眨眼之间，距离2025年只剩一个来月了，济南楼市逆风翻盘的机会，已经接近于0了。
2023年1-10月，济南新建商品住宅销售5.88万套，全年成交6.63万套。
2024年1-10月，济南新建商品住宅销售3.96万套。
要想达到去年的销量，意味着11月、12月网签要至少1.3万套/月。事实上呢，截止11月20日，济南新房住宅网签2698套。
十年来成交数据最为惨淡的一个市场，基本定型了。
但改善盘的雄起，还在继续。下半年有七八个新盘面市，许多集中在10月份开盘，一般网签会比成交滞后1个月。在真真假假的开盘喜报之后，真实的网签量如何？挨个看一下。
1，中海天空之境
10月26日开盘，取证套数278套，网签209套。
小区一共846套房子，开盘不到一个月，网签近1/4了，西城“老钱”们的购买力，还是不得不服啊。
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中海天空之境的热销，说白了就是时机太合适了。
拿地后赶上改善产品力疯狂内卷的时代，在东部平平无奇的产品力，在西城竟然是塔尖作品了；
开盘碰上政策不断加码，举国宣传十一楼市热潮，舆论相当给力；
西部这两年没有很惊艳的作品，或者说各有各的不足之处，积攒的改善客群已是海量。
天时地利人和都碰上了，再加上中海的实景示范区做得不错，销冠位置自然稳了。
位于经十路旁，和谐广场对面。容积率2.9，10栋住宅，北侧为4栋25层高层，其余均为17层小高层，绿建二星级建筑。规划有建面约148㎡/178㎡/200㎡/235㎡大平层产品，全部为精装四室。
2，凤凰路壹号院
10月19日开盘，取证套数182套，网签132套。
济南东部改善盘的产品力内卷市场，说八仙过海各显神通毫不夸张。凤凰路壹号院的实景示范区，看得各大对手毫无脾气，济高控股也算一战成名了。
目前8号楼已经取证，楼王产品，济南大平层市场难得的338㎡五室两厅四卫户型，毛坯，一层一户，双电梯双入户，层高3.3m，单价在35000-37000元/㎡。
现在改善盘大户型顶多就是200来平，能做300平以上大平层的也就凤凰路壹号院和银丰玖玺城七期珑和院了。相比较外地开发商，济南本土开发商还是有几分魄力和情怀在的。
9号楼东单元180平四室两厅三卫已经开始认筹，1号楼240平户型同样在热销中。现在加推的，都不挨着凤凰路高架，估计价格不会太美丽。
项目优势：
东城罕见的2.3容积率；
围合式布局，园林很大；
15栋16—17F小高层，150-388平产品，圈层纯粹；
石材外立面是个亮点，超大 LOW-E落地窗+石材干挂+金属板，外立面颜值现场看更震撼。
3，悦澜山
9月29日开盘，取证套数198套，网签122套。
作为科技城片区唯一含有外资基因的楼盘（历下控股&住友商事&金地），一开始面市前，听说日本企业的作品，市场上不乏抵触的心理，现在看网签量还是可以的。
容积率2.8，项目共7栋住宅，1栋25F高层和6栋15—17F小高层，合计433套。一共三个户型，160 ㎡四室两厅两卫，188㎡、235 ㎡的四室两厅三卫，圈层相对纯粹。
项目优势：整体抬高设计，北侧地势比南侧地势高约2.3米；精装修标准很高；半封闭阳台赠送面积多等。
但半封闭阳台还需要理智看待，不只是封闭阳台增加成本的问题，而是交付后的外立面颜值问题。现在效果图再好看，后期阳台封得七零八落，拉低的不只是外立面颜值，还有小区房价？
有可能都不封阳台吗？异想天开，肯定有为了保温、防灰尘等需要封阳台的购房者。
有可能统一阳台窗户样式吗？物业会统一样式，但只要有一户不封阳台的，就像窗户上有个黑黝黝的洞口，济南有不少这样的小区，后果自行掂量。
4，凤栖和鸣
10月20日首开，取证套数233套，网签118套。
位于莲花山片区，韩仓河畔，文旅城整体规划的中心位置。容积率2.3，一共规划29栋住宅，包含22栋15—17F小高，7栋9—10F洋房，共1468户。户型面积为143、175、190、200、220、280㎡，精装修交付。
项目优势是旅游路附近，绿城作品，韩仓河景观加成。价格上143平在1.9万-2.1万/平；175平在2万-2.3万/平，210平在2.1万-2.4万/平。
劣势也比较明显，也算下半年改善盘里硬伤比较多的了：
楼间距相当有限，约59套居住公寓。
地上车位多，地上303个，商业配套车位95个，访客车位62个。
绿城负责设计，保利物业，瑞马销售，三家合作相比较来说，容易让人担心承诺兑现问题，交付是场大考。
5，保利金茂琅誉
10月27日开盘，取证套数204套，网签55套。
位于历下区政府南侧，北邻解放路。整盘体量不大，一共4栋楼238套房源，首开就推出1、2、3号楼204套房源，据说开盘成交105套，去化全盘45%。
这个项目估计去化速度也很快。毕竟地段好，济南这几年难得出了一个能同时辐射老城区、新城区的楼盘，老城区、二环东路的客户对地段认可度很高；保利这些年的豪宅产品力和兑现力口碑也屡经验证，据说代建的学校要签约甸柳学校，估计这个消息官宣后，关注学区的购房者又能吸引来一波。
6，中电建国誉凤启
2024年10月7日首开，取证套数204套，网签83套。
北邻铁厂北路，东临凤凰北路，容积率2.8，规划8栋住宅，7栋17层小高层、1栋18层小高层，一共444户。产品包含132平三室两厅两卫、142平四室两厅两卫、170平四室两厅三卫、196平四室两厅三卫。
这个楼盘的优势在于实景示范区一眼惊艳，首开价格相比邻居更有优势。
考验全在入住之后，封闭的凤凰路高架，到底有没有影响，改善楼盘会所后期的运营压力等等。
7，保利云上璟誉
9月28日开盘，取证套数136套，网签46套
位于工业南路与世纪大道交会处北侧，容积率2.3，首开的A1地块一共6栋楼，16-17层小高层产品。户型为152、177、235平产品。
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很多人看到的项目优势还是容积率低，小高层，保利产品，系统窗等等，停留在豪宅层次。
这个项目的隐藏优势是：
高新区的富人区。
城市更新，大盘规划的威力还是被低估了。现在济南不缺豪宅，但新老社区混杂，做一个豪宅社区容易，做富人区难上加难。甚至连汉峪都算不上富人区，毕竟刚需盘、大高层太多了。只有全运村算一个，但毕竟是十多年前的产品了。
保利云上璟誉后续还有多个楼盘，整个片区统一开发，道路建设、景观建设、城市配套建设估计都会按照富人区的水准来。估计越到大城开发后期，市场越能体会“富人区”的魅力。
8，城发蓝城凤起历山
10月26日首开，取证套数48套，网签24套
大明湖700m，真正的老城明珠。一期1栋11/13层小高层，安置房。二期规划一栋6/10层小高层，1栋13层小高层，一共71套，平均每套面积162㎡。
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老城改善楼盘，地段+蓝城作品+历山路TOD商业综合体，体量小，主要面向老城改善客户，最终还是要看产品呈现能力。
9，城发观山樾
11月上旬开始销售，取证套数28套，网签套数23套
位于飞跃大道东侧，鲍山公园脚下，东侧不远就是万科龙湖紫郡。远洋代建，规划13栋楼，全部为7-10F洋房，合计306套，其中6栋7F，6栋8F，1栋10F。
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这个楼盘的优势在于便宜，1.5万的单价买洋房。“没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格”的典型代表。
有了1.5万的定价，远洋的市场口碑，项目旁边的骨灰堂，马路对面的菜鸟物流都可以忍。再加上给中介高提成，新韭菜自然源源不断。
10，尊御府
10月27日开盘，取证套数229套，网签18套
项目规划7栋楼，全部是22-24F高层，可销售楼座共319套。户型为162㎡、199㎡、203㎡、215㎡、270㎡。CBD旁，270°环幕边厅，尊御府户型解析来了
项目的优势在于
- CBD周边仅此河景豪宅；
- 围合式布局，中心景观约1.5万㎡，园林面积在核心区屈指可数；
- 公建化外立面，南侧玻璃幕墙设计，北侧外立面、东西侧面采用了干挂铝板；
- 产品层高3.15m，主力户型两梯两户设计。
这个楼盘挑战也很大，现在市场更偏爱小高层，对楼间距、园林面积重视程度还不够。尊御府选择放弃小高层排布做高层产品，保园林面积、楼座采光的行为，个人很喜欢，但其实很考验购房者的接受能力。
最新消息是尊御府宣布价格上调500元/平。
新楼盘网签量先统计这些，整体来看，下半年这些楼盘产品力在线，赶上了政策给力，市场回温，算是给2024年收了个不错的结尾。下一波热潮，要等2025年的小阳春了。