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大家好，我是地产高富帅。
近期物管圈似乎比地产更热闹，到了年关房企各种抓业绩回款抓考核，物业公司作为如今很多房企旗下唯一的盈利平台，也必须得重视起来。
今天咱们来聊聊一个家家户户都绕不开的话题——物业服务。看了看相关数据，全国有3.6万家物业公司，养了1200万从业人员，一年能赚3.8万亿！
这可真是个大生意啊！但是，最近几年这个曾经风光无限的行业，却开始显得有些力不从心了。增速从30-40%一路下滑到现在的3-5%，说不定哪天就要进入负增长了。
首先，得说说那些头部房企。虽然他们主业债务缠身，但物业这块却是赚得盆满钵满。52家上市物业企业利润高达千亿，其中碧桂园物业一家就营收超过200亿。
这些房企为啥紧握着物业股份不放呢？因为物业被他们视为“能给企业带来现金流”的最优质资产，不到万不得已是不会出手的。
这几年房企规模在急速减少，早期依托开发板块迅速扩张的物企，似乎也没那么风光了，甚至有些大型上市物业公司都要面临亏损。
2024年三季度，资本市场强势反弹，物业股价创年内新高，平均市盈率升至14倍，9家上市物企市值突破100亿港元。值得留意的是，中交物业等多家物企被关联房企整合，表明物业仍是关键资产。
上市物企经营业绩不容乐观，企业深陷“增收不增利”困境，上半年净利润同比转跌三成，现金流同样承压下滑，压降应收账款任务依旧艰巨。
整个物业行业未来增量肯定无法持续了，但是物业行业的运营管理提效仍然还在继续，特别是高端产品，商办产品，市政产品线都是未来核心亮点之一。
昨天地产一品塘刚报道了前十物企之一的世茂服务高管流动的舆论导向，其实这也只是物业圈近期较为典型的案例，物业行业正在面临组织与人才的大洗牌。
2024年三季度，上市物业公司出现了高管频繁离职的现象，这一现象背后是当前物业行业转型，企业面临的生存挑战，物业服务行业必然需要新的调整。
从8月开始，物业头部上市公司里面就有超过20多个核心高管变动，从荣万家，碧桂园服务，新城悦服务，到近期的合景优活与世茂服务，高管仍然在持续大调整。
其实原因很简单，物业行业已经不是暴力行业，竞争越来越大。物业公司高管层面的变动，或还是与中报的业绩压力有关。加上整体经济环境不景气，物业公司的业务拓展和盈利能力受到影响。
地产一品塘近期也在物业赛道做了一些深入探访，近期又是一大波组织调整与高管的变动，或许物业行业也会与地产一样，需要经历一次大阵痛。
首先是组织调整方面，地产一品塘独家获悉：金茂服务刚刚调整了一些区域，对很多中心城市都有不少的合并动作，这在物业上市公司里面也是比较罕见的操作。
本次调整具体是：市拓区域划分：上海中心城市负责上海市、浙江省、福建省市场拓展。
长沙中心城市负责湖北省、湖南省、江西省、广西省、广东省市场拓展。
西安中心城市（筹）负责陕西省、山西省、河南省、甘肃省市场拓展。
福建、广东、广西以存量业务提质增效为主，同时协同开发单位开展机会型市场拓展。
目前金茂服务依然还是七大中心城市公司+集团直属平台公司（海南+雄安），不过从今年初开始，金茂服务的高管就开始大变动了。
金茂服务的一把手都已经更换，谢炜辞去金茂服务执行董事、首席执行官及战略及ESG委员会委员的职务，万科系的李玉龙正式担当金茂服务经营的一号位。
李玉龙，作为一个86后的物业高管，含金量还是很足，北京大学管理学硕士毕业，可谓是物业行业里面的学历天花板了。
硕士毕业之后就加盟万科物业，一直做到北京万科物业合作开发部总监，可谓是绝对的拓展高手，2016年正式加盟金茂服务至今，今年四月也迎来了职业巅峰期。
本次合并之后，相关高管肯定也会有些大的变化，目前已经确认离职的有原金茂服务北京中心城市总刘彦涛。
物业上市公司竞争加剧，中小物业公司也开始内卷，都想在行业分一杯羹。在行业颇有自己特色的石榴物业，在历经四个月的市场化寻访之后，新的物业总经理正式入职。
地产一品塘独家获悉：原上海高地服务合伙人兼联席CEO贺红平正式加盟石榴物业担任集团总经理，这家中小物企也迎来第四任物业总经理。
石榴物业前几任物业总基本算都来自龙湖系，本次加盟石榴的也是一位物业老将，核心经历在奥园健康服务+上海高地服务为主。
作为前奥园健康物业北方区域总裁，贺红平早期也在集团总部担任运营总经理兼商业副总，整体对住宅，商业经营也具备较为全面的工作沉淀。
石榴物业总部位于北京，这几年比较专注高端项目为主，核心项目主要是华北+华东为主，除去自家地产开发物业服务之外，市场拓展方面也有涉及。
贺红平作为80后高管，本次加盟石榴物业，或许也是一个很大的挑战，如今中小物业公司资金实力有限，经营拓展方面更需要多元化。
石榴集团本身前段时间更是出现很多大的战略变动，高管更是直接登上热搜多日，如今旗下物业公司虽然相对独立，但是其前景也不是特别明朗。
另外一方面，曾经的网红房企泰禾集团旗下物业公司近期也有高管变动，前泰禾物业福州区域总张炎生已经离职，前青特集团物业总经理陶贤忠已经加盟泰禾物业担任福州区域总。
陶贤忠，76后，其核心经历在北京盛世物业公司为主，2003年入职开始，从工程基础已经做到了集团副总经理，
随后2017年入职了龙湖物业，也算是镀金成功，龙湖物业的江湖地位毋庸置疑，担任宁波事业部总经理两年时间，也算是有了一定的知名度。
2019年11月陶总加盟山东青特集团，并担任旗下物业公司青岛汇豪物业服务有限公司总经理至今，又回到了地区型中小物业公司担任一号位。
其职业生涯其实相当清晰，小公司高层到龙湖系镀金两年，再去了中小企业做高层多年，如今再跳槽品牌物业做区域总，这或许也给了很多物业经理人一些职业启发。
泰禾物业也是曾经国内物业系统的高端领头羊了，其早期引进的五星酒店式服务也已名震江湖许久，个人觉得本次跳槽的动机跟逻辑也相当成熟。
回顾物业这个大行业，其实如今也面临与地产行业相同的困境，随着业主对服务品质的要求提升，物业企业必须要创新与提升产品服务质量，未来的路才有可能持续发展。
随着房地产进入存量市场，作为依附于房地产业的物业公司，在很难外拓小区数量的情况下，通过为业主提供增值服务来赚取营业收入，就成了一种“必选项”。
可以看到，如今很多品牌企业的高管年轻化趋势非常明显，越来越多的物企重视与互联网想结合发展业务，信息化+职能化也成为物企未来的发展重点。
大环境下，物业行业动荡也很明显，也正在重新洗牌，哪些品牌物企能够穿越周期，或许服务品质依然还是其最基本关键点。
今天就聊到这里，有需要补充的老铁们，记得留言讨论，感谢各位老铁持续关注。
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地产一品塘，80后 工科理工男 深漂18年 18年猎头从业经历，14年以上地产行业沉淀，关注地产战略产品运营发展，持续研究健康管理，个人微信：luyipin000；各位朋友可以加我随时交流探讨 共同进步；近期新增地产一品堂官方微信群，大家也可以加入，与更多的地产人+再创业者交流沟通，共同进步。
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