深圳救市决心力度可谓空前，11个月共计16次调控。
这让深圳业主+买房人沉浸在接连不断享有利好的每个月中。
不过，也不是所有人都喜大普奔。
有一批业主却一点都开心不起来。“为什么我的公寓就享受不到税费减免利好？”
300万的公寓
税费高达31万？
最近，朋友莫妮卡为回笼资金，准备把位于罗湖价值约300万出头的公寓出掉。
然而，在简单算了税费后，她惊讶地发现公寓的税费竟然如此高昂。
“本以为新政能惠及公寓，没想到跟住宅的税费差距是越拉越大。”
莫妮卡把账单发到业主群，一石激起千层浪。其他业主纷纷吐槽，“现在公寓不仅能通燃气，民水民电，还能上学积分（深圳部分区可以用公寓积分），凭什么税费还要有那么大区别？”
此前，@深圳买房计划曾向税务局询问，关于深圳公寓业主是否能享受本次税费政策的问题。
得到的答复是：不能。
深圳公寓以及商业没有在此次契税、增值税调整范围内。
主要原因在于产权性质的不同，公寓是商业用途，归到商业办公类。
来源：乐有家研究中心
相比住宅增值税满2年、个人所得税满5唯一，以及土地增值税可以免征。
但是公寓，这3大税是一定要缴纳的，并且税率还不低。
除此之外，还有、印花税、城市维护建设税等等，都比住宅高。
假设都是300万的房子，满2年出售，住宅免征增值税、个税3万、契税3万，土地增值税免征，共计6万。
公寓需要缴纳增值税（过户价300万-登记价250万）/1.05x5%=2.38万；
个税按核定计算（过户价300万-2.38万）x1.5%=4.46万；
契税（过户价300万-2.38万）x3%=8.92万；
土地增值税按核定计算（过户价300万-2.38万）x5%=14.88万；
上述税费共计30.64万，还不包括印花税、城市维护建设税、中介费用。
这意味着，个人产权的公寓二手交易税费占总房价近15个点。
但资深中介老张表示，公寓的税费可以比住宅还低。
他解释道，“按核定计算，增值税和土地增值税费率的确是很高的，但如果按核实计算，增值税和土地增值税就很少了。现在市面上的公寓出售的最低过户价很多低于原来登记价，而公寓房价增值越多，这两项税就越高。”
上图显示，若公寓的涨价幅度或超过100%，所需缴纳的税费确实会攀升至成交价的30%以上。
相反地，如果这套公寓是以买进价或低于买进价的价格售出，那么所需缴纳的税费就会降至最低档次，即仅为成交价的3.05%左右。
买公寓的人是怎么想的？
如果买公寓不考虑升值，为什么还有人选择公寓？
答案是：收租。
此前，@深圳买房计划发布了份调查问卷，结果显示，有39.02%的人表示会因租金回报率考虑购买公寓，这一比例仅次于选择不会购买的45.41%的受访者。
没想到吧，为了租金回报率买公寓的人并不少。
“在我们业主群，8成都是买来长期出租的，日常也是讨论租金情况，这个月好不好租，很少会去讨论房价能不能上涨。”莫妮卡告诉@深圳买房计划。
东部某个公寓项目销售说。“不少客户都是买来以出租为主。”
据他透露，很多客户都是一次性付款，有不少香港客户，甚至还有潮汕客户认购半层，用来出租养老。
有的甚至直接买下一条腿的公寓，坐等收租。
实际上，公寓受青睐的原因，第一是小面积，总价低。
中原研究中心数据显示，11月，45m²以下公寓成交占比最高，为47.8%，较上月上升8.5%；其次为45-60m²，成交占比 24.7%。
300万以下成交占比64.7%，占比最高；300-600万成交占比29.0%。
同时，这意味着租金回报率高，坪效也更高。
龙华龙光玖钻：
约40㎡房源，成交价约130万，租金约5000元/月，租金回报率约4.6%。
坪山世茂广场：
约35㎡的房源，成交价约60万，租金约2400元/月，租金回报率约4.8%。
截至目前，国有5大银行当前一年期整存整取存款利率为1.1%、两年期利率为1.2%、三年期和五年期利率分别为1.5%和1.55%。
实际上，不论是@深圳贝壳研究院、@深圳乐有家研究中心，这两年发布的数据都表明，优质小公寓的出租回报率能超过3%、接近4%，而住宅租金回报率则普遍在1%左右。
显然，公寓的升值空间虽然跑不赢住宅，但租金回报率却大大超过后者。而且还跑赢了大部分理财产产品，也高过房贷3.1%。
放在现在做啥都容易亏钱的年代，公寓租金回报率绝对算是一个不错的投资回报。
遥想当年，买房又怎会将租金回报率纳入考量？
倘若你向人提及租金回报率，对方或会误以为你欲将其视为易割的“韭菜”。
彼时房价飙升迅猛，房产的增值主要源自房价的攀升，住宅普遍仅1%出头的回报率，几乎可视为无足轻重。
但时过境迁，当下已从“房价增值预期”悄然转变为“租金回报率”。
租金回报率的亮点，在于能为持有人带来连绵不绝的现金流。
一旦房价遭遇下跌，便能如同安全垫一般，有效缓解资产贬值的风险。
当然，一定要客观看待租金回报率这个指标，这只是判断资产值不值得买其中一个指标而已。
你觉得买公寓收租靠谱吗？