保全申请，并请求判令张大爷与张某1签订的房屋买卖合同无效、诉讼费由被告承担。
诉讼期间，经不动产登记中心查询档案得知，张某1与其母亲蔡某签订不动产赠与协议，将案涉房屋赠与蔡某。
恒略律师认为，根据《民法典》相关规定，二人赠与协议亦应属无效。并变更诉讼请求，在原诉求基础上请求判令张某1将涉案房屋赠与蔡某的赠与协议无效。
三被告辩称：不同意我方的诉讼请求
其主张涉案房屋实际为张某2、蔡某出资购买；张大爷与张某1签订的《房屋买卖合同》是合法有效的，刘大爷为避免房纠纷，多次在家庭聚会中告知家人，同意案涉房屋低于市场价转让给张某1，时隔四年后是刘大娘反悔了。张某1称涉案房屋系其个人财产其有权处置，将房屋赠与给母亲蔡某，系家庭原因并非故意转移房产。
对此，恒略律师提出：张某2、蔡某主张涉案房屋实际系其出资购买，但并未有其他证据相佐证。
张大爷将涉案房屋出卖给张某1，并无证据证明事先取得刘大娘的同意，且在办理房屋转移登记过程中，张大爷隐瞒了案涉房屋属于夫妻共同财产这一客观事实，其主观上难言善意。
同时，张某1作为家庭成员，对于案涉房屋的产权情况应该明知，但仍与张大爷签订房屋买卖合同，该房屋买卖行为侵犯了刘大娘的合法权益。另外，张某1对购房款是否已经给付并未提供证据，故该买卖合同符合法定无效情形。
关于张某1与蔡某签订的房屋赠与协议应属无效。两人作为家庭成员，对案涉房屋的权属情况应明知，双方仍以赠与方式将案涉房屋过户至蔡某名下，不符合法律规定的善意取得的情形，故该赠与行为亦应属无效。
判决结果
经审理，法院确认了被告的行为侵害了刘大娘的合法权益，并采纳了恒略律师的主要意见。依据《中华人民共和国婚姻法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民法典》相关条款规定，判决确认涉案《房屋买卖合同》、《不动产赠与协议》无效。