顾村楼市一直很魔幻，从2008年开始至今都是外环外房价洼地：
当同环线的南翔、江桥的房价都涨到了6-7万，顾村的房价依然在4万+徘徊。
这些年华山北院建立、15号线加盟，顾村的配套虽然提升不少，但房价依然是易跌难涨。
如今招商对潘广路的开发，能否带领顾村逆天改命成了4-500万刚需群体比较关心的事。
今天带着一些新的思考，我们再一起看看顾村板块。
可以确定，顾村在房价上明显跑输大盘。
首先来看顾村的商品次新。
以标杆小区保利叶上海为例：
2016年3月成交价4.4万，2022年达到巅峰6.4万，结果最新的成交价跌回到了4.4万。
6年时间辛苦涨的房价，只用了2年就回到解放前。
动迁房行情也很惨烈；
上一轮大涨时涨幅赶不上大盘，这一轮平均跌幅27%，在各大动迁基地中跌幅排名前三（详见：六大动迁基地跌幅排行榜）
8年时间顾村房价宛如大梦一场，商品房动迁房价格现都跌回了2016年，耗光了两轮大涨的房价红利。
对比顾村，外环外的其它板块如江桥、九亭跌幅虽也不小，但上一轮涨幅更高，至今随便拎出一个小区成交价都没跌破2019年：
江桥中星海上名豪苑一期：
2024年成交价
2019年成交价
九亭绿庭尚城：
2024年成交价
2019年成交价
顾村的新房市场也同样失守：
寄托全村希望的潘广路地铁上盖项目招商时代乐章，均价不贵4.9万/㎡；
但最新一期已经开始滞销，234套房子只成交了68套，只得努力拓展渠道分销。
商品次新、动迁房和新房三线崩塌，2016年买顾村的那批人算上利息到现在是亏的，顾村楼市究竟陷入了什么魔咒？
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顾村最大的硬伤大家都比较清楚，动迁房太多，板块整体势能低。
不仅是2009年被划为全市六大动迁基地之一，顾村和曹路转型驱动力不足，铁了心想在动迁房上一条路走到黑。
2000年前后的好日子大家园、新顾村大家园启动建设，为顾村带来了超过1.4万户家庭；
2010年前后馨佳园十三个街坊陆续成型，又是接近1.5万户家庭导入；
2020年新顾城开发启动，422万方的住宅规划里保障房+动迁房就占了250万方，预计再为顾村贡献3-4万户人口。
和一些依靠乡村工业发家的板块不一样，没什么工业基础的顾村，过去吃到最大的发展红利就是动迁基地。
后来的开发商想要直接改变顾村的气质，无异于破坏发展根基。
又因为动迁房占据了板块大部分面积，在最黄金的年代却扼杀了顾村商品社区氛围。
虽然出现了东社区商品房组团，但是距离板块核心资源较远，品质和地段错配，最终没能成为支撑板块房价的中流砥柱。
保利叶语、保利叶上海虽然为位置相对不错，但本身品质并不算拔尖规模也不太大，很难带动整个顾村楼市。
好的资源对口不上最好的一批房子，这样的错配在市区问题不明显，因为市区资源密度更高，但在郊区很致命。
南翔东社区、泗泾地铁北侧、周浦繁荣路地铁站、闵行颛桥、五大新城，无一不是把好房子堆积在交通、商业、教育等资源最集中的地方。
郊区本来就没有什么积累，最好的出路就是集中力量干一件事，打造最核心的一个组团，做大做强引领板块房价。
但顾村的核心资源最大受益者是动迁小区，动迁房的属性就是难涨易跌，指望它们领涨抗跌不现实。
顾村的房价难涨易跌原因之二，是北上海刚需板块之间差距没有拉开，竞争更为激烈。
顾村、杨行、乃至上大、南翔这些板块给人的感受都比较类似，可替代性很高。
4-500万预算，可以买杨行的四季都会、也可以买顾村的招商时代乐章。
但南上海外环附近各刚需板块的差距较大，互相之间可替代性不算高；
能买九亭三房的人，大概率不会考虑泗泾的三房；
能买闵行颛桥的，绝不会过江买到奉贤。
所以对北上海刚需板块来说，稀缺性更低、竞争压力更大，各自的抗跌属性也大打折扣。
造成这种南北差异的本质原因，是南北产业分布不均衡。
北上海的各大刚需板块，都是以居住属性为主，主要承接的是来自内环的外溢；
因为整个北上海，除了大宁、新江湾-五角场尚有一些产业，真如、桃浦都还在自我填充阶段，出了内环整个北面全是居住区定位。
南上海除了内环还有漕河泾、七宝、莘庄，紫竹等等，依靠产业带来的人口规模更大。
顾村指望上大给外溢，上大指望桃浦给外溢，桃浦指望真如给外溢，真如指望虹吸郊区，最终陷入恶性循环。
最后顾村能指望的还是内环内那些3-400万的预算人群，但免不了和杨行的竞争，最后结果往往是两败俱伤。
2019-2024年，杨行光是一个四季都会系列目前就有七期，供应了5500套房源：
顾村以新顾城为主的新房，加起来陆续也有8个，累计供应新房5042套：
海量新房的涌入，结果就是先把二手房价格打下来，然后等着交房即破发。
只要顾村大规模的新房供应不结束，板块内的二手房价想要上涨并不容易。
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潘广路的招商TOD对顾村来说，是一场类似江桥北虹之星的补救，但却生不逢时。
今年下半年400多万的新房市场销量集体下滑：
泗泾招商不好卖了，顾村杨行不好卖了，嘉定老城的南山也不好卖了；
更别说南汇的一众新盘，通通阵亡，这个预算段唯一能打的只剩奉贤的耶路撒冷南桥。
很重要的一个原因是刚需买家在做决策时更加追求地段和居住便利度，而适当放弃开发商的一些升值大饼，买房偏好更保守了。
以前销售暗示400万的房子未来有600万的想想空间，现在大家默认400万的房子未来390万能卖掉就满意了。
加上市区老破小的价格也跌到谷底，原来3、400万买不起市区两房现在也能买了，刚需选择面更宽了。
招商时代乐章虽然能达到理想中，新房+地铁+商场+学校的郊区最强组合，但终究比顾村公园位置差了，也错过了顾村的黄金开发期。
相似的例子就是青浦的淀山湖大道地铁站，有地铁、有万达茂也有学校，和青浦新城就差两站；
住在当地的居民都觉得不错，但住在青浦新城的人民就是很难选择去那里，生活感受就是觉得不如青浦新城。
顾村是这样、淀山湖大道是这样，感觉过去生活都很方便，但其实抛开家门口的那点配套，去市级配套哪哪都不方便。
回顾淀山湖大道的一众新房，五年前和现在价格都是4万多。
招商潘广路也许是下一个青浦新城，也许是下一个富锦路......
不论怎么说，郊区刚需新房的升值时代已经结束，自住时代正在全面到来，顾村亦如是。