卓越朗宋，第一个打出了名校本部扩建的概念，关注度非常高。
到底是卖地卖房的噱头？还是实实在在的谋发展谋福利？
我们从核心价值、底层逻辑、办学规律、市场行情、价格预判、未来趋势等等多个角度分析，为大家抽丝剥茧，给出答案！
本文约6000字，阅读需要13分钟，全网深度第一的测评，独家干货，不接受开发商广告赞助，不黑不吹，坚持客观专业靠谱，为您买房提供有价值的参考。
因为部分内容有些敏感，所以设置了付费阅读，30多块钱可以阅读以后所有的深度测评文章，目前已经有4篇，后期持续更新，筛选一下真粉，付费的朋友可以加入老左VIP社群，同行勿扰，建议先收藏点赞。
长沙买房，欢迎咨询
老左亲自带看，享受独家团购优惠
之前有过付费记录的朋友，不需要重复付费，扫码加老左微信，免费阅读。不方便付费的朋友，亦可找老左阅读截图版。
一、项目基本数据
卓越朗宋分为两个地块，编号为[2024]长沙市023号地、024号地，2024年7月，被卓越和湖南金霞发展集团有限公司联合拿下，023号地块楼面价3301元/㎡，024号地块楼面价3026元/㎡。
这个楼面价比较低，在这个地段来讲是比较合理的，这里属于开福北-关公湖片区（下图中青竹湖的位置），这个板块发展速度较慢，新房基本都是不带学位的楼盘，均价就是7000左右，经常会卖成现房，可见其热度非常低。
当然，朗宋的楼面是只是拿地的楼面价，项目还需要出资扩建青一本部的新校区，这个费用自然也会算到成本里面去，所以，实际的成本肯定高于这个价格的，卖七八千是不可能的。
据悉，青一扩建校区只有48个班，小学30个班，中学18个班，体量不大，配套的楼盘体量不大，大概是配套150亩地，卓越这个项目就有80亩，周边还会有70亩地同样会配套青一扩建校区。
【总规模】总建面约15万㎡，分一二期开发
【首期规模】建面约4.3万㎡，约413户
【首期产品类型】16-18F小高层
【首期车位配比】 1：0.85
【容积率】约2.4
【绿化率】约35%
【首开户型】88-114-116平㎡，两梯三户
标准层：
卓越朗宋88㎡做到了三房两卫，接近于目前市面上100㎡以上的户型功能及尺度，这是入手朗宋的最佳户型，总价低，未来二手溢价率更高。
卓越朗宋另一主力户型114㎡做到了四房两卫，且客厅面宽做到了4.5米，且南北通透，接近于目前市面上140㎡的户型格局及尺度。
如果有自住需求，孩子在2个以上的，大点的户型也可以购入。以上购买建议，都是在满足你个人需求，且价格合适的基础之上。
二、朗宋的核心价值
朗宋的问题相对简单很多，因为地处偏僻，发展速度慢，画饼吃饼的动静都很小，因此，就是核心还是卖学位，学位价值预估就成为关键议题。
先看开福区教育局的文件：
就这文件，老左认为有两点值得商榷：
1.不管怎么说，这是一所新学校，引进的教育品牌是青一扩建校区，扩建的校区，自然也是新校区，而且是不同的地址，相距500米，符合一个学校两个办学地址的基本含义，这点就与后面括号里的非“一校两址”就有点矛盾。
即便是完全意义上的同一个学校，也不能掩盖这是一个新校区的事实，而且非一校两址没有排除一校三址等其他情况，据说苏托垸也有青一新校区的规划。
2.非“合作办学”“委托管理”，这个表述也不够严谨，因为青一是区属学校，本身就没有资格跟谁合作办学，也谈不上委托管理，这就类似于岳麓区的师大附中博才、雨花区的长郡雨外、天心区的长郡外国语、师大附中双语等等学校，他们都是在自己的行政区内发展，都是采取的校区制拓展新校，类似于捆绑发展。
总体来看，这个文件感觉就是为了拔高大家的预期，扩大吸引力，但是没有把事情说清楚，表述上单纯是打压其他办学模式，后面会分析扩建模式和一校两址模式的案例。
当然，以上仅仅个人的咬文嚼字，学校26年才开学，很多办学管理的细节目前也无法落地，毕竟是第一个名校扩建校区的学区房。
关于这两个问题，老左会向教育部门确认，且听下文分解。
三、青一扩建校区含金量如何？
下面，从以下几个维度分析其学位价值：青一怎么样、头部学区房二手价格对比、一校两址本部扩建的办学规律、青一本部扩建含金量。
1.母品牌--青竹湖湘一外国语到底怎么样?（对青一熟悉的可以忽略不看）
青一是一所九年制学校，成立于2006年，占地180亩，现有108个教学班级，在校生人数达5400余人。
在接近20年的办学历程中，青一始终占据头部一类位置，从中考成绩就看得出来！
老左曾经从历史成绩的角度，对长沙10大初中的升学率进行了排名，时间范围从2010到2017年，青一名列榜首！
积分规则：第一名得10分，第二得9分，第三得8分的标准，以此类推，第十名得1分，未进入前十名的不得分，满分80分。
三十年河东，三十年河西，学校成绩的变迁只需要三五年就会大洗牌，上图中的北雅、长梅、明德华兴已经跌出第一梯队，一中新华都刚开始生源少且择优，成绩不具有代表性，现在很火的长培、中雅尚未出成绩，只有青一、长郡双语堪称常青树！
自2018年开始，就开始禁止公布中考成绩，评价一所初中最直观的标准，通过公开渠道找不到了，后期的数据都民间数据，仅供参考。
看下青一近三年来的数据：
2022年四大上线550人，四大率39.2%，名列前茅
2023年四大上线率31%，其中拔尖创新人才50人，名列前茅
2024年四大率接近30%，其中拔尖创新人才49人，名列前茅
青一能够保持头部名校的位置，原因有很多。
在长沙市一中集团内部，青一类似于本部初中部、类似于太子的地位，长沙市一中集团的优质资源都会向这里集中，顶级的师资，大量的尖子生都向这里输送，是长沙市一中目前规模最大、办学效果最好的集团校。
这是青一能够独占鳌头的第一个原因。
第二个原因就是生源。民办时期不用说，可以公开择优，可以说是胜之不武，那么在公办时期还能保持江湖地位，除开集团重视以外，还有其他原因。
青一校园远离长沙城区，很偏远，按道理来说是一个劣势，接送不方便，但是硬生生给做成了优势，能千里迢迢来青一的一定是非常重视教育的家庭。
长郡双语学区房的溢价率超过200%，靠超高的房价来筛选生源，青一学区房二手价格溢价率只有100%左右，远远低于长郡双语，但是因为青一偏远，过来读书的成本是很高的，即便是总价更低，其实风险系数更高，这也是对学生家庭的一种筛选，家里有人陪读，愿意远离尘嚣，一定是非常重视孩子的教育！
这是青一生源质量高的内在逻辑之一，优质生源是任何一所学校保持江湖地位的基石。
2022年9月，青一完成“民转公”工作，并组建教育集团。
目前，青竹湖湘一第二附属小学发展态势良好，青竹湖湘一健翎学校已于今年9月顺利开学。保利和光尘樾、霞凝二小等学校计划于2025年9月开学；关公湖扩建新校区正在紧锣密鼓推进中。在未来的规划中，青竹湖湘一教育集团还将创办多所九年一贯制学校。
从发展趋势来看，青一在转为公办之后，不能择优，就近派位生源增加，导致生源质量下降，进而造成成绩下滑，2025年会是比较真实的成绩，如果要剔除外国语特色择优的因素，则要到2028年才会是更加真实的成绩。