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时间过得真快，转眼2024年只剩下20天，马上进入2025年了。房地产从2021年4月开始调整，一转眼也已经快4年了。
上礼拜老司机和几位同行回顾这4年，大家一直认为：
这是房产人失去的四年。
有人失去了工作，有人失去了财富，有人失去了江湖地位。逆势成长的成功案例当然也有，但基本与房地产无关。
当然也有收获，一些人少了应酬，少了花天酒地，多了陪老婆孩子的时间，多了锻炼和看书的时间。
即便房地产失去了四年，但仍有很多人不满意，他们想要的远不止这些，就房价来说，他们的第一个目标是回到2015年。
宁波的房价真会回到2015年吗？
2015年是上一轮周期的谷底，那一年鄞州很多的新盘不到15000元/平，如长丰的新外滩1号；江北万达旁的新盘不到14000元/平，如绿地海外滩。到10年后的今天，老司机翻了一下，这两个楼盘的成交价，都要比2015高出至少10000元/平。
还有些板块/楼盘不但没有回到2015，甚至也没有回到2017，典型的如公园板块的江万，最初的价格只有17000元/平；水乡板块的明洲，当初最低甚至17000元/平不到，从现在的成交来看，至少翻倍了。
对于这样的楼盘来说，要回到2015至少还需要下跌40-50%。
2015年，宁波新房成交均价13475元/平，到2024年，这个数据为22886元/平，这还是全大市的数据。如果只看城区，房价会高得多，如鄞州今年的成交均价为36189元/平。
所以从均价来看，要回到2015年，也要下跌约40%。
当然，也有楼盘回到2015年，杭州湾肯定是回去了，还有市区的老破小、老破大，如果没有学区加持，也有的回到了十年前。
但宁波房价整体回到2015年的可能性有吗？
老司机认为这种可能性微乎其微，单就货币贬值来说，假设每年贬值3%（通货膨胀率），这十年下来，RMB的购买力也贬值了接近50%，十年前13000元/平的房子，不变购买力相当于现在的19500元/平。
所以要求绝对价格回到2015年，实际上相当于房子贬值50%。
如果对照2015年再贬50%，即意味着这轮周期的低点大幅低于上一轮周期，无论从经济发展水平还是人均收入，都不支持这样的跌幅。
需要强调的是，老司机说的是宁波，而不是十八线小城市。
11月，宁波二手房成交仍然顽强的站上了4000套，这是2021年调整以来，11月首次超过4000套，在传统的金九银十之后，11月往往是比较疲软的。
相比之下，一线和头部二线的成交更好，北京和广州二手成交同比增长超过50%；深圳、上海创下近4年新高；深圳甚至出现了价格上涨。
自九月底以来，本轮市场回温已经持续2个月，其中一线和头部二线表现最为明显，广大三四五线城市继续装死。
宁波处于二线城市的中部位置，从经济和购买力来说，宁波大概处在二线的前三分之一，以人口规模尤其是消费来说，宁波大概处于二线的后三分之一。
这种身份的分裂反映在楼市上，一方面是总需求较为平庸，但另一方面对于优质楼盘的需求又会比较旺盛。
所以，这一轮调整宁波楼市出现了巨大分化，有些小区跌得少，甚至没怎么跌（如市中心别墅），也有些小区出现了腰斩，甚至膝盖斩（如杭州湾）。
楼市分化的影响因素主要有两个，一个是地段，重点是地段内的供求；另一个是产品，重点是房龄。
关于地段，老司机一直想对市区各个板块做一个全貌型的梳理，但又没有勇气开始，毕竟这是个巨大的工程，我计划2025年开始这项工作，但节奏不会太快。
地段梳理的成果，可能仍然会以收费文章的形式发布，可免费阅读。
今天简单讲一讲产品，特别是房龄对于房价的影响。
老司机记得以前讲过宁波楼市有个“潮汐”现象，特别是中高端楼盘，当一个新板块热起来后，老板块迅速被抛弃了。
比如早期鼓楼西门口一带是豪宅区，后来迅速转移到三江口，再后来又转移到鄞州万达、公园板块和东部新城。
但这两年也出现了“回补”，典型的例子如老江东，虽然是个老板块，但这几年陆续有高端改善盘推出，卖得也都不错。
所以准确来说，潮汐不仅在板块间出现，更在楼盘间出现。同样在老江东核心，老豪宅（如新时代）仅卖2万出头，而新小区（如誉品）成交价在4万左右。
购房人追逐的，始终是新楼盘。
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我们注意到，在地段有保证的基础上，下跌中相对坚挺的是10年以内的次新楼盘，超过15年的楼盘则几乎完全失去溢价能力——无论当初定位如何，都会沦落到任人杀价的地步。
次新楼盘中，当初自住客比例高，物业管理好的小区，又更为坚挺，而投资客多，物业普通，出租率高的小区，贬值要快得多。
老司机最近听到一个理论，过去20年，改善型客户的平均持有周期约8年时间，这个周期也是房产的最佳保值期，超过这个数，将逐渐跑输大市。
当然，未来的发展也未必会遵循这个定律，随着新楼盘减少，改善型客户的持有周期会逐渐延长，典型如上海，有些板块可能10年都没有新盘，客户的持有周期就会长得多。
最后，如何优化手中的房产，使其在未来五年、十年更具保值功能，是所有多房家庭都应慎重考虑的一件大事，如果您有这方面疑惑，欢迎来参加我们在周末举办的沙龙。
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