上海的顶层规划设计，始终离不开“一江一河”！尤其是黄浦江滨江核心段，被定位为上海对话世界的窗口，也是2035规划的“世界会客厅”。
但是，一个不争的事实，黄浦江畔核心段开发几近饱和，当下仅剩最后一块大规模整体开发的区域，就是正在华丽转型的杨浦滨江！
早在2017年，杨浦滨江内环全域划入CAZ；2023年，杨浦滨江南段地区详控规划出炉，确定新一轮建设方向。随着近期滨江核心段又向北延伸规划落地，杨浦滨江又将经历一场能级上的蜕变。它的崛起不是偶然，而是时代、城市发展路径下的必然趋势。
如何抓住时代新机遇？抢占杨浦滨江爆发源点在哪里？看清未来所向才是关键！
汇客厅对话嘉宾
近日，由《地产申度》新媒体发起的沪上领先的独家IP创意对谈栏目「汇客厅」，诚邀小胖看房创始人张铭磊、中建壹品·外滩源著项目营销经理张琦璘、地产申度创始人梁文汇齐聚杨浦滨江，畅谈滨江未来发展趋势，解密新晋“卷王”中建壹品的全新力作。
01
畅谈杨浦滨江
于滨江“源点”见「价值红利」
杨浦拥有15.5公里中心城区各区中最长的滨江岸线，从高空看，如同拉满一张巨大的弯弓。
这里是上海乃至中国近代工业、市政的重要发源地，也是中国工人运动的发轫地之一。近年来正在从“工业锈带”到“生活秀带”蜕变新生。
然而，当下显然并非杨浦滨江的价值顶点，而板块的未来前景，我们可以从规划中一窥端倪。
就在上月，上海正式公布《黄浦江沿岸地区功能融合发展和空间品质提升专项规划（2024—2035年）》。黄浦江核心段45公里将延长至50公里，而北段从杨浦大桥延伸至军工路隧道，至此杨浦滨江南段全域皆在内，其价值迎来新一轮重估。
黄浦江沿岸地区分段示意图
张铭磊认为，上海核心区域在一江一河沿线，围绕两岸，最早期是外滩、陆家嘴，进一步发展出来北外滩，一直再往上就是杨浦滨江，都是属于上海市中心的烫金地段。本次新规划落地，进一步明确强化了沿江两岸的重要性。
实际上，杨浦滨江变化日新月异，央企总部、互联网新经济巨头、时尚产业、高端商业逐渐引入，滨江沿线不断地在生长、扩张。因此不能停留在老眼光，而是要用全新的、发展的眼光看杨浦滨江未来。
张铭磊也论证了当下“价值”和“价格”的辩证关系，他认为：“板块能级提升，所带来的配套、产业、政策的支持也会再上一个台阶，意味着板块价值上升。但房价还是原来的价格，对于客户来说，相当于刚好赶上提质不提价的红利”。
关于整个杨浦滨江的变迁，中建壹品·外滩源著营销经理张琦璘为我们分享了三个故事。
第一个故事，是两年前参观、学习缦云上海示范区，整个展示区红线内打造得非常用心有品质，但是门口的杨树浦路还处在城市更新过程当中。但是两年之后再来看杨浦着力打造的杨树浦路，已经焕然一新，完全是不一样的感受。
第二个故事，沿着这个杨浦滨江这一段走一走，从绿之丘一直到渔人码头，城市更新是有深度的，是能够给市场和购房者带来信心。
第三个故事，说到中建壹品项目的客户构成，有一个很明显的特征，金融和高新产业两大行业的购房者特别多。前者代表的是陆家嘴金融城外溢的客户；后者代表着未来会落地在整个杨浦滨江南翼的美团、哔哩哔哩这些所代表的高新产业所辐射的高素质人群。
滨江南段一直是杨浦发展的重点区域，这一次把范围继续向北扩到了中环、复兴岛。张琦璘认为，利好最大的区域，就是从原先杨浦大桥到目前北部起点军工路这个位置当中。
杨浦滨江原核心区和新增核心区范围示意图
从物理空间意义上来说，中建壹品·外滩源著的确是在最北端的一个城市滨江“源点”，既可以享受到一线滨江带的景观，又能享受到生活配套上的便利和辐射，因此相对来说比较适中的位置，能够享受滨江发展的红利。
梁文汇同样表示，“一江一河”是上海一直以来的战略，这次的黄浦江新规划出现两个比较大的变化：一是纵向南北两端各扩了2.5公里；另外一个变化是横向从原来的中央活力段和公共活动段两段，升级成了亲水营造、品质提升、赋能拓展内中外三层。
从地图上看到，中建壹品·外滩源著正好处在整个黄浦江核心段的“源点”，且在中层品质提升的这个范围内，属于核心的位置。
示意图
在她看来，新拓的2.5公里滨江线，切切实实是杨浦滨江的精华段。如今在杨树浦路一路走过来，杨树浦电厂等工业遗迹也被一一保留，落址于此的互联网新经济和央企总部园区建设如火如荼，杨浦滨江南段的城市更新，正在快速推进过程当中，预计会在2026—2027年左右迎来集中交付并投入使用，届时杨浦滨江会有可想见的城市界面的改变和规划落地的整体兑现。
效果图
梁文汇强调，从张江，徐汇滨江等板块来看，产业对于一个区域的带动，人口的导入以及对房价的影响是显而易见的。互联网新经济巨头、高新产业集中入驻杨浦滨江，带来的这类群体既有一定购买力，又有住房需求，对于区域房地产保值性不言而喻，房子未来的增值空间也会变大。
02
解构滨江竞争格局
于“价值红利”之上见「价格原点」
滨江规划扩容升级，楼市新政利好频出，选择在这个时间点在杨浦滨江买房，可谓正当其时。
放眼周边，今年杨浦平凉地块溢价率定格在21.18%，楼板价直奔10万/㎡，板块内还有21万/㎡的别墅价格背书，构成了杨浦滨江足够深厚的价值底气。
张琦璘透露，中建壹品·外滩源著预计11月底上会，按照10.8万/㎡的价格去争取。99㎡户型主力总价段控制在1000万左右，预计最低总价850万左右，就可以拥有一套城市滨江3房，对市场来说这个价格很有吸引力。
张铭磊直言，相对于杨浦内环新地块12.7万/㎡的价格，选择外滩源著就有接近2万的价差，每套差不多就要节约200万，性价比相当高。对于想控制预算的理性购房者来说，这是一个低成本买进杨浦滨江的好机会。
滨江核心段房价示意图
（来源：小胖看房，数据仅供参考）
同样去纵向比较，徐汇滨江核心位置价格已经到了17万，而徐汇内中环价格也都到了13万。如果将黄浦江的距离和环线两大要素放在一起，中建壹品·外滩源著所处的位置和徐汇滨江内中环的中海领邸位置相当，其价格优势不言而喻。
就最近来说，7批次土拍又有3幅杨浦区的地块出让，其中一幅紧邻浦江之星。同时还有一宗风貌地块在遴选开发企业。杨浦滨江是所有滨江核心段中，仅存还有大量成片待开发区域的板块。未来房价上涨空间肯定也是远远高于一些开发已经十分成熟的核心地段。
中建壹品·外滩源著的优势很多，其中微观配套也很给力。社区到地铁12号线爱国路站2号口直线距离仅约300米，是妥妥的“真”地铁房。不仅如此，区域内周边商业、学校、医院等配套都非常成熟。
位置示意图
（上图经简化处理及不按比例，仅供参考）
在梁文汇看来，放眼整个滨江核心段，目前只有中建壹品·外滩源著给予购房者“10万”字头买进滨江核心段的机遇。中建壹品·外滩源距离黄浦江仅约1千米，地处滨江段的核心源点，同时又是滨江段价格的原点，这个项目自带“红盘体质”！
03
解密新晋“卷王”
唯壹品超越壹品，滨江再塑产品标杆
今年上半年，中建壹品·浦江之星亮相，树立了杨浦当时市场情况下的产品标杆，央企“卷王”的产品力受到市场追捧。
正如张琦璘所言，“对于我们来讲，希望在上海的每一步走得都很踏实，并且对原有的项目要有一个超越。”所以看到，这一次在外滩源著这个项目上，中建壹品花了更大的心力，在整个的产品规划、社区配置、精装细节上，都比原先有了一个更高标准。
就中建壹品·外滩源著来说，首先它是一个风貌项目，由两幢高层以及100套风貌别墅共同构成，从产品形态上来说是有一个提升。其次，因为风貌别墅是全两层建筑，并且一高一低之间是有园林景观，距离较大，因此高层住户几乎不会受到遮挡，而高区17层以上可以直接看到黄浦江。
项目规划图
（过程稿效果图，非最终成果，仅供参考）
据介绍，外滩源著住宅一共将推出4个户型，建面约99㎡、126㎡、139㎡的三房，145㎡的四房户型。在样板房展示区能看到的是最后比较惊艳的呈现，但看不到的是背后无数次的推翻、调整、重建，反复地打磨和升级。
◎ 比如建面约139㎡户型，吊顶前后来回调整四遍，主要就是为了能够保证客餐厅层高上比较通透的一个空间。
建面约139㎡户型样板房实景图
◎ 比如是整个橱柜的长度，刻意地再缩小了一小段，给到客户一段留白区域，让业主自由布置；同时使得进门之后，橱柜和电视背景墙这两段空间，达到一个比较协调的比例。
建面约139㎡户型样板房实景图
◎再比如，岛台赠送这件事情本身就是一个小小的亮点，但是后续还把这个岛台的款型再去做了一个升级，选用更加受到年轻人喜欢的悬浮岛台造型。
建面约139㎡户型样板房实景图
诸多细节，张琦璘讲起来是“如数家珍”。也正是这样一些小的细节调整，每一个部位都不停地在做，精益求精，没有止境，给到购房客户一个更好、更高的交付标准。
因为杨浦近年来出让的地块，相对来说体量比较小，难以留出空间做会所。对于中建壹品·外滩源著来说，项目体量足够大，有空间施展；而且通过整体定位，未来还是有风貌别墅客户，因此通过会所功能来匹配社区的客户，很有必要。
据介绍，会所设计在地下庭院周围，包含半标泳池、行政酒廊、健身房等功能空间，可以说在杨浦目前在售项目当中，标准较高。
会所
（过程稿效果图，非最终成果，仅供参考）
张铭磊也注意到，杨浦中环内已经有好几轮没有供应带有会所、泳池的项目，中建壹品·外滩源著的入市，就正好补充上了市场需求，肯定能吸引到热爱生活、对生活品质有要求的客群。并且，外滩源著在产品细节上营造精致豪华，可谓不遗余力。包括入户大门及门把手、厨房美诺三件套等品牌配置上也是诚意十足。
张铭磊认为，外滩源著现在的装标，再加上会所泳池这些功能配套，有望成为一个区域的小型豪宅，而且成为区域改善相对的一个终极目标。
高层入户景观
（过程稿效果图，非最终成果，仅供参考）
张琦璘最后表示，在打造这个项目上，首先从客户的实际需求出发；其次是希望能够比目前市场上流行的产品，稍微再往前走半步。他对于项目十分有信心，千万级入主杨浦滨江核心段，中建壹品·外滩源著可以说是一个优质的选择。
结语
集齐“上海内中环”与“杨浦滨江”两大地段优势，中建壹品·外滩源著可谓乘上时代东风，不仅占据滨江核心新起点的规划利好，而且还拥有杨浦滨江磅礴的高新产业支撑，具备相当大的爆发潜力！
随着滨江资源的日渐稀缺，滨江的价格与价值将越发的高涨，而千万级入主滨江核心段的机会将不复再有，总价850万元起的中建壹品·外滩源著，将是为数不多的机会。
以亲民价格纵享板块区域全部红利，入主杨浦滨江核心源点，更有着豪宅的品质感，开发商中建壹品诚意十足，精心打磨产品，为年底上海高端改善带来更优的答案。