图片来源：中房君/摄
石青玲丨发自西安
继“金十”之后，西安楼市又收获了一个亮眼的11月。
克而瑞大数据显示，11月，西安楼市供应66.66平方米，环比下滑12%，同比下滑40%，成交87.9万平方米，环比上涨25%，同比下跌17%，成交均价18881元/平方米，环比下滑1%，同比下滑2% 。企业层面，2024年1~11月，大西安房企商品房全口径销售金额TOP30累计成交金额1265.18亿元，较1~10月增加182.11亿元，环比10月增量（113.28亿元）呈扩大趋势。
在2024年的最后一个月里，开发商积极推盘供应上涨，刚需楼盘优惠措施有所增加，平开销售量也有所回升，“年底有望出现成交量‘翘尾’趋势。”中指研究院西安分院分析认为。
年底集中推盘
“项目预计会在12月28日入市，项目有三个户型，约99平方米、125平方米、143平方米，全部为第四代住宅，赠送大露台，价格还没有出来。”保利云谷和著的一位置业顾问介绍道。
该项目从拿地到案名、产品信息流出，仅有不到2周的时间。11月6日，保利摘得沣东新城科创融合区约60亩优质地块；11月19日，项目的案名、产品信息就已经流出，根据沣东新城官网发布的《关于云谷和著小区规划建筑设计方案的公示》信息，保利云谷和著规划了6栋26层的高层、5栋17层的小高层，共计816户，配套机动车位893个，小区部分楼栋采用架空层设计。
同样迅速的还有地建嘉信。11月18日，陕西地建嘉信摘得沣东新城约79.199亩开发用地，地块容积率2.0~2.5，成交土地总价85550万元，成交土地单价1080万元/亩，楼面单价6481元/平方米。11月19日，仅仅时隔1天，项目案名便亮相，暂定为臻境小区。
10月30日，西安金旅禾旭置业有限公司摘得浐灞国际港CB3-1-91地块，拿地2周后，这一纯新盘迅速亮相，案名为这宗地为金旅·悦汐府。
除此以外，临近年底，一大波纯新盘也正在涌向楼市，如在新房断供5年的主城区城西枣园板块，迎来两大纯新盘：金辉·望雲峯尚与中隆凌云天境，高新区也有高新玖號院、绿城·秋月苑即将入市，经开区则一口气迎来了白桦林晓、白桦林隐、白桦林书香苑、翰林府四大新盘，而据不完全统计，西安12月约有25个纯新盘入市。
新盘加速入市的同时，西安楼市的供应也在高位运行中。据中原地产统计，11月最后一周共有13个项目进行加推，合计推售1588套房源，环比增长2%，推售均价17481元/平方米，供应放量态势持续，推售房源量连续4周超过千套。
“开发商节奏不断加快，主要还是希望能够在市场好的时候冲刺业绩。另外，明年的市场情况也不好预测，能往前赶就往前赶。”一位房企营销人士说道。
西安创典智库研究院院长陈俊杉认为，政策面上，11月“取消限价”的新政带动楼盘预售证申请热，房企赶早不赶晚心态持续上扬，12月房贷利率调整开始落地，供需两端皆向好。
“市场行情上，房企迫于全年业绩压力，房价让利，房贷利率下降，放款增速等利好，本月加速入市；另外，西安1~10月重点城市商品房销售面积位列全国前三、金额位列全国前七，城市韧性仍然较大。”她说道。
小户型阶段性“返场”
中房君注意到，在12月份即将入市的新盘中，小面积、刚需房越来越多。
当下的西安市场改善盘遍地开花，建筑面积140平方米以上的户型是市场供应主力，小户型产品供给逐渐消失殆尽。根据克而瑞《2024上半年西安房地产市场形势分析报告》，目前西安市场主流户型建筑面积在120平方米以上，占到了全市成交的65%， 100平方米以下户型占比仅有15%，供应明显不足。
不过，在12月份即将入市的新盘中，面积段出现了下移。如位于港务区的鼎城潮前面积段为100平方米~125平方米，过去几年，随着整个市场进入改善型户型，港务区奥体板块的大部分项目也将目光聚焦在约143平方米及以上面积段，小面积段的产品难找，“目前只有我们和龙翔还有143平方米以下的户型。”山东健康·同人乐府的一位置业顾问说道，鼎城潮前的出现正好填补了市场空白。
位于高新区软件新城的高科・轩阅里面积段为99平方米~114平方米，目前该板块在售的中海·云水观园，起步面积约143平方米，保利·天瓒起步面积约185平方米，绿城·海棠三章起步面积约175平方米。
类似的案例还有很多。克而瑞也在一份报告中指出，随着限售、契税政策的调整，近期二手房市场活跃，但成交以90平方米以下刚需户型为主，而从12月预计新推新房项目来看，刚需占比达60%。因此新房与二手刚需房源客户分流，竞争将加剧。
不过，在克而瑞西安机构执行总经理李晓兵看来，这种情况只是阶段性的，未来刚需购房群体还是以二手房为主，新房市场仍旧“卷改善”。
陈俊衫也表达了类似的观点，“市场留给创新力较弱的产品的时间不多了，现在到明年3月将是这一类产品的主要关门期，‘以价换量’之下，核心区位的小面积户型，因通勤、入学、就医等生活需求仍会持续热销。”
未来刚需户型是否会越来越多，还需要更多的时间与案例来观察，不过契税正成为户型变化的变量之一。
11月13日，《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》提到，90平方米~140平方米税率由原来1.5%，降低到1%，降幅0.5%；140平方米~143平方米户型维持1.5%保持不变；大于等于143平方米户型税率全部降至1.5%。
在契税政策的影响下，未来140平方米以下的户型产品是否会占比增大，值得关注。