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西安新房价格指导取消以后，所谓“放风价”成为开发商与业主相互试探的的手段，中海锦业元晟、绿城秋月苑、保利和谷云著，再到大寨路的德通昆仑序，陆续放风……
目前，德通的对外放风价为17000+，大家觉得贵了还是便宜了？
昆仑序的前身是金地的格林格林，始于2014年雁塔区大寨村从城改，当年规划占地近600亩的，我对这个小区印象很深，还是十年前的发布会上，歌手朴树来了现场。
但和保利这类央企深耕城改拿到结果不同的是，金地的城改项目却最终易主，西沣路的地块给了中海，起名锦业元晟，大寨路的地块给了德通，就是今天的昆仑序。
今年8月，德通摘地约85亩，容积率3.43，绿地率32.21%，建筑密度不24.3%，建筑限高100米。
从土地的基数数据上看，和主流的2.8，2.5容积率，35%绿地率，20%的建筑密度还是有差距，整体偏刚需，价格上很难有突破。
壹
关于大寨路现状未来
和西安的众多老城区改造一样，大寨路，西沣路，梨园路，明光路等村子集中的区域，几乎都在10年前进行了大范围城改。
大寨路上比较典型的小区就有华洲城、铭城、中航华府、宏府麒麟山，金地格林格林，从分布趋势上看，丈八北路以东以改善，大开发商为主，以西以刚需，小开发商为主。
（大寨路周边实景及德通位置）
因此，现在看到大寨路的实景，其实是十年前的规划，包含住宅区为主、老厂房、家属院、水处理厂、空地，及众多底商和部分学校，大家关注的教育资源，在大寨路属于有学上，但学校并不出名。
（买房提问，房哥一对一通道）
从理想的角度说，这叫所见所得，配套都已兑现，从现实角度看，区域接近开发尾声，目前看到的不会有什么变动，生活还算方便，但区域上限不高。
最大的优势，即距离高新较近，当年买在铭城，华洲城，恒大城的也多以高新打工人为主。
以高新为买房需求，雁塔备选的区域里，大寨路的配套等级，房价水平，城区观感，教育配套相比西沣路、科技路，西部大道，西长安街等还是有差距，因此主打的是性价比。
贰
关于陕北德通履历
相比大寨路，西安人对德通要更陌生一些，2023开始，是陕北开发商扎堆进西安的开始，尤其是榆林房企，包括德通、文昌、泰发祥、欣多升、辰宫等。
共同特点多是发源于煤炭，能源等行业，现金充裕，急于拓展西安市场，楼市下行，现金为王，手握重金的陕北大佬就此成为各个区域的座上宾。
德通也是一样，06年成立，总部在榆林，业务包含施工，地产，能源等，核心履历为高速公路、市政工程建设等。
此前在航天开发的德通映南山，主动升标，南向弧形阳台免费封装、地暖通铺阳台、水景面积增加约460㎡、新增风雨连廊等，讨论热烈。
目前昆仑序为德通在西安的第二个项目，暂无已交付小区落地。
陕北系开发商共同特点都是自有资金，不外包，自开发，不挂靠，突出钞能力，没有高周转，老板意志对项目影响很大。
这种方式有好处有不足，好处是遇到问题调整余地大，可增加预算，不足是老板的干涉，审美，诉求影响，决定小区的上限。
放眼当下当下强敌环伺的泛高新，绿城，保利，中海、华发、中粮等神仙打架，选择众多的，德通在其中，并不算显眼。
叁
关于昆仑序小区
小区的基本信息上，土地数据已有概述，胜在近百亩大地块，短板在容积率、建筑密度偏高，100米纯高层，绿地率偏小。
但从楼栋排布上，高低配形式还不错，东侧为纯高层，33层为主，西侧小高层，13、14、16层不等，首开的高层面积为106、116、143㎡，猜测小高层会是主流的143㎡。
德通的地本身还算方正，南北长约280米，东西约210米，既有较多的空间给景观发挥，南向的面宽也可以更开阔。
（昆仑序小区效果图）
社区的亮点为周边首个四代住宅小区，大露台赠送，同时带架空层，外立面造型、色调也偏现代主流，放眼西安，算看花眼，但在大寨路周边，和一众土黄涂料，瓷砖脱落的二手房小区比，高级了不少。
（昆仑序首开户型图）
首开的户型为小区最北侧的1#、2#楼，纯高层，2号楼为2T3户，南向楼间距和居住舒适度要比1号楼好很多，但两栋楼紧邻马路，且为十字路口。
户型上，算是套娃户型，标准三面朝南，中间户北侧连廊，非常常见，区别在于外挂露台的位置和面积，以及客厅，卧室的面积差异。
最小的106㎡，露台都在南向，偶数层挂主卧，奇数层挂次卧，后期入住后，这也是上下楼干扰最多的形式，占用南向宝贵的采光。
窄楼间距的情况下，卧室的采光影响还是明显的，小户型更强调功能性和实用，迎合市场，以赠送之名做露台，有待商榷。
（昆仑序样板间实景）
其次是116㎡边户，奇数层北向挂露台，偶数层南向两个卧室挂露台，好在上下楼客厅正常平面，不影响采光，从居住舒适度上，明显南露台的偶数层更好，而楼上一户，南向双卧室都有露台遮挡，实际采光不佳。
最后是134㎡边户，露台同样为奇数层挂北向，偶数层挂南向，升级的点在于次卧和客厅做了拉通设计，多了阳台空间。
(首开楼栋位置示意）
三个户型，半赠送+全赠送的面积都不小，但从居住舒适度上，首开的2号楼边户134㎡最佳，其次106㎡，在保证南向楼间距开阔的基础上，户型设计相对合理。
肆
关于周边二手房现状
一直以来，凭借高新的一骑绝尘，外溢区域都有喝汤的优待，常见的科技路，大寨路，西沣路，西部大道，长安区都是高新的刚需外溢首选。
但在2024年，摆在大寨路德通的备选还是很多的，首先就是同区域的二手房，开发十余年，以恒大城，华洲城，中航华府，融侨城等小区为代表，大寨路的二手房不仅选择多，且性价比高。
（周边二手房价格参考，来源：贝壳）
目前恒大城的挂牌价上，不少房源为13700+门槛，铭城为14500+门槛，华洲城12500+，融侨城15900+左右，刚需区域，有成交量，但无成交价，能住大寨路，还是先看性价比。
对德通而言，产品户型更新，赠送面积更多，但还是绕不开周边二手房行情。
伍
相似价位其他备选
其次是新房竞争，目前高新外溢区域，17000+的门槛上，西沣路有中海锦业元晟、融合区有保利云谷和著、西部大道龙湖君成序、土门有华发利君都荟城央。
保利产品卷的极致，中海口碑多年稳定，华发附近配套齐全，龙湖价格还能再谈，算得上强敌环伺，且以上区域的配套，热度等均强于大寨路。
而高新范围内，纯正高新学区，高新户口，小面积刚需的绿城秋月苑、高科轩阅里价格也来到15500+起步，更别说玫瑰公馆，红锦新城，龙城铭园等，二手房15000+的均价都能谈。
现状就是这么个现状，德通昆仑序17000+的放风价，许愿冻资额外1个点优惠，大家觉得有无性价比，你会重回大寨路吗？评论区聊聊！
【楼盘点评】
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【装修报告】
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作者：鬼使白
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