作者 | 飞天小女警
文章来源 | 格隆汇楼市
最近一周，深圳楼市添了四把火。
这无疑给深圳的购房群体注入了一剂强心针。
冬日里的火把
第一把火是深圳郊区诞生一个“日光盘”。
位于坪山区坪山中心的财富城德弘苑项目，163套住宅，备案均价约4.04万/平，11月29日开盘迅速日光。
作为深圳新房市场年内第五个日光楼盘，和前四次日光似乎有所不同。
深圳前四次日光盘分别是位于福田安托山板块的海德园A区、龙华梅林关的深业上城学府、光明凤凰的中建观玥名邸、龙岗大运的深铁阅云境。
这四个日光的项目是位于各个区域的重点板块或者地段。
而财富城二期虽然地处坪山中心地段，但这次日光充满了盲点。
一是项目仅作“开盘须知”，并未遵循深圳新房过往开盘的销售步骤走。
过去深圳新房开盘流程一般遵循公示销售方案——线上意向登记——线上资料审核及修改阶段——意向登记名册公示及公证摇号——选房公测——正式选房。
基本上每一步都给予购房群体充足的时间准备。
但财富城德弘苑仅仅公示了开盘须知，且意向登记客户批次公布与开盘选房时间也集中在了同一天（11月29日）。
二是项目预售获批的是613套住宅，但实际上真正推售的是163套住宅。
三是项目公告有319批客户进行了意向登记，但并未公布意向登记名册细节，且项目官宣现场参与选房人数超800人。
四是日光前项目给出了力度空前的开盘折扣，备案价约8.67折，折后均价约3.5万/平，单价区间约3万-4.29万/平，总价区间约227万-593万/套。
第二把火是深圳楼市站稳11月，整体成交量创新高。
根据深圳房地产信息平台数据显示，11月深圳新房住宅成交8076套，二手住宅成交7125套，创下近49个月以来的成交量纪录，再次稳住二手房成交套数的枯荣线，并且也再现新房成交量高于二手房成交量。
可以看到，在强刺激连招的作用下，无论是同比还是环比，11月深圳楼市的数据算是站稳了。
强政策持续奏效，这对市场而言是莫大的信心鼓励，也说明至关重要的11月给出了满意的答卷，接下来的政策预期可以缓一缓了。
若12月成交量继续维持高位，则止跌回稳延续性就可以确定了。
但亮眼的成交量之下，需要注意的是背后蕴藏的细节。
最明显的，新房成交量超过了二手房成交量，最根本的原因是新房让价。
比如“9.29 新政” 后诞生的楼市日光盘深业上城学府，开盘给出93 折优惠，比如光明楼市的黑马中建观玥名邸开盘约89折，比如蛇口的招商名邸去化约97%，开盘93折，比如坪山楼市的财富城，开盘约86折。
漂亮的去化成绩背后，是层层叠加的折扣。
深圳楼市的成交量添了两把火，新的风向标也添了两把柴。
深圳楼市的第三把火是深圳首批共有产权出售。
位于宝安区沙井片区的珈誉时尚花园（共有产权住房）公告配售，1729套住房配售均价为23740元/平，是深圳首个共有产权房项目。
根据《深圳市共有产权住房管理办法》，满十八岁，深户，在深圳未拥有住房，5年内未转让过或者离婚分割过住房的，缴纳深圳社保满5年（或引进人才社保满3年）的，即可申请。
而根据相关规定，共有产权住房实行封闭流转制度，购房未满5年不得转让所购共有产权住房，若需申请收购，则收购价按照购买价格确定。
若已满五年，转让所购共有产权住房的，封闭流转的转让价格由买卖双方协商确定，但若申请收购，则收购价格=购买价格×（1+中国人民银行三年期定期存款基准利率）。
另外值得注意的是，根据管理办法要求，申请共有产权房，不得擅自互换、出借、出租、转让、抵押、用于经营性用途、改变共有产权住房使用功能以及擅自改建、扩建等。
但接近2000套的体量入市，对鸿荣源珈誉府以及珈誉玖玺而言，乃至整个沙井的普通商品房而言，都面临巨大的去化压力。
一方面珈誉府住宅区包含6个地块，其中有3个涵盖保障房，总套数约4058套，而商品房户数则为7337套。
截至12月2日，珈誉府玖玺（8栋、9栋）共剩余485套房源期房待售，鸿荣源珈誉府（1—6栋）共剩余876套房源期房待售。
除此以外，还有珈誉未来花园、悦章凤凰里两个项目同样将会作为共有产权住房供应，3个共有产权住房项目合计将会有4726套共有产权。
另一方面虽然共有产权房实行封闭流转，但五年后购买人拥有后续流转的定价权。
这就为共有产权房去化提供了一定的空间。
除了共有产权住房这个新的风向标，深圳楼市也迎来了史上最贵地王。
所以深圳楼市的第四把火是新地王诞生。
华润+中海联合拿下了位于深圳湾T107-0107宗地，成交价185.12亿元，刷新了深圳地王历史，折合楼面地价约7.04万元/平。
这是深圳有史以来的第九宗百亿宗地，相比深湾超总中海深湾玖序的125.32亿还要贵59.8亿元。
按照成本定价规律，未来定价需要往10万+/平，且在住宅建设的要求下，建筑限高200—250米，新建规定建筑面积 263000平，其中住宅面积仅占176900平，相比深湾玖序拿地之初的住宅面积建设还少16590平。
因为深湾玖序拿地（T207-0060宗地）之初，建设要点是新建规定建筑面积207660平，其中住宅面积193490平，成交楼面价为6.03万/平，限售毛坯均价13.33万/平。
如今新地王楼面价比中海深湾玖序还贵约1.01万/平，并且无销售限制，深圳新房也放开新房指导价。
这就意味着有非常大概率超越深湾玖序的售价，成为深圳新房新的价格天花板。
所以，深圳楼市明年的楼王，若未来真正入市，相信将会为市场再添一把火，成为引领深圳楼市新的风向标。
同时，预计明年打新深圳湾板块的门槛将会变得异常高。
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