◎来源| 地产密探（ID：real-estate-spy）
2024年，楼市已进入最后的12月冲刺。当前，房地产市场的任何微妙变化，至今都仍牵动着整个社会的敏感神经。
近日，多家机构披露了今年11月份房企销售监测最新数据，百强房企环比跌幅16.6%，意思是11月比10月销售稍差些，但明显好于9月且增幅44.3%，同比跌幅6.9%，低于往年同期。
说成大白话，今年国庆节以来，楼市政策全面进入“止跌回稳”的大反攻周期，10月是个分水岭，11月销售虽有所不及，但止跌有效果，尚需时间夯实根基。
从具体房企销售看，按全口径数据，保利、中海、华润继续位列2024年内的“前三甲”。其中，保利破“三千亿级”，但跟去年同期近4000亿，少了近千亿。
今年前11个月，千亿房企总计9家，除了保利、中海和华润外，还有万科、招商、绿城、建发、滨江和越秀。除了民企滨江外，其他全部是央国企或央国企相关背景。其中，越秀暂时成了千亿门槛的“守门员”，销售额1010亿元。
反观2023年同期，千亿房企尚有16家，“守门员”门槛同样也是1010亿元，但当时千亿有碧桂园、龙湖、金地、金茂、华发、绿地和中铁。其中，碧桂园当时销售额2124.5亿元，今年前11个月直接掉到564.4亿元，也从第6位降到第16位。
值得注意的是，从机构历史数据对比看，龙湖今年11月单月销售额81亿元，业内预期其12月份销售额只多不少，年终破千亿毫无悬念。
看华发，11月单月销售额132.5亿元，若12月继续保持这个节奏，破千亿也极有希望。再看中铁建，11月销售额138亿元，若这个月按此规模快跑，也有可能继续入围千亿行列。
不过，金茂今年12月要卖170亿元才能入围年终千亿，要知道其11月单月卖了80亿元，环比销售额“翻倍”也不太现实。
所以说，龙湖2024年终入围千亿无悬念，珠海国企华发与央企中铁建尚需加油。业内乐观预估千亿房企最多12家，卫冕“销冠”的保利会比去年少卖千亿。
从近5年看，按全口径销售额，2020年千亿房企43家，有民企29家；2021年千亿房企43家，有民企28家；2022年千亿房企20家，有民企6家；2023年千亿房企16家，有民企3家。
2024年全年，千亿房企乐观预估12家，有民企2家。龙湖与滨江将继续成为引领地产民企的“希望之光”。
很多人肯定有个很大的疑问：各家房企，“拼规模”还有用吗？
实际上，房企过去特别在意规模，尤其是快速崛起的“地产黑马”，挤进千亿就似乎拿到了进入上层空间且“活得更好”的VIP门票，且规模排名竞争激烈。
这牵涉到银行匹配给房企的授信额度、利率成本等，都有很大差异，“你规模越大，授信也越多，利率给的还低。如果是央国企，就更有优势了“。
今年以来，随着房地产项目融资白名单制扩围，房地产金融逻辑大变，即从银行“总对总”的融资模式变成好了银行对接项目制，集团规模不再是银行考量授信的主要维度之一。
当前楼市供需关系逆转，房地产业唯有加快升级一条路可走。过去是粗放，以满足刚需为主，2024年以来，在存量置换需求驱动下，要更多满足改善。
值得一提的是，房地产业重新被定位是国民经济的支柱产业，澄清了前几年甚嚣尘上的“去房地产化”的认知误区。不过，这个行业很难再回到巅峰了。
对房企而言，精耕细作才是王道。现在市面上，很多地方所谓高端品质楼盘，售价好几万起步，令人吃惊的是，频繁被业主投诉“货不对板”等品质问题，直戳房地产预售制的弊病。
所以说，“好房子”不是一句口号。要真做好，房企依然任重道远，但也绝不能被“卷潮”所裹挟，出现华而不实。
这几年，房企在产品营销打造上，可谓一路卷来。从“卷”绿色科技，到“卷”奢华地库，再到“卷”酒店式入户大堂，再到“卷”私密会所，如今又到“卷”户型。
比如，重庆有楼盘115多平也能做成“极致四房”，成都某高端楼盘140㎡户型的实得率可以做到100%以上，还真成了今年热销的“王炸级”爆款产品。
这说明，改善也在分化。金字塔尖的高端这种当前不会太走量，也要求房企很有资金实力和成本优势，目前这种凤毛麟角，就算绿城、金茂等，也是快跑模式。
所以说，偏大众化的次高端或中高端产品，就迎合了很大一波市场需求，也是很多房企积极力推的主流产品，在营销做的漂亮基础上，也别忘了打磨好品质。