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以下正文
连续淘了几年房源，做了无数次咨询，我发现有很多朋友来咨询房源的时候都会带着比较具体的问题来问房，比如：
XX小区该不该买？
多少多少钱适合买什么样的XX房？
诸如此类的问题有很多，每次光靠咨询也只能说个一星半点，所以我萌生了一个想法，想针对某一类需求做一篇系统性的房源讲解。
话题有可能是 ——
一个体量超大的社区各组团的优劣对比；
或某价格段在某板块的性价比首选等等。
这篇推送是我尝试的第一期，今天我会用自己的标准来给大家介绍一下二手房的顶流大盘：重庆天地。
如果您有关于重庆天地或是其他楼盘、板块的购房需求，欢迎和我们联系 ——
接下来我们就正式进入主题。
注：本文有6000多字，建议您可收藏后有时间在看。
01
重庆天地基础概况
谈到重庆的二手房就不可能忽略重庆天地，它是一个体量巨大且拥有强大板块赋能的城市综合体。它的开发周期极长，甚至还经历过开发商的变更。所以每次有朋友咨询重庆天地的时候，大致都会问以下几个问题 ——
① 重庆天地是买瑞安的，还是买万科的？
② 重庆天地的江景房到底值不值得买？
③ 重庆天地这么多组团，哪一个会更好？
如果您也有以上的疑问，
可以跟着我的文本一路看下去。
重庆天地总体量超过300万方，是两江四岸首屈一指的城市综合体。
在重庆天地周边目前已有的配套包括5号线、18号线、9号线等三条轨道，以及天地人和街小学、红岩小学两所小学，还有包括半山崖线公园步道、重庆新天地商业体、天地湖、企业天地、亿象城、陆海国际中心等配套。
重庆天地整体地块狭长，狭长的地势带来了更多的观江面，所以在重庆天地大社区里江景并不是稀缺资源。关于很多人关心的“瑞安系”和“万科系”，我们可以按照一个比较简单的划分方式。一般组团名带有“雍江”的就是瑞安系，而组团名中带有“翡翠”的都是万科系。
当然还有两个例外：翠湖天地组团是瑞安系；锦绣滨江组团是万科系。
瑞安系和万科系的区分是至关重要的！
因为从今年起，重庆天地大组团在瑞安系和万科系之间就会有一个明显的差别：
重庆天地瑞安系组团的天地人和街指标已经在今年正式结束，未来将就读于红岩小学；而重庆天地万科系的指标是到2034年。
红岩小学最近加入了人和街小学的集团校，但多年流动人口小学的背景，让红岩小学的综合吸引力远低于天地人和街小学。其实最近几年民转公学校有部分已经开始对外划片或摇号了，天地人和街小学也有这类的传闻，但目前没有定论的事情，谁也不敢给你码准了说。
总之如果你比较注重教育，那么现阶段建议你选择重庆天地的万科系组团。
至于小升初方面，渝中区是通过抽签派位的方式升学，如果抽签没有抽中则会统筹安排对口中学，变数较大，所以这里就不对中学方面过多解释了。
重庆天地大社区不同于传统的大社区，许多人对于重庆天地的映像是一个更自由、更松散的大社区。
最主要原因就是重庆天地的各个组团是封闭式的，但大社区的构建却是半开放式的。其中还坐落着许多公共资源配套，比如天地湖、重庆新天地、企业天地、陆海国际中心等等，外加上大社区内还引入了类似block街区的模式，更增添了一些精致都会的氛围。
这些资源配套也构成了重庆天地大社区主要的视野景观，接下来我们就来具体拆分重庆天地各个组团的优劣势。
02
重庆天地瑞安系大组团
重庆天地瑞安系一共有七个组团，但每个组团的户型和公区设计大抵上是一脉相承的。所以我对的介绍分为户型 —— 公区园林 —— 各组团特点这三个方面来解读。
首先是户型部分：
如果要说瑞安系和万科系最大的差别，那就一定是户型。瑞安系的户型主打一个“阔绰”，而万科会更多元一些 ——
70+㎡的一房；
100+㎡的两房；
140+㎡的三房
瑞安重庆天地75㎡一房
瑞安重庆天地103㎡两房
瑞安系的户型主打就是一个“大”字。
但除了少部分跃层以外，瑞安系大多数的平层户型都不太适合一改二、二改三等操作，部分横厅类型的房源倒是有三改四之类的操作空间。
瑞安重庆天地143㎡三房
比如上图这套房源就可以通过阳台改出一个小卧室。别看瑞安系楼龄较早，但近几年非常流行的横厅户型，在瑞安系中其实早就已经出现了。
瑞安系最高性价比的户型个人认为是三房。
首先三房的功能性是现下购房的主流需求，未来流通性会相对有保障。其次，部分三房还比较适合改造，可以比较好的实现三改四的功能性需求，同时也不会过多影响居住氛围。
而一房和二房的户型，大多数时候都是基础刚需属性，在这个目的之下，阔绰的面积段就会显得没什么性价比了！
至于更大的户型，比如一些200+㎡的超大跃层，它属于特定类型，我会在以后的选题中找机会介绍。比如盘点重庆500万+，或是1000万+房源的时候。
其次是公区设计方面：
中庭景观是瑞安系和万科系的第二个区别点。
瑞安系的中庭景观是非常传统的公园式主题，每个组团都大差不差，这里我放一张翠湖天地组团的中庭照片，其余每个组团虽然景观不同，但设计主题都是类似的，就不过多介绍了。
翠湖天地中庭景观
最后说一下瑞安系的外立面情况：
由于部分组团客观楼龄问题，重庆天地瑞安系的外立面有部分已经有了明显老化的痕迹，尤其是雍江苑、雍江艺庭这两个老组团，小高层的外立面已经明显斑驳。关于瑞安系的公区设计，我想说，其实大家不要过度迷恋所谓的港式精工，不管是外立面老化程度，还是园林设计、养护方面，同楼龄的龙湖真是有不少楼盘都比它好。
接下来我们来一起看一下重庆天地瑞安系的各个组团，瑞安系总共包括：雍江苑、雍江艺庭、雍江悦庭、雍江翠璟、雍江御庭、雍江翠湖、翠湖天地等。
我先介绍一下重庆天地瑞安系最标志性的临江组团。重庆天地瑞安系的一线临江组团有两个，分别是雍江苑和雍江艺庭。
这两个组团的楼龄至今有15年左右了，是瑞安系最早的两个组团。这里我主要以雍江艺庭来作为例子。
雍江艺庭是重庆天地各组团之中体量最大的一个，内部业态由高层和小高层的高低配（瑞安系很多都是这个配置），其中有约12栋高层、5栋小高层。
该组团内部自住氛围极高！
小高层主要位居地块最前列，拥有最佳的观江视野，是组团内的门面担当，户型分布也是150+、200+㎡的大户型。但是江景房其实重要的是有江且有景，更多时候重庆天地自身才是对岸的“江景”。
但得益于嘉陵江碧绿的江境，让重庆天地白天的江景也能有不错的景观 ——
以雍江艺庭组团为例，瑞安系所有组团看江三房的挂牌价大多比同小区非看江房源贵3-4000元/㎡的报价，这部分的溢价值不值得就由你自己考虑了。反正于我个人而言，考虑到价格和楼龄等方面，如果是重点追求江景，那江对岸有更高性价比的选择。
雍江艺庭组团目前贝壳成交均价为 ——
二房约13500元/㎡；
三房约14371元/㎡；
四房约19042元/㎡。
今年雍江艺庭的年成交均价约为14100+/㎡，距离2021年顶点下跌了5000+/㎡，算是比较合适的入手价位了。
说过了一线临江组团，我简单略过几个组团：
① 雍江悦庭
这个组团位于雍江苑的背后，地块体量不大、地段上没有明显的资源亮点，挂牌均价也高达17000+/㎡，要说的话恐怕也就是距离轨道近一点。但该组团看江的户型其实并不比头排地块便宜多少，考虑多方因素，我个人觉得这个组团除非价格捡漏，不然都有更好/更有性价比的选择。
② 雍江翠璟
这个组团最大的亮点是距离人和街小学最近，但从地块位置上来说，该组团也是最远离重庆天地大社区核心区域的一个，在往年该组团是最适合陪读的一个组团，但是由于指标到期的原因，这个组团的核心优势削弱了不少。
个人认为重庆天地大社区的核心资源才是这个最大的亮点，所以除了用作陪读房以外，我也不是很推荐这个组团，更适合捡漏一些价格性价比高的房源。
③ 雍江御庭、雍江翠湖
雍江御庭组团是2014年的组团。
从这个组团开始，接下来说到的每一个组团就都是十年以内的次新组团了。
雍江御庭算是重庆天地大社区中各方面都比较均衡的一个组团，小区内部是围合式布局。该组团距离轨道较近，同时距离核心资源天地湖、重庆新天地、企业天地等配套也都比较近。
最值得一提的是，小区有一个超大的草坪，早几年还是挺受欢迎的。瑞安系的中庭都是主打公园式的树阵，雍江御庭就是那种典型的园林景观，喜欢森林系的朋友可以在这里的低区淘到很葱郁的房子，当然每个瑞安系也都能淘到这类房子。
该组团目前挂牌均价19000+/㎡，和旁边的雍江翠湖相差不大。这两个组团整体相当，所以我就一起介绍了。
雍江翠湖是2016年的组团，楼龄上会更具优势一些。
另外该组团在地块上正瞰重庆新天地，由于重庆新天地商业体本身也是低楼层低密建筑群落，所以整个地块算是一线以外的亲江地段，我个人会更喜欢这个组团一些。不过该组团正对商业，可能会比雍江御庭稍微嘈杂一些。
但这两个组团遇上价格合适的房源，我都是非常推荐的，尤其是横厅户型！
以雍江御庭为例，该组团近期的成交价大约是 ——
两房13700+/㎡；
三房17166元/㎡；
四房17819元/㎡；
五房17851元/㎡。
哦对了，雍江翠湖和万科系的一期组团翡翠天麓紧邻，两个社区间有一条非常漂亮的底商街区，这点也让我更喜欢这个组团一些。
瑞安系最后要重点介绍的是翠湖天地组团。
这个组团是瑞安系的最后一个组团，2017年建，目前勉强也还算得上优质次新。
翠湖天地是瑞安系的组团中比较特别的一个：
一方面它的地段核心，是瑞安系最接近重庆天地大社区核心资源的一个组团。在少数户型中可以低门槛淘到重庆天地最标志性的观景视野 ——
比如上图这套房源，同一套房内部不同的朝向能看完重庆天地的江景与湖景。
其次这个组团的户型也比瑞安系其他组团要更强调功能性一些，比如90+㎡2+1的户型，刚需实用性会比老牌组团好的多，但相对户型的居住舒适度也降低了不少。这类户型基本都是小阳台，在重庆的秋冬季，采光效果是比较具体的！
该组团距离企业天地较近，可能存在较多的租赁房。目前雍江翠湖和雍江御庭都只有50-60套房源出租，而翠湖天地组团则有近100套房源在租。
翠湖天地由2栋高层、2栋超高层和2栋小高层围合而成，由于是围合式布局，所以楼间距会比较开阔。
总而言之，瑞安系几乎所有组团都主打舒适改善。
但这个共性反倒让各个组团互为竞品，而万科系在这一点上就做的更好一些，有好几个组团都有明确的定位，比如高级改善的锦绣滨江、主打功能性的翡翠湖山等等。
接下来我就来介绍一下万科系的组团。
03
重庆天地万科系
万科系的所有组团都算是高位入手的典型，所以从价格上来说，重庆天地万科系的谈价空间会比瑞安系少一些，毕竟业主割肉的时候是真心痛啊。
万科系目前有翡翠天麓、翡翠云阶、翡翠方舟、翡翠湖山、锦绣滨江几个组团。但在本篇中，锦绣滨江并不会专门介绍，它本身就是一个特殊的存在，会在适合的主题里专门介绍它。而翡翠湖山组团目前还处于限售期，挂牌房源稀少，所有本篇也没办法过多介绍在售房源。
除了锦绣滨江以外，万科系的其他几个组团挂牌价也都不低，都在20000+/㎡以上的均价。值得一提的是，万科系除了跃层以外都是精装交付，带地暖、大部分带中央空调。
相较于瑞安系，万科系的户型会更多元化一些。
但缺点是，万科系基本都是超高层！
以通用性最强的三房为例，翡翠天麓的三房有90+到120+的区间可供选择，而翡翠湖山的三房基本都是100㎡的刚改级户型。翡翠云阶的三房主流是117-130+㎡、翡翠方舟三房主流是145㎡的户型。
翡翠天麓99㎡三房
翡翠云阶117㎡三房
翡翠方舟145㎡三房
在万科系里面，
你喜欢怎样的舒适度都有房可选。
但需要重点说明的是，只考虑住宅的情况下，万科系是没什么小户型的。翡翠天麓有两房，其余没记错的话至少都是三房起。
万科系的户型没什么好说的，功能性强的、舒适度强的，各种类型万科都玩出花了，重庆天地的万科系，你需要优先考虑需求的面积段，然后针对组团来选择。
在景观公区方面，万科系会明显现代一些。
园林设计中包含了一些廊庭和艺术装置，从氛围上来说，万科系的中庭景观更适合现在的审美，园区氛围也更偏自由。除此之外，万科系的大门、入户之类的配置都会明显好于瑞安系，毕竟万科系已经是五年内的优质次新了，配置肯定要比早些年的组团好几个档次。
除此之外，在大地块方面万科系也更具有资源优势。以前我一直坚定的认为，重庆天地的江景不算最好，因为它自身才是真正的江景。
直到我看到了这套房 ——
这套房完全诠释了万科系的资源优势，从天地湖到陆海国际中心再到嘉陵江，所有标志性的景观都尽收眼底。
这套房所在的组团就是翡翠天麓。
① 翡翠天麓
翡翠天麓是万科接手重庆天地的第一个组团，在建筑立面上它与瑞安系保持了连续性。翡翠天麓是我个人在重庆天地中最推崇的一个组团（除锦绣滨江外），它的视野才是重庆天地真正的C位，同时它应该也是万科系之中占地最大的一个组团。
当然好东西就会有好价格，上面那套房就是600+的总价。但除了特殊房源以外，翡翠天麓是万科系中门槛最低的一个组团，万科系之中只有该组团有主打小户型的——
两房成交均价17600+/㎡；
三房成交均价18600+/㎡；
四房成交均价21100+/㎡；
五房成交均价26200+/㎡。
这个组团比较明显的缺点是，它是万科系的各个组团中距离企业天地最远的一个，另外也是万科系小区里规划人口数量最多的一个。
翡翠天麓主力户型为：
87㎡的两房单卫；
99㎡的三房单卫；
125㎡的三房双卫。
而前面介绍的超级景观房是它的大平层户型，该类房源主要是180㎡、220㎡五房及以上户型。看湖平层现在贝壳上总价520万起。
② 翡翠云阶+翡翠方舟
这两个组团都是主打舒适性改善的小区，但这两个组团我个人都不是很喜欢。其中翡翠方舟是一个总体量只有三幢超高层的小组团，主力户型为182㎡的四房、145㎡的三房。地块正瞰天地湖和企业天地CBD楼宇景观。但过小的体量让该组团几乎没有公区可言，走出公区就是天地湖开放区域，整个过程让我觉得私密性不够。
而翡翠云阶是这几个组团中距离商业最近的一个组团，主力户型为117㎡的三房和139㎡的四房。该组团距离嘉华大桥也很近，所以这两个组团，我个人不是非常喜欢，当然如果你比较追求更舒适的户型，那就首选这两个组团。
翡翠云阶 ——
三房成交均价18000元/㎡；
四房成交均价17700+/㎡。
③ 最后我们简单介绍一下还在限售阶段的翡翠湖山。
为什么简单介绍呢，因为这个楼盘有一个比较明显的缺点 ——
它有大量的堡坎房。
翡翠湖山从户型上来说更偏向刚改的类型，尤其是100㎡三房。除此之外翡翠湖山也有自己独特的优势 ——它背靠半山崖线，后期小区内部应该就有通道可以直接通往公园。
其余包括万科系的翡翠天麓、瑞安系的雍江翠湖也都背靠半山崖线，但距离上没有那么贴近，也只有翡翠湖山才能有那么近距离的山景可看。
04
结语
关于重庆天地大社区的介绍到这里就结束了。
整个文本6000字但依旧觉得还有很多很多内容没有深入。比如各个小区的地势、更具体的各户型优劣等等，这些详细的内容实在难以靠一篇推文总结，甚至估计光做PPT都得近百页。
如果您还有更多的问题想要咨询我们，或是想了解其他社区的相关信息可以联系我们 ——
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文丨重庆楼云社 作者丨山城的小年轻
号外，号外！重庆楼云社有大事要宣布啦！
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