先别急着觉得荒谬，土拍降价只是蝴蝶扇的第一下翅膀，看完你就知道，最终还是二手房业主们承担了所有。
先说土拍。
11月28日上午，张马屯12宗居住用地成交，总面积407442平，中建底价拿下。
地块分别位于王舍人01、02街区，分布在华山—白泉景观廊道北侧，也就是张马屯万科魅力之城等众多小区还要往北的位置。
最引人瞩目的是地价，比两年前成交的邻居们，便宜了两千多元。
2024年11月，王舍人8宗容积率1.1的地块，楼面价6991元/平。4宗容积率1.2的地块，楼面价6391元/平。
2022年5月，站前商务区西南用地A1和A12地块，容积率1.2，楼面价分别为9222元/平、9035元/平。
2016年12月，翡丽公馆两个住宅地块楼面价分别为10024元/平、9959元/平，容积率2.4。
尽管三个地块组团有些地段、配套的些许不同，但王舍人此次供地在很多方面和济南东站旁地块旗鼓相当，济南的地价实打实降了2000，这是不争的事实。
接下来这两个趋势会越来越明显：
1，土地市场从楼面价到游戏规则，都会对开发商越来越友好。
最明显的就是楼面价降价幅度，直接降价2000元左右，降幅超1/5。
前两年并没有这样的优惠，2023年济钢韩仓河组团流拍后再登场，楼板价从7100-7500元/㎡降到5900-6300元/㎡，降幅也不过1300元/平左右。
降价更狠了，政策也对开发商更友好了。前段时间新出的《进一步优化土地市场的若干措施》，对开发商各种赠送、不计入容积率，一楼带院合法化等等，宗旨只有一个，只要拿地，都好说。
换句话说，未来的楼盘，地价更便宜了，产品力更高了，开发商在性价比上，能玩更多花活了。
2，新房市场产品力+性价比成制胜之道。新房对二手房的冲击，或许会是一场海啸。
像这次中建在张马屯的组团，估计不只包含洋房产品，还能正大光明送院子，再加上设备阳台、风雨连廊等等，产品力、得房率、社区品质，对比当下的二手房不只升了一个台阶。
产品更好了，价格反而可能比二手房更有性价比。
当下新房市场的趋势，显然是产品力+性价比才能赢得刚改市场。
比如工业北路以南的中电建国誉凤启，开盘均价在1.7万/平。当年张马屯业主的购房价格，都在一万四五左右。新盘地段更好、产品力更强、性价比更高，价格碾压可想而知。
就目前来说，张马屯的二手房市场还算坚挺，毕竟都是刚需自住，刚交付不久还没到换房的时候。
但待到大量新盘上市呢？
未来，张马屯片区已成交未入市住宅用地约27宗，开发商包含轨交、中建、瑞马、建工、海通等。总建筑面积高达124万平，按照120平/户计算，将是1万套新房等待上市。
地块的楼面价大部分在六七千一平，算上成本等，开发商卖上一万三四都有得赚。这些地块里或许有小高层有洋房，产品当然和二手房有差异。
问题是，当下市场里，高层产品被视为二手房食物链的最底层。本身价值在不断缩水，当隔壁邻居的洋房卖一万五六的时候，一万三四的高层还守得住吗？
再过几年大量新盘上市，张马屯第一任刚需盘业主们又到了集中换房、集中挂牌的时间点，当新房有产品力更有性价比，当年一万四五买的高层，要退到哪一步才有生存空间？
现在是张马屯的地价降了，张马屯的业主们隐忧在前。未来，又是哪个片区的地价会再次面临调整，冲击的，又是哪里的二手房呢？
蝴蝶扇了一下翅膀，从土拍到二手房市场的震颤却从未停止。最终啊，还是已经上车的卖房人，承担了所有。
未来的地价会继续降吗？看一下土拍市场吧，底价或低溢价正在成为主流。
起步区核心地段三宗“花园住宅”用地
三宗地块位于起步区城市副中心示范区内的鹊山生态文化区。
26街区YB-R-2-1地块位于园博园西部，南侧为张公柳大街，北侧为会清路东延，西侧为鹊华西路，东侧为纵一路。地块面积62665㎡，容积率1.1，楼面价6818元/平，底价成交。
26街区YB-R-2-1地块和2-2地块位于省博园中心湖东侧，南侧为张公柳大街，北侧为科技大道，西侧为纵二路。YB-R-2-1地块面积37590㎡，YB-R-2-2地块面积29618㎡，两个地块容积率均为1.1。
这次是起步区地块近几年首次溢价成交，YB-R-2-1地块溢价率8.87%，楼面价7424元/平，YB-R-2-2地块溢价率15.75%，楼面价7894元/平。济南先投北起投资发展有限公司最终以10.342亿元成功摘得该三宗土地。
济南中央商务区西片区城市更新项目（一期）A-4地块
地块位于历下区解放东路以南，二环东路以东，占地面积合计7.87亩，用地面积5247㎡，容积率2.7，地上建筑面积14166.9㎡，成交楼面价15000元/㎡。由历下城发底价摘得。
地块位于保利金茂琅誉北侧，历下区政府正对过。地段很不错，就是地块太小了，这意味着园林没有太多可发挥空间。同样被小地块困扰销售的云顶1号就是前车之鉴。不知要和哪个开发商合作，现在的豪宅市场，没有金刚钻，可揽不了瓷器活。
西客站片区会展中心北侧（A-1、A-3、A-5）组团地块
地块位于槐荫区西客站片区会展中心北侧，占地面积合计117.24亩，用地总面积78163㎡，容积率2.8，地上总建筑面积218856.4㎡，成交楼面价5487-5502元/㎡，济南城市建设集团有限公司底价摘得
西客站片区会展中心北侧（A-2）地块
地块位于槐荫区西客站片区会展中心北侧，占地面积39.63亩，用地总面积26420㎡，容积率2.8，地上总建筑面积73976㎡，成交楼面价5487元/㎡，成交总价40587万元。山东三箭房地产开发有限公司底价摘得。
容积率2.8这一点，就限制了所有。小概率是没前途的高层产品，大概率是牺牲楼间距排密密麻麻的小高层。不过价格应该不会太贵，毕竟有西客站哀嚎一片的高层价格在那做标尺，太贵了市场也不接受。做豪宅的话，地块素质又有点够不上。
楼市还在热火朝天呢，土拍市场已经有点熄火了。