作者：周军律师.
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民法典规定了“买卖不破租赁”规则，但必须是租赁在先。
如果租赁权设定在买卖之后，则不能对抗买卖（包括为实现抵押权而进行的变卖、拍卖等买卖行为），故租赁设定的日期非常关键。
怎样才能证明租赁在先，从而主张“买卖不破租赁”呢？
要成功主张这一权利，以下是一些有效的方法：
一、签订合法有效的租赁合同
1. 合同形式与内容要求
书面合同优先：一份书面的租赁合同是证明租赁关系存在及先后顺序的关键证据。合同应明确出租人和承租人的姓名或名称、联系方式、租赁房屋的具体地址、租赁用途、租赁期限、租金及支付方式等基本信息。例如，在房屋租赁合同中，详细注明房屋的具体门牌号、建筑面积、租赁开始日期和结束日期等内容，确保合同条款清晰、完整，能够准确反映租赁关系的全貌。
符合法定形式：对于租赁期限超过六个月的租赁，根据法律规定应当采用书面形式。如果未采用书面形式，视为不定期租赁。不定期租赁虽然也能证明租赁关系，但在主张“买卖不破租赁”时，可能因为租赁期限不明确等因素而面临一些不确定性。因此，尽量签订符合法定形式的书面租赁合同。
签字盖章确认：合同双方应当在租赁合同上签字或者盖章，以表明双方对合同内容的认可和同意。如果是法人或其他组织作为当事人，应当加盖公章，并由法定代表人或授权代表人签字。
二、保存租金支付凭证
1. 支付方式及凭证类型
多种支付方式的凭证收集：租金支付凭证是证明租赁关系实际履行的重要证据。无论租金是以现金、银行转账、支票、电子支付（如微信支付、支付宝支付）等何种方式支付，都应当保存好相应的支付凭证。例如，银行转账记录可以清晰地显示租金支付的时间、金额以及收款方账户信息，这些信息与租赁合同中的租金条款相互印证，能够有力地证明租赁关系的存在和租赁时间的先后顺序。
要求开具收据：如果是现金支付租金，承租人应当要求出租人开具注明日期、金额、用途（租金）等内容的收据，并妥善保存。收据上最好有出租人的签名或盖章，以增强其证明力。
三、提供房屋交付和占有使用的证据
1. 交付证据
交接手续文件：在租赁房屋交付时，应当办理交接手续，形成书面的交接文件。交接文件可以包括房屋设施设备清单、房屋现状描述等内容，双方签字确认。例如，在房屋交接时，详细记录房屋内的家具、电器的品牌、型号、数量以及房屋的装修状况等，这些交接文件可以证明租赁起始时间，即房屋交付给承租人使用的时间。
第三方见证：如有可能，可以邀请第三方（如物业管理公司、居委会工作人员等）见证房屋的交付过程，并在交接文件上签字或盖章，进一步增强交付证据的可信度。
2. 占有使用证据
水电费、物业费缴纳记录：承租人占有使用房屋期间，通常会产生水电费、物业费等费用。保存好这些费用的缴纳记录，如水电费缴费通知单、物业费发票等，这些记录可以证明承租人在房屋内实际居住和使用的时间范围，从而证明租赁在先。
-房屋使用过程中的证据：例如，房屋装修合同及装修过程中的照片、视频，邻里的证人证言（证明承租人在某一时间开始入住并使用房屋）等也可以作为占有使用房屋的证据。这些证据从不同角度展示了承租人对房屋的实际占有和使用情况，有助于在主张“买卖不破租赁”时提供有力的支持。
四、登记备案证据
租赁合同备案：在一些地方，对于房屋租赁实行备案制度。如果已经办理了租赁合同备案手续，备案记录上的时间可以作为证明租赁在先的有力证据。虽然备案不是租赁合同生效的必要条件，但在涉及“买卖不破租赁”纠纷时，备案记录能够增加租赁关系的可信度和证明力。
五、其他相关证据
在租赁过程中，双方之间关于租赁事项的通信记录（如短信、电子邮件、即时通讯软件聊天记录等）也可以作为辅助证据。这些记录可能包含租赁起始时间、租金调整、房屋维修等与租赁关系相关的内容，能够进一步佐证租赁在先的事实。
因此，在租赁过程中，承租人应当注意妥善保存各类证据，当能够通过上述多种方式全面、有效地证明租赁在先时，承租人在租赁物所有权发生转移的情况下，就可以依法主张“买卖不破租赁”权，维护自己的合法租赁权益。
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