2024年11月29日,武汉市的一场土地拍卖引起了业界广泛关注。

当日挂牌8宗地块,成交总金额20.48亿元。其中,P(2024)112号地块由御江轩(武汉)房地产开发有限公司以楼面价1.95万元/平方米竞得。据企查查,御江轩(武汉)房地产开发有限公司为华润置地旗下公司。

本次土地拍卖前,该地块是由武汉市政府收储,对其土地属性由商业改为住宅后,而重新挂牌出让。据土地拍卖信息显示,P(2024)112号地块建筑面积6.5万平方米,土地用途包括住宅、公共服务,住宅建筑高度控制在170米,配备0.12万平方米图书馆。而调规前,该项目原是长江中心B2地块,为280米超高层商办楼,计容建筑面积约14万平方米。

当前市场下,已建或在建商办物业规模过于庞大,供需失衡。企业为规避风险,不敢轻易动工商业项目,造成一批项目停滞。目前,盘活存量项目成为当务之急。

长江中心B2地块的“商改住”,开创了全国盘活存量的先河。

“此举不仅可加快盘活土地存量,更利于城市良性、均衡发展。”武汉房地产市场一位专家说。

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武昌滨江商务区长江中心综合体效果图

“商改住”,盘活存量的新选择

武汉长江中心项目诞生于6年前。2019年,华夏幸福武汉拿地,获取武汉长江中心项目,规划为集国际5A甲级办公、旗舰级商业、高端住宅、企业总部集群多重业态的大型综合体。武汉疫情暴发之后,华夏幸福不幸资金链断裂,政府为让项目稳定推进,在全国积极寻求优质房企参与项目合作。关键时刻,华润置地扮演白衣骑士,在2022年12月28日,向华夏幸福收购4家公司股权及债权,其中包括武汉长江中心、武汉沙湖中心两个重大项目。

武汉长江中心作为武昌滨江商务区重点项目,武汉市武昌区给予了高度关注与支持。华润置地迅速推进项目开发。今年6月,项目约25万平方米的武昌万象城盛大开业,成功带动了武昌滨江商务区的商业大升级。同时,长江中心高端住宅深受高端市场热捧,已成为武汉市高端楼盘标杆。项目2023年位居武汉市单套总价700万~1000万元产品销量金额榜第一名、4万+楼盘销售顶豪榜第一名。

然而,因武汉市整体商办类物业过剩,武汉长江中心B2地块的开发处于进退维谷的境地。据仲量联行数据,近年来,优质办公楼进入集中供应期,而需求却呈现收缩趋势。

当前,很多项目多年前规划的商业指标过高,与目前的市场需求严重错配,这一现象全国很多城市都普遍存在,必须要对商办类项目进行科学合理的调整。

为支持盘活存量土地,积极稳妥化解风险。今年5月,自然资源部、国家发改委发布《关于实施妥善处置闲置存量土地若干政策措施的通知》。此后,湖北省住建厅联合省财政厅等部门印发了《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》,其中包括对存量商办类开发用地和在建项目,按照规定程序推进“商改住”。

9月30日,武汉市积极贯彻926政治局会议精神,因城施策,迅速出台了3.0版“汉十条”。在每一轮调整政策时,武汉都表现精准,且是排头兵。

为践行人民城市的理念,更好地为人民提供高品质的工作居住空间,武汉市政府相关部门深入调研市场,充分评估各区域产业发展与消费需求,着手创新性地推进“商改住”。

武汉市主城区A110305管理单元(武昌滨江B2二期地块)控制性详细规划导则修改公示

以长江中心B2地块为例,充分调研后,政企一致认为,将项目进行“商改住”,更有利于项目盘活,化解风险。

在政企协同下,武汉长江中心B2地块“商改住”工作得以积极推进,项目在2024年10月21日~11月19日进行了调规公示,11月29日,顺利进行招拍挂。

华润置地武汉相关负责人告诉记者说,“在项目商改住的过程中,武汉市武昌区政府高度重视,由区委书记牵头负责成立工作专班,形成专项工作机制,每天专项调度。武昌滨江管委会作为对接窗口,统筹协调市局各个部门,和企业实时联动,形成合力。深入研究听取多方意见,集中力量攻坚克难,高效率解决了土地分宗、稳评、调规等关键卡点问题。”

武汉局部地块规划

一举多赢,多个“商改住”项目正在推进中

“在配置市场资源时,政府有所为、也有所不为,武汉市相关部门这次商改住,做得特别好!”一位业界资深人士深表赞叹。

记者获悉,目前,武汉市各级相关部门正在积极协调联动,加快推进全市各城区10余个“商改住”项目。这些项目有:武昌区保利维塔项目、硚口区武汉复星外滩中心、汉阳区金茂方岛A3、汉阳区卓越大江项目、青山区阀门厂地块、青山区滨江双子塔地块、江岸区中美大都会二期地块等。目前,这些项目正处于调规公示中或已完成调规公示,甚至还有些项目即将出现在土地出让的清单里。

其中,武汉复星外滩中心项目非常引人关注。该项目是武汉汉正街中央文化服务区大型城市综合体,也是城市地标建筑。根据武汉市硚口区人民政府的申请,拟对其辖区涉及A050801管理单元局部用地控规导则进行修编。该控规调整涉及武汉复星外滩中心A1、A2、A3三个地块。

另外,为促进房地产市场止跌企稳,武汉市加快了运用央行再贷款收储存量商品房用作保障性住房,积极消化市场库存。

“我们汉阳的项目已得到了武汉国企平台收储,目前收储资金6亿多元已经到账。”一位头部房企武汉负责人充满信心地说,存量商品房收储与“商改住”不断推进,会有越来越多的各类存量项目盘活重生,武汉房地产市场筑底回暖指日可待。

那么,武汉长江中心B2地块调规后,能否实现凤凰涅槃呢?

武汉业界人士认为,武汉长江中心作为武昌滨江稀缺的综合大盘,“商改住”后容积率下降,再加上武汉长江中心作为城市级高端项目本身的影响力,相比商办类产品,高端住宅拥有更好的市场前景,更利于所在区域的良性、均衡发展。

“此次商改住,我们又将为市场提供一批武昌滨江豪宅产品。武汉高端市场容量虽基数有限,但整体市场需求较为稳定,未来暂无超供风险。”华润置地武汉负责人颇有信心地说,华润置地一方面将充分结合城市和区域发展需求,利用好目前的规划新政,做出满足客户、引领市场的优质标杆项目;另一方面,华润置地也会进一步加快武汉长江中心剩余项目的开发建设,助力武昌滨江商务区成为城市发展的名片。

武汉多位专家均表示,本轮武汉推进“商改住”,可加速盘活城市存量土地资源,降低企业投资风险,从而实现城市、企业与市场的多赢。

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武汉楼市数据

(文/图 武萱)