番禺新光地块，周四就要正式竞拍了。
目前我们摸到的，意向参拍的房企，有两家，绿城和龙湖。
一家，是有央企背景的混合所有制企业；
一家，则被视为民营房企之光。
对这两家企业，虽然大家都不陌生，但严格来说，都不算广州土拍市场的常客，今年都没拿过地。
绿城虽然今年参与了荔湾鹤洞汽修厂（保利雅郡）和白云怡新路（越秀·云悦）地块的竞拍，但最终都没成功入局。
龙湖呢，上一次拿地，是去年了，也是在番禺，地价2.4万/平的迎宾路地块，现在的龙湖御湖境。
注意哈，这是截止至发稿前，我们了解到的房企意向情况，现在距离报名截止，还有一天时间。
最终去不去，以报名情况为准，不排除还会半路杀出哪个程咬金来。
据说越秀，也挺感兴趣。
这是好事。
每次都是内～几家央国企，或者城投托底，看官们都看腻了，有新鲜血液加入，是好事，说明开发商信心也慢慢起来了。
之前信达拿下禺山大道南地块，也是类似的。
番禺这片土地，吸引力还是很强的。
实际上，新光这块地，从出现在推介名单中时，我们就有过多次介绍了。
原因无他，素质好嘛。
1）区位能打。
广州城市新中轴线南延段上，站位足够核心，汇聚城市核心资源。
2）稀缺性强。
地块所在的洛溪岛，在此之前，宅地断供近20年，新盘不多，更没有新规后的产品，有一定稀缺性。
3）景观优秀。
既能两面望江，又可以看小蛮腰、东西塔、万博CBD等地标，坐拥双重景观。
4）双地铁环绕。
附近有18号线沙溪站，步行大概700米，3站到冼村，西侧还有3号线厦滘站，4站广州塔，不过距离稍远，需要接驳。
5）地价优势。
不说豪宅，板块次一点的二手，都要卖3.7万/平，1.4万/平+，番禺显然是给足了诚意。
要知道，对岸去年都拍到摇号的龙湖迎宾路地块（御湖境），保利新光西（滨江和著），地价都窜到了2字头。
注意，以上提到的几点，都是明牌了的，所见即所得，还有一个重要加分项，是之前没提到的——
学校。
从教育设施配套来看，地块附近，有洛浦沙溪小学+珊瑚湾畔小学，对口初中，则是1.5km处的沙滘中学。
这个学校，名气一般，在番禺存在感并不高。
对于地块来说，只是保障了将来业主子女有“家附近”的学校读，但谈不上好。
之所以单独提一嘴，是因为我们收到消息，沙滘中学，有希望纳入仲元管理，补齐地块短板，
流程还在走，但基本上，已经定了。
仲元有多牛？
这是番禺人眼中的“神学院”，省一级名校，建校至今90年+，妥妥的番禺第一梯队。
作为“首批国家级示范性普通高中”“中国百强中学”，仲元高中部实力很强，是31所高校的优质生源培养基地，说是“清北发动机”也不为过。
对很多番禺学子来说，仲元是可望而不可及的存在，录取门槛不低，这也是筛选生源的关键环节。
2024年，广东仲元中学名额分配录取最高718分，最低662分。
从网传番禺初中的“仲元率”统计来看，沙滘中学上线比例仅为4%，今年只有10名学生能挤进仲元。
但如果能纳入仲元管理，那就不一定了。
办学水平和教育质量上，都能得到质的提升，招生名额上，不排除会有一定倾斜。
当然，具体的招生政策，还要等官宣。
千万不要低估了名校的影响力。
类似的地段和配套，有好学位和没好学位，到了销售环节，可能就是小几千块一平的价差，将来进入二手市场，有名校傍身，业主心态也会更稳，更卖得起价。
如果能敲定下来，利好的，也不只是新光东地块，还有周边的村民和小区，包括珊瑚湾畔、海怡半岛等。
再聊聊定位方向。
从板块调性和地块自身素质来研判，这块地，我觉得大概率会做刚改产品，这也是绿城、龙湖、越秀所擅长的。
整个洛溪岛，虽说已经多年没有新宅地入市，但本身其实不缺供应。
不过，几乎是清一色的改善豪宅，扎根多年了的那种。
岛中有绿茵岛水岸别墅，岛尖呢，东有星河湾半岛，西有霍家的南天名苑，都是老牌豪宅代表，圈层氛围都不一般，价格自然也不亲民。
其中最典型的代表，是星河湾半岛。
今年7月，项目5期，即星河湾半岛五号，有一套1260平的复式，卖出了2亿+的“天价”，成为今年全国首套网签价突破两亿的豪宅。
板块调性，无疑是再次被拔高了。
｜地块周边实拍，拆神摄
但有一个问题，也更突出了：
对普通买家来说，并不友好，门槛太高了。
想买新房，只能把目光投向岛外，比如大石，番禺广场等。
新光快速东侧地块的出现，关键作用，我觉得有几点：
1）打破板块单一的产品供应体系；
2）把珠江后航道江景总价门槛打下来；
3）带来岛内首个的新规后产品。
阳台占比20%，虽然不是超新规，但也比周边其他新房要高了。
当然，这里还有一个预设的前提：地块定位为刚改。
为啥？
这块地，做不了纯粹的改善。
城市界面摆在这里，虽然有沙溪旧改的预期，但需要兑现时间，江景也不是一线，高净值人群接受度不高。
如果是做刚需，又浪费了地段、景观，2.5的容积率，以及学铁商，总价段也会和对岸的滨江和著打架，不卷不行。
刚改，会是一个相对合适的定位，在板块也有稀缺性，面积段方面，可以做105以上。
项目未来的客群，也是比较明确的。
除了天河、海珠的外溢，主要还是本地置换，比如周边楼龄超过20年的二手业主，可能不愿意搬离原有的生活圈，或者想享受新一代的产品，会考虑；
另外就是周边商圈小老板了，如酒店用品批发，茶叶城等，图的就是一个生活氛围，通勤方便和自住舒服。
操盘思路，类似龙湖御湖境。
在良性的市场竞争中，说服了一部分客户转向把143，190的产品当作资产购买，而非传统意义上的改善。
豪宅板块买刚改，半价，甚至是3-4折，相信还是会有不少买家愿意考虑的。
地块体量，大约8.4万方，比迎宾路略小，搭配1.4万/平的楼面价，资金占用也就12亿+，风险可控的；
现状也已经拆平围蔽了，对于开发商来说，这也是一张安全牌，拿地就能开工。