大家好，我是苏北哥！昨天文章，北哥现身说法，推心置腹的和广大粉丝谈了一些买房实战的问题！
昨天文章发布之后，一些粉丝在后台留言，希望北哥多说一些南京买房的避坑指南，并且声称希望听到一些买新房方面的方法论！
01.
比你想象的还要快？四大主城刚需板块楼盘涨价，有的房价已经上涨，有的已经在涨价的路上
说实话，在南京买新房比买二手房要容易些，最主要的原因就是房源少。
除掉江宁滨江、禄口、江北桥林这种超远的远郊板块，主城境内，目前地段能够被购房人接受，且房源市场接受度尚可，去化量能走的动的楼盘其实也就是16-18个左右，库存量也很有限，10月底的时候，北哥文章做过统计，南京这种楼盘大概的总库存也就是3800套新房左右（真实去化数据曝光！仅剩最后3780套，压力给到刚需购房人），如今一个多月过去，库存量至少要减掉10%，甚至是20%。
如果将这些少得可怜的刚需楼盘总量，再缩小到全市几大热门板块，如软件谷、雨核、大校场、燕子矶、江宁东山等等，目前还有富余房源可供挑选的刚需楼盘，那数量就更少了，两只手绝对能够数得过来~
如此捉襟见肘的刚需新房库存量，与15万套的南京二手房挂牌总量相比，简直是“小巫见大巫”，数量少自然是房源更好选择，因为有的热门板块，真的无需购房人过度选择，因为从今年年底到明年上半年，1个板块甚至只有1个盘，根本没有选择了。
所以您手上如果有个300-500万的预算，打算在南京买一套像样的，具备一定改善性质的品质刚需楼盘，在板块和具体楼盘的选择上，其实余地和空间已经不大了，选择软件谷、还是燕子矶、亦或是江宁东山，完全取决于工作地点的远近，家中孩子的就学需要，还有其他家庭成员的综合需求。
所以眼下在南京买刚需新房，最大的难点并非是楼盘具体的选择上，而是楼盘信息的不透明！
就像昨天文章中说的那样，目前下行市场，楼盘为了营销的需要，会人为的拉开销许价格和实际销售价格之间的差距，有的差距达到1.3万/平，甚至1.5万/平，购房人如果不通过专业渠道了解，根本不知道楼盘的实际底价到底是多少，冒然购买，就很可能踩坑！
更要命的是，随着南京楼市行情的变化，楼盘的“底价”和销许价格之间的差距，还会随时调整，相关的“优惠、折扣”也会因为板块新房去化、库存格局的改变，而随时回收，让购房人摸不着头脑。
所以别看，目前南京刚需在售楼盘数量少，其中的套路可是一点也不少！
一通买南京新房的理论知识普及之后，北哥就要上干货了，根据最前沿的市场信息，北哥已经了解到以下几个刚需板块，几家楼盘的实际销售底价、以及相关的折扣、优惠ZC即将发生，或已经发生变动。在这里与广大购房粉丝分享。
第一，雨花软件谷头部热盘，保利荷雨瑧悦16号楼即将加推，底价即将抬升1000元/㎡
保利荷雨瑧悦的涨价，这可以说是意料之中的事情，但是预料归预料，没想到现实中的涨价来的这么快，根据北哥获得最新消息，保利荷雨瑧悦将于本月月底再次加推，目前加推楼栋已经确定。
保利荷雨瑧悦实景
目前该项目基本确定将于本月25日“圣诞节”，加推社区西北侧的16号楼高层房源，预计加推房源数量在120套左右，户型搭配仍然是100㎡中间户与104㎡边户。一切的产品配置都与前期房源相同，只是价格要涨，预计16号楼的销许价格大概与9月底推出的17号楼、11月底推出的11号楼一样也是43739元/m²，但16号楼的实际售价将抬升至37000元/m²，比目前11、17号楼的实际售价高出1000元/m²。
保利荷雨瑧悦16号楼位置及推盘进度
如果16号楼加推，以37000元/m²的实际售价开盘，那么中间户100m²三房的总价将提升至370万，比目前11、17号楼的同款户型总价提升10万；104m²三房的总价将提升至384.8万，比之前同款户型总价提升10.4万。
目前保利荷雨瑧悦11、17号楼，加起来还剩余104套房源在售，而该项目敢于在12月25日加推16号楼，说明保利很有把握在一个月不到的时间内，将手中104套房源全部去化完毕，可谓不打无把握之仗。
保利荷雨瑧悦实景
有人可能会问，北哥，这次保利荷雨瑧悦涨价信息靠谱吗？当然是靠谱的，首先保利荷雨瑧悦目前推盘节奏已经接近尾声，就目前来看，整盘10栋楼只剩北侧14、16号楼两栋尚未推出，推盘节奏已经达到80%。
如果从今年1月底该项目首开开始算起，到明年1月份农历年前后，推出最后1栋楼，保利荷雨瑧悦整盘去化时间仅用了12个月，可以说它将是南京楼市近3年，去化速度最快的刚需楼盘。
保利荷雨瑧悦实景
保利荷雨瑧悦的房源去化能力，绝对能够支撑它的涨价行动！咱们就不提该项目今年1-6月份，项目东侧1、2、4、5四栋30+F大高层，508套房源全部售罄的骄人战绩。
就看11月份该项目的销售业绩，足可以证明12月底16号楼加推涨价的可行性，根据克而瑞数据，保利荷雨臻悦1-11月份的销售总业绩是22.77亿，占据全市排行榜TOP3位置，而该案1-10月份的销售总业绩是18.92亿，也就是单单一个11月份，保利荷雨臻悦就卖出了3.85亿的货值，这放在3字头房价的刚需楼盘角度而言，这种业绩增长妥妥是全市第一。
如果以保利荷雨瑧悦户型平均总价370万计算，11月该案起码卖了100套房源，从这个角度而言，你就很容易理解保利荷雨瑧悦目前还有100套左右房源在售，月底就敢加推16号楼，并涨价的原因了！
除了楼盘的自身去化成绩好以外，软件谷的新房供应结构改变，也是导致保利荷雨瑧悦加推涨价的直接原因。目前的软件谷，曾经热盘伟星时代悦峰即将收官，全盘760套房源，仅剩24套在售，且都为顶底房源。
伟星时代悦峰6号楼销控
伟星时代悦峰目前6栋楼全部封顶，外立面基本完工，一派收尾气象。
保利凤起云台，目前仅剩7号楼还有21套房源在售，其余楼栋皆售罄。
凤起云台7号楼销控
所以目前软件谷，新房供应上已经形成“一家独大”局面，保利荷雨瑧悦已经拥有绝对的“定价权”，加之该项目一街之隔就是南师附中新校区，明年9月就将招生开学，种种因素加在一起，保利荷雨瑧悦“不涨价几乎是不可能的”。
所以想买软件谷新房的粉丝，12月份必须抓紧，不然到了月底，再想买就得多掏十几万了！
02.
雨核板块！建发璞云：“隔壁万科一收官，我就涨价”
随着雨核板块的新房热销，该板块的新房供应格局，也和隔壁的雨花软件谷一样，出现了“一家独大”的局面，尤其是数字大道以北的雨核中央居住区（CLD），目前万科朗拾雨核正式收官。
万科朗拾雨核销控表
万科朗拾这个于2023年7月首开的，总建面13.7万方，总户数870户的城中大盘，于2024年12月初正式收官。目前全盘仅剩6号楼最后1套32F的115m²三房在售。
万科朗拾雨核115㎡户型样板间实景
据悉，万科朗拾雨核正式收官是在12月4日左右，正式收官当天，与之一街之隔的竞品楼盘建发璞云就涨价！两件事几乎是“同天进行的”。
至于建发璞云，在万科正式收官后，房价涨到了多少，北哥也从侧面打听到了，据该项目置业顾问称，新加推的5号楼，比之前建发璞云的续销房源，总价每套提升了20-30万/套。
那么现在建发璞云的实际房源总价在什么水平呢，根据北哥打探，情况如下！
目前建发璞云99m²起步户型，顶楼出售总价为385万，折算单价大概在3.88万/m²左右，之前9-10月份，建发璞云为了与万科朗拾雨核竞争客源，曾经将实际售价压低至3.6万/m²。
如此算下来，目前建发璞云实际售价比9、10月份时上涨2800元/m²，如果要是正常楼层房源的话，建发璞云预计涨价幅度在3000元/m²左右。
更加讽刺的是，建发璞云涨价之后，居然去化速度还加快了！11月底，建发璞云最后一栋楼5号楼推出，一共128套新房源，截止今日已经去化20套。
建发璞云新推5号楼销控
与此同时，万科朗拾雨核的收官，也让数字大道南侧的华润观云润府房价水涨船高！
万科收官之日，华润观云润府就打出一张海报。
如上图所示，观云润府89m²户型，实际售价已经涨回3万/m²以上，20F以上的89m²户型，实际售价达到3.2万/m²。
129m²洋房户型，单价已经回涨至3.75万/m²。
然而随着12月22日，华润万象天地即将开业，雨核新房价格后期还有上升空间。
目前雨核华润万象天地正在紧锣密鼓的进行商场最后的收尾工作，外立面已经完成，巨幅的商业广告牌也已经上墙。一幅即将开业的蓬勃气象。
一旦开业，雨核新房将被冠以“盒区房概念”（华润万象天地内部拥有5000m²超大规模盒马鲜生），加之雨核有中华中学学区资源，再加上极为稀缺的后续新房供应量。未来的雨核新房价格大概率还要上涨。
03.
大校场、燕子矶！因后续供应结构改变，板块地标楼盘，房价上涨！
大校场严格来说，其实不算是刚需板块，但是由于曾经的大校场超20家楼盘“大混战”，价格战激烈，偶尔也有300万+总价段的房源流向市场，一些购房人因此捡漏。
如今再想遇见这样的好事，基本上没有可能了？为什么呢？因为大校场的新房供应结构改变了！
大批较低价位段的打折盘相继收官，如金基新睿樾府、保利文华、华润润鸿府、云萃府、云锦四季等等。而今年大校场没有新地块出让，原定于今年出让3幅大校场宅地，网传被延至明年上半年推出。
3幅地块分别为G77北侧的佳营路地块，容积率仅1.2；南外附近的汇秀路地块，容积率也是1.2；金基望樾府北侧的国际路地块，容积率1.01。
这将直接导致大校场明年年中甚至年底前，都没有新项目上市！
大校场原本的热销项目，目前也正在清盘。1-11月排在全市楼盘业绩榜TOP2位置的保利招商文璟和颂，目前全盘580套房源仅剩最后15套房源在售，不日即将收官。
保利博雅和著也在今年持续热销中，推出了项目最后一栋楼，小区东北侧的8号楼9F电梯洋房。户型143m²，销许均价58085元/m²
原本以为库存较多的秦淮金茂府，没曾想在售房源也已经捉襟见肘！项目B区共490套房源，目前在售仅剩102套。顺利的话秦淮金茂府B区今年农历年以前就能收官。
现有新房供应的紧缺，后续新房供应的不足，自然让今年大校场唯一推出的新盘“中信泰富九庐”获得独一定价权。
中信泰富九庐，明显采用的是“低开高走”的定价策略，国庆期间首开，小高层销许价格为52625元/m²，开盘现场89折，4.6万/m²左右底价出售，结果首开、二开皆售罄。
中信泰富九庐首开、二开网房销控
11月底，中信泰富九庐“三开”，推出7号楼7F电梯洋房和9号楼17F小高层，户型面积段180、200、230m²。销许价格为57162-58951元/m²。
实际售价方面，180m²户型的售价已经从之前4字头房价涨到了现在的5.1万/m²。
目前中信泰富九庐的125m²小高层户型，目前虽然已经售罄，但前段售罄前出现了一波价格上涨，原本500+万总价就可以买到，售罄前该户型1F房源总价都要600万，正常楼层总价更是达到630万，等于半个月时间总价涨了50万。
再来看燕子矶！刚需盘保利国贸璟上也无法逃过房价上涨的命运！
作为城北刚需最喜欢关注的燕子矶板块，其目前的新房供应结构与上述的大校场、雨核、软件谷如出一辙。今年新增出让宅地数量为“0”，这直接决定了明年全年，燕子矶都不会有新项目上市。
而燕子矶核心区（华润万象汇商圈附近），目前新房供应结构正在发生重大变化，刚需大盘保利燕璟和颂正在清盘，亟待收官，仅剩保利国贸璟上一家楼盘在售，燕子矶“一盘独大”的局面正在形成。
保利燕璟和颂，22.25万方，1496户的主城超级大盘，目前全盘仅剩于25套房源在售，不日即将收官。
保利国贸璟上作为后续燕子矶核心区唯一在售楼盘，无疑将获得绝对定价权。
有人可能反问北哥，没听说保利国贸璟上要涨价啊，目前该项目89m²起步三房，折后总价还是在250万左右啊？的确目前还未明显涨价，但该项目已经在为后续涨价做铺垫。
北哥发现，随着保利燕璟和颂房源逐渐稀缺，大量城北刚需购买力涌向了隔壁的保利国贸璟上，让该项目近期成交量暴涨。
按照克而瑞数据，保利国贸璟上1-11月份成交套数达到462套，占据全市排行榜TOP5的位置，仅仅排在销冠盘万科朗拾雨核之后。
单单看11月份保利国贸璟上，更是惊人！单月该项目成交量达到133套，跻身全市第三名！
楼市就是这样，短期激增的成交量，就是下一步的楼盘涨价的“潜台词”，关键是保利国贸璟上已经用这些亮眼的成交量数据在南京房媒上做宣传。
这些做法，明显就是为保利国贸璟上下一步涨价做铺垫！再看目前保利国贸璟上的推盘和库存情况。
保利国贸璟上楼栋分布图
全盘规划建设11栋29-32F高层住宅，目前推出6栋楼，后续还有5栋高层待推出。后续库存起码还有700套左右，如此库存决定了明年燕子矶核心区，必然是保利国贸璟上的“主场”
今天文章的内容就是这些，如果对以上话题感兴趣的，可以加北哥微信，咨询探讨！
主编简介：
苏北哥，男，11年金融工作经历，8000元白手起家，连续6次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。
1994年买入人生第一套房，2004年重点研究资产配置，有28年房产实操经验，深耕南京市场。
是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。