这几天临近年尾，有几个新盘开启交房，这里面有一个关注度较高的项目，就是前几年豪宅的代表，位于闽北CBD的国贸天琴湾，项目刚交房就在二手平台出现不少挂牌，下面聊聊。
项目情况
2021年12月1日，厦门国贸通过摇号+最高限价13.8亿元（一次性付款）拿下宗地2021-60号北江滨中央商务区B12地块，地块面积：32亩，容积率：2.1，限高：80米。
成交楼面价为30805元/㎡，销售指导价达42000元/㎡，由于溢价15%，可上浮至43890元/㎡，地块要求100%精装，以及所谓的第四代立体住宅。
项目也是这几年为数不多，楼面价破3W的地块，最近的一幅还是建发紫宸3.8W。
当时拿地异常激烈，要不是限价机制，实际楼面价远不止3W出头。
当时给出的指导价4.2W，第四代住宅+精装要求。
最终10月，项目规划4栋高层住宅，面积主打238、268平，合计180套。
精装备案均价55734元/平，其中车位390个，总价70W/个。
项目开盘即热销，按照当时的消息，项目售价5.5W+2个车位，参考克而瑞的数据：
时间来到2年后，项目开启交房，刚交房就吸引了无数中介进场拍摄，目前二手平台已经挂出11套，挂牌单价6.3W-8.8W。
按照总量180套，刚交房就挂牌6%，对于豪宅而言这个比例并不低。
对于刚交房的二手挂牌都明显溢价极高，这是市场通病，查看这些二手，蛮选一套看上去没那么夸张的：高层，238平，单价7.77W，总价1850W。
对于这套房源，位于5号楼，查看当时高层备案价6.3W左右，溢价1.4W，比例23%。
如果把车位等都算入，可能实际的溢价就要来到20%左右，甚至更低一些。
当然这还仅仅是刚交房高溢价，没有成交案例做基准的情况下。
可以说这个热销豪宅的二手行情，可能并没有想象的火热，最终的实际成交价，对比当初购入价，可能在保本边缘而已。
产品情况
对于项目而言，关注度很高，作为第四代住宅，本来就备受争议。
从一系列信息来看，项目最出彩的就是外立面，依靠铝板+第四代的造型设计，对比之前缦云等，项目在第四代的打造算是做得比较出彩。
除此之外，由于社区偏小，没有过多表现，精装交付，虽然高端品牌不少，不过大部分精装房的审美都感受一般。
除此之外就是第四代的露台部分，这也是关注最多的一个，正好昨天群友发了建发缦云的照片，联系起来看看。
从项目实拍来看，项目的第四代露台主要集中在东西两侧，南向采光遮挡不算严重，不过凸出的露台依旧对于整个空间产生较压抑的感觉。
至于露台种花草，按规划是物业管理，不过从目前缦云的情况来看，已经出现拆除改造的情况，甚至网络上还出现《你在露台养养花、我在露台种丝瓜》。
只能说第四代住宅未来的居住考验压力极大，按目前的市场物业的情况来看，不管多少物业费，大部分物业最终还是中庸状态。
这2年福州第四代住宅井喷，造型也在改变，从最早的简单阳台凸出，到天琴湾做成左右两端保障采光，再到璞云彻底贯通的使用。
可以说在这个新品上房企的尝试不少，不管如何设计，第四代凸出部分，都无法避免对采光的遮挡，以及对视野空间的压抑。
近期福州的改善新盘，相对而言第四代新品有所减少，取而代之，新规后大阳台封包变多，特别是270度的大玻璃成为主打。
虽然第四代住宅还未消失，土拍还有个别供应，不过供应量确实放缓，这个产品是否如同安商房一样，会成为时代的一个符号，也难说。
不管最终如何，第四代未来的管理都是一个难题，特别在目前的物业环境。
改善情况
对于福州这两年随着鼓台供应，改善新品也开始扎堆供应，从目前改善上市情况来看，大部分去化都只能算一般，不少定价都远低于预期。
只不过当大家期望改善新盘厮杀的时候，在二手市场可能已经全面开启。
除了天琴湾交房就大量挂牌外，同期的改善新盘不少也是如此。
建发玺云，挂牌15套，建发缦云，挂牌13套，保利天二，挂牌25套。
这还仅仅是一个二手平台的数据，实际挂牌只会更多。
后期预计还有建发朗云、以及上海西的两大第四代住宅等。
分析：面对改善新盘，在交房后迫不及待挂牌的情况，结合群友的思考，前几年改善新盘的热销，可能并不一定是福州改善需求旺盛，而是不少投资客进场。
原因为何，很简单，前几年改善次新涨幅明显，比如鼓楼的保利天悦一期、融侨悦府、福州源等。
当市场传达出改善，供应量不多，涨价预期后，自然也成了不少投资客的市场。
这样的时机，面对部分改善需求，再加上投资预期，也就造就了福州改善市场的热销。
只不过，时间来到今年，区位更好的改善新盘开盘价远低于预期，甚至去化还不如以前，加上不断供应的核心地块，甚至已经沦落到，大幅降低起拍价，依旧是本土国企兜底，很明显改善的预期已经被打垮。
当看到这样的场景之后，交房抢跑也成常态，毕竟前车之鉴太多。
比如当初的建发养云，交房前预期价格满满，最终被个别房源直接锚定了价格。
再比如最近的桂语映月，从4W到2.5W，打垮价格的背后，也彻底让改善盘的光环没了。
盘点总结
对于天琴湾这个代表豪宅，交房大量挂牌的背后，也算是撕开了改善的遮羞布。
改善预期消失后的市场，接盘侠实际并没有想象的多。
即便降价，改善客源依旧只有那一堆，加上新盘更卷的产品，更好的新规，更低的售价，只会打压前2年的改善新盘。
所以，改善保值不仅仅是伪命题，可能改善还更容易贬值。