前几天，徐汇区几经波折的新盘、招商的海上·清和玺终于取证入市，首推的124套房源认购超过了160组，认购率129%，当日清盘。
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就当下这个市场情况来说，这个项目其实已经算的上卖得不错。
顶着徐汇长桥的区域位置，卖到了11.2万的单价，要知道，在这个项目入市之前，长桥的新房还不是这个价格体系：
- 2020年，汇成南街里首次入市，单价仅约7.9万/㎡
- 2023年，汇成南街里收官加推，均价来到了8.99万/㎡
- 2022年，地产·尚海悦庭首次入市，均价9.4万/㎡
- 2023年，地产·尚海悦庭加推价格9.5万/㎡
- 本月，海上·清和玺以11.2万/㎡的价格入市。
也就是说，这几年，徐汇长桥的新房涨了41.8%左右，但首推房源认购结束后，意外卖的还不错。
果然，该吐槽的在吐槽，该买的都还在买。
今天我们就借着这个项目入市一起来聊聊徐汇长桥。
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01
老破小才是长桥的底色
在徐汇区，最边缘的两个板块，一个是外环的华泾，另一个，就是中外环之间的长桥。
长桥在过去几年入市的新房不多，但只要入市，热度就不会低，板块其实天生带了很多优势：
1、教育：背靠徐汇这个教育强区，长桥的学校在整个上海表现都非常强势，上海中学、上海小学、长桥第二幼儿园、长桥第二小学、逸夫小学、教育资源集中，所以这里的大部分房子其实都是学区房。
2、通往市区非常便捷：作为一个本身就在中环边的板块，长桥不管是去往徐家汇、还是再往北的黄浦静安、甚至是江对面的前滩，都非常近。
3、长桥其实自身也有产业，不过这里的产业其实还没起步，所以对板块的未来能有多大的影响，其实尚未可知。
在最新规划里，长桥的大部分区域都被划入了南部战略拓展区其中最重要的北杨人工智能创新中心就在这里，这个建设体量达到100万㎡的科创基地预计明年就能竣工，对于徐汇北部的商办能级提升非常明显。
但长桥即便是徐汇区的一部分，资源也不错，这几年的区域房价也一直没起来，主要还是因为区域充斥了太多的老破小。
片区内除了这两年新入市的汇成南街里和尚海悦庭，其他都是以长桥×村、罗秀×村命名的，大多都是动迁安置或者售后公房，城市界面和居住环境看上去并不算太好。
但在整个徐汇的二手房成交中，长桥为徐汇撑起了很大一部分的量，房源面积小、总价低，不管是年轻夫妻首次上车还是为了孩子教育买房，都可能成为首选。
按道理说，区域内好不容易来个新楼盘，终于能改善一下居住环境了，但为什么大家会有那么大的争议呢？
02
溢价
先说项目本身的情况。
此次海上清河玺的入市节奏，其实卡的非常好，项目11月8日认筹，11月17日开盘，为了确保能买中，很多买徐汇或者说徐汇滨江的购房者会同时认购中海领邸和海上清和玺两个项目。
而中海领邸10月30日认购，11月14日开盘，如果在中海排名比较靠后，没有选到合适房源，转而去买海上清和玺，其实是完全来得及的。
所以，此次海上清和玺的清盘，中海领邸的小户型用户帮了忙。
再说几个能直接决定海上清和玺能不能卖的好的其他因素：
1、规划傍身
大家都知道，海上清和玺原地块，其实是由上海地产和徐汇城投联合拿下，今年7月份才转让给招商，对于今年在市区拿地屡屡失手的招商来说，徐汇长桥的位置已经非常不错。
而就在招商拿地后不久，10月24日，上海规划资源正式发布了《黄浦江沿岸地区功能融合发展和空间品质专项提升规划（2024~2035年）》草案内容。
黄浦江核心贯通段在这里被划分为五大主题分段，由南向北分别为：新质秀岸、世界客厅、文博创链、艺文水岸、沪派水乡。
而海上清河玺所在的长桥和徐汇滨江板块，同样被划入艺文水岸区段，也就是说，在这个规划里，长桥和徐汇滨江的能级，其实是一样的。
而且，根据之前8月份徐汇滨江“公园城市示范区”的征集方案，长桥板块海上清和玺所在的这一段，正是整个西岸规划中第7个百万级功能组团—西岸中央公园的一部分，正式成为徐汇滨江的一部分。
海上清河玺的入市，正好是在这些规划公示之后，有规划背书，未来预期自然又加分了不少。
2、学校预期
前面笔者也提到，徐汇包括长桥这个板块教育资源其实非常不错，例如在海上清和玺周边：
- 项目直线距离“四校之首”的上海中学仅约350米；
- 项目直线距离连续三年徐汇中考公办第一的园南中学仅约650米；
- 项目直线距离对口园南中学的园南小学仅约400米；
- 项目直线距离九年一贯制上汇实验学校仅约500米。
不管对口哪个学校，未来似乎都不错。
当然，最重要的是，项目旁边原先相对比较普通的长桥第二小学，目前已经明确被上海小学合并，由上海小学统一管理、分配师资力量，虽然碍于新房不能承诺学区的政策一直没有明确说，但基本也就是那个意思了。
不过，讲真，目前海上清和玺11.2万/㎡的定价，未来几期应该还会涨，已经提前透支了徐汇滨江的规划和学区的价格，这也是目前上海新房的通病。
03
能不能买？
当然，笔者在写之前，已经收到不少朋友的后台留言，那海上清和玺能不能买。
分情况。
首先，说自住。
前提是你一定要买徐汇，对教育资源有着强烈的需求，且不追求非常高的性价比，那当然可以买。
而且，按照目前已有的宣传资料来看，海上清和玺作为招商比较高端的“玺”系列产品，会所、小区的细节设计都偏“豪宅化”，虽然比不上徐汇的中海领邸，但在千万级改善小区中是很能站得住脚的。
再加上，海上清和玺其实是中环比较少的大体量社区，可售房源有835套，刚刚首推卖完的124套只是小试牛刀，后续预计还要加推三次，基本是可以确定你想买一定能买到的。
其次，如果你是追着规划去买，就有点不太值得了。
前面笔者也提到过，上海现在新房的价格体系，其实都在提前透支规划和学区概念，也就是说，这个定价拿去对应现在的居住环境，贵了。
按照现在的房价和市场行情来看，你拿同样的预算，在二手房市场，其实能挑个地段更好的。
十年新玺，海上·清和玺开盘盛典在徐汇圆满举办！项目首开即清盘，一次属于滨江的贵雅时代，自此拉开序幕。
滨江之上，新玺热度始终不减。自海上·清和玺8月面市以来，以贵雅生活为题，持续为徐汇带来崭新生活方式思考，吸引无数粉丝关注，累计近万组客户来访，如此热销的数字背后，更是源于对新玺品质的认可和青睐。
贵雅高光，仅仅只是开始。海上·清和玺致谢一城选择，随着此次首开圆满清盘，崭新的匠心产品为时代而来，迎合徐汇塔尖的生活需要，二批次前沿经典作品建面约112-177m²宽幕艺术奢邸，即将启幕。承百年贵雅，迎时代潮头，秉持十年新玺卓越产品力，共同探索徐汇高阶品质生活。
现象级的热销刷新记录的同时，成就十年新玺的生活新想象。海上·清和玺总结过去十年的高阶定制经验，从产品内在探索，聚焦人本生活方式变革。从用户真实的生活需求和家庭潜在需要出发，在创新中自我进化，探索徐汇滨江生活新趋势，共见人居美好的新变量。
得益于城市未来的精准布局，先一步站稳徐汇滨江的未来高地。海上·清和玺所在板块，正是黄浦江沿岸“艺文水岸”徐汇滨江板块，同时也是滨江七大百万方规划“中央公园”生活区，未来将以滨江及公园的宜居姿态，衔接滨江中部和南部，打造独属于徐汇的公园城市示范区。
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聚焦高阶生活方式的塑造和追求，海上·清和玺聚合全国顶尖大师与各行业资源，定制艺术品质感的生活居所。从景观、建筑、软装、空间设计等多个维度邀请大师共筑，为时代的殿堂作品呕心沥血。
考究当代高净值家庭对归家仪式感的期待，海上·清和玺复原古代归家最高礼仪，打造顶奢仪式感的归家系统。
· 奢阔归家门庭面阔九间，海派漩心
整体的归家落客尺度设计复刻了《周礼·考工记》中记录的建筑最高礼遇“面阔九间”的设计，同时，在归家酒店式落客空间，以山茶花元素为源定制了“海派漩心”艺术装置，将文化之美深入建筑的深处。
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· 无风雨归家，全域风雨连廊系统
海上·清和玺将风雨连廊扩容为一个完整的归家体系，将整个社区以约500米全域连廊体系贯通，真正做到全住宅楼栋无风雨归家，让用户能重温“户外风雨连绵，廊下月华如水”的诗意瞬间。
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源自玺系过往十年的全国高阶营造经验，以更细微的人居需求洞察，为徐汇定制专属的贵雅质感。
私享式海派会所，延续百年贵雅的生活腔调。十年新玺“海上·清和玺”建造总规模达约2000方的超级会所和景观庭院，也是迄今徐汇区新房项目已知体量最大的公区会所（此观点统计以2024年11月31日以前徐汇滨江开发新楼盘为例），同时整个社区中834户家庭尊享2000方的会所空间，让所有公共空间成为业主们的生活延伸。
延伸家的生活乐趣，奢享居所之外的生活想象。海上·清和玺为业主量身定制了7大主题架空层，实现亲子、艺术、运动、社交等多元主题的生活满足
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海上·清和玺物业服务选用招商积余8S金玺物管团队，延续十年玺系全国高阶用户服务经验，采用“一栋一管家”式尊崇服务，定制12项日常呵护，9大定制级奢享，从全方面满足业主的生活需要，以更专业、更有温度的服务力量，为生活书写新的故事。
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擎领徐汇，贵雅而来，随着海上·清和玺圆满首开，经典前沿作品建面约120㎡/177㎡艺术贵雅奢邸，即将焕新上市，立序徐汇中央公园生活区，以传奇尺度与功能设计引领滨江生活新模式，届时，海上·清和玺实景归家门庭也将同步启幕，以远超想象的产品力定制，勾勒徐汇的贵雅未来。
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1、 本资料仅为项目概况介绍，所载全部内容仅供参考，不作为要约，所有内容及资料信息来源截至2024年11月，开发商有权定期/不定期对宣传材料进行修改。本资料所有细节（包括但不限于效果图展示的景观、绿化区域和空间组合形式、公共空间布局陈设、外观造型、型材及其铺设形式、房屋外立面等）均仅供参考，不作为要约，最终以政府批文为准，买卖双方的权利义务以双方签订的《商品房预售合同》及其附件、补充协议约定为准。涉及到物业服务内容的仅供参考，最终以物业服务合同为准。
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6、 本项目推广名为【海上·清和玺】，备案名为【清和名庭】，开发商：上海新长桥企业发展有限公司，预售证号：徐汇房管(2024)预字0000331号。