物业公司与业主之间，其本质就是一种合同关系。
业主是物业合同的“甲方”，处于“主导”地位。就是说，业主可以决定是聘用这家物业公司，或者是聘用那家物业公司。
你物业公司干好了可以续聘，干得不好可以随时解聘，当然业主还可以决定自治，不用物业公司，这都是由业主说了算。
但在实际生活中，有的物业却摆着一副“大爷”姿态，以领导者自居，对此很多人对物业的印象都很差。
针对强势的物业管理公司与业主之间的悬殊“地位”，我国《民法典》对物业相关规定作出了重大修改，以平衡物业公司与业主之间的权利义务关系。
下面，我们就一起来了解一下，新民法典具体有哪些新规，业主又迎来哪了权益变化。
01.
物业公司有保护业主人身安全及财产安全的义务
民法典相关规定，业主与物业管理公司之间成立的是一种合同关系，保障业主的人身和财产安全是物业管理公司应当履行的一项基本合同义务，更是法定应当履行的一项义务。
除了《民法典》，《物业管理条例》对此也有相关的规定，第三十五条第二款规定：“物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任”，
而且，物业公司对业主的安全保障义务分为两个方面，一个是保护业主的财产安全，还有一个是保护业主的人身安全。
如果因为物业失职所导致业主产生的人身和财产损害，（不涉及第三方）应有物业公司全部承担。
但是如果是因为第三方加害人的行为，致使业主人身或财产遭受损害的，物业服务公司只在其过错程度范围内承担补充责任（ 未尽到制止、巡查等义务，如业主遭受盗窃等）；但在其承担赔偿责任后可向加害的第三人追偿。
举个简单例子，老王在家小酌两杯，次日醒来，去停车场拿车，却发现车窗被打烂了，车内的物品被洗劫一空，损失两万左右。
于是老王就要求去物业调取监控，但物业却说监控坏了好几个月了，没有录像。
结果老王就找到物业要求物业赔偿损失，但物业对老王却爱答不理，觉得车窗被砸、东西丢失，都是小偷干的，跟物业公司没有关系。
其实面对这种情况，根据现行的民法典新规判断，物业未及时检修和维护监控，导致老王被盗追赔带来困难。这种情况下，在老王的损失不能及时得到补偿时，那么物业公司就应该在他的过错范围内，承担补偿责任。
换句话来说，就要根据具体的过错程度，来判断物业公司赔偿多少钱。
02.
物业公司断水断电催缴物业费属违法
《民法典》已经明确，物业公司不能以自身强势地位侵犯业主用水、用电的权利。（如果物业公司是履行合理检修等职责，也应于合理期限通知业主。）
另外，如果物业公司无故对业主进行断水断电，又要承担相应的责任：
①如果物业公司是因为业主没有缴纳水电费而采取断水断电，业主有权要求物业公司停止这一行为，并要求赔礼道歉。
②如果业主因为物业公司断水断电造成损失的，业主可以追究物业公司的损害赔偿责任。
如果业主遇到了这种情况，该如何维权呢？
第一，业主可以直接向房管局进行投诉，房管局会根据物业的行为恶劣程度对其进行教育或处罚；
第二，业主可以直接向法院提起诉讼，由法院判令物业停止侵害、赔偿损失。
另外，业主可以和物业进行协商，通过调解委员会进行调解等等。
值得一提的是，现行的民法典规定，业主也必须按照约定向物业支付物业费。
有的人觉得房子空死，自己没有享受物业服务，就可以免交物业费。
在这里提醒大家，国家新规没有这样的条例。
只要业主与物业公司签订了合同，物业按照合同约定提供了服务，那么业主就不得未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
如果业主违反了相关约定，逾期始终不缴纳物业费的，物业公司可以催告，也可以起诉，但一定不能采取断水断电的方式胁迫业主缴费。
而如果业主因为物业断水断电导致蒙受了损失，反而可以起诉物业，要求其赔偿损失。
03.
小区共有部分的收益应归业主所有
过去，小区公共区域经营所得，比如电梯广告、外墙广告、公共车位出租等业主共有部分所产生收益，基本上都被物业侵吞了，甚至有些业主认为这本就是物业的权益。
根据民法典相关规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。
此外，民法典还明确，已列明小区外墙、车道、绿地、电梯、车库、车位等为业主共同所有。
说的简单一点，不管是小区外墙、电梯，还是公用车位，这些都是业主所有的。
而这些公共区域上面产生的收益，在扣除物业合理成本费用外，剩余收益理所应当的归全体业主所有；
并且，这些收益的支配权，也必须要通过业主共同表决来决定。
而如果物业擅自主张使用了这笔钱，业主可以起诉物业来维护权益。
04.
炒掉物业公司容易了
过去，即使业主对于物业公司难以容忍，想要裁掉物业公司，也没那么容易，过程总会磕磕绊绊。
而民法典新规出台以后，要换掉物业公司就变得相对容易了。
过去，关于炒掉物业，民法典要求，需要经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
但是，这个要求在实际操作上有较大难度，于是，《民法典》新规对此标准降低，以参与表决的业主来计算，表决通过率只要超过参与表决业主的半数即可，
也就是说，如果参与表决的业主中，有一半业主同意，就可以炒掉物业。
总之，
民法典新规以后，业主的权益就更有保障了。
从此以后，如果业主发现物业存在违法违规行为，甚至业主们的权益受到侵犯，广大业主们也应该积极的拿起法律武器来维护自身权益。
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