南京商业地产周报
（11.25-12.01）
本期目录
行业观点
华润万象生活王磊:拥抱变局，构建可持续发展的商业模式和生态
南京大事
全省首家海外增值电信运营商落地南京
全球十大科研城市，南京跻身前五
南京出台行动计划促进机器人产业
南京多项目入选第二批长三角人文经济典型案例
南京前十月文旅成绩单出炉
江苏3C数码补贴高至1500元，南京多家门店缺货
项目动态
南京云锦城计划2025年投用
华设创新中心正式封顶
江苏天马网络科技集团研发中心即将投用
商会一周
锦创受邀参与南京文化产业合作交流会
金宸设计和长江都市荣获江苏省勘察设计行业肯定
2024年CBRE质盛论坛圆满闭幕
青龙山森林康养项目招商发布会即将举办
金融助力新质生产力高质量发展会议成功举办
城市更新人才班二期第二次线下课成功举办
做客“一见”
一见会客厅接访动态
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行业观点
华润王磊:拥抱变局，构建可持续发展的商业模式和生态
宏观环境与行业转变
首先做商业地产得关注宏观局势的变化，看宏观的目的在于我们可能没办法左右历史的大势。但是我们需要在历史的潮流里预判未来会怎么样，我们的经济会怎么样，行业会怎么样，我们该做出哪些正确选择。
中国房地产业正处于由增量时代向存量时代过渡的阶段。2023年末，我国常住人口城镇化率达到66.2%，一二线城市接近发达国家水平。未来房地产业需要摆脱粗放的大拆大建模式，转向高质量的城镇化建设。人口方面，我国面临人口负增长的历史拐点，老龄化、少子化、不婚化加速到来，直接影响房地产业。住宅库存高，写字楼空置率在20%-30%之间，商业地产竞争激烈。
在这样的市场环境下，商业地产行业的生意逻辑正在发生转变。过往的投资模式难以为继，商业地产逐渐回归到生意本源，投资获取变得更加独立，更加关注商业本身持有运营、获得长期回报的逻辑是否成立。未来所有跟地产相关的估值逻辑可能都要进行重构。
资本与商业地产
商业地产行业是资本密集型行业，需要“拥抱资本”、“服务资本”。传统的商业地产融资以债性融资为主，没有真正解决商业地产的退出难题。中国消费类基础设施公募REITs的推出，解决了资管“投融管退”闭环的堵点，让优质的“不动产”有了更多的机会成为“动产”。
此外存量市场下，我们认为商业地产的投资布局一定要关注城市格局的演变，应更加关注长期人口流入的城市。
短期来看，低杠杆率给三四线城市带来消费韧性，具体的表现为：2024年上半年，一线城市总社零增速为负，整合一二线城市也仅达到1.98%的水平，三四线城市总体社零增速为4.76%；高线城市的居民杠杆率（住户贷款余额/GDP）超过73%，三四线城市居民杠杆率是55.4%，收入下行高线城市的消费能力受到抑制。
长期来看，人口流动的方向就是消费增长的方向，人口规律表明，高线城市的人口虹吸效应只会越来越强。以东京为例，日本总人口连续15年减少，但东京圈却成为日本连续多年人口持续增长的唯一都市圈。人口持续流入的中国核心城市群和都市圈，市场蛋糕有机会进一步成长。所以这是一个中性的观点，它取决于未来你要分哪一块蛋糕，要做哪一个阵地，可能不同企业就会有不同的选择。
消费端变化趋势
当前消费者开始重塑生活范式，追求极致性价比的同时，也更追求体面、精致和品质。双十一调研显示，超五成消费者持有精致“抠”的消费理念，追求优雅省钱、体面节俭。客户运营变得越来越重要，品牌端希望通过更精准的营销捕捉到适合它的客户，消费者也希望通过合适的渠道找到他喜欢的产品。
在高端消费市场中，奢侈品消费整体承压，但高净值客群消费力没有降低。新财富群体影响力显现，以高收入新兴行业从业者为主。奢侈品牌端，我们看到更多的品牌正在围绕客户的生活方式多点触达，从核心产品延伸到与城市文化生活有更强链接的场景/生态。
产品端，随着客群厚度积累和信息获取方式的迭代，奢侈品牌的主战场也从1.0酒店，2.0百货，3.0购物中心，走到了4.0独栋和街区时代。我们看到像迈阿密设计街区、东京麻布台之丘这些国外项目正在以更开放的形态，为品牌提供了更大的创意舞台。品牌方也希望通过这些空间，更好地维护消费者，对应的就是从拿地设计开始，我们在产品端就要多一些思考，怎么更好地满足品牌的需求。
华润万象生活的战略选择
华润万象生活在业务发展上，坚定战略导向，坚持多赛道布局。目前华润万象生活在营管理项目超110个，目标是成为“全能型选手”。我们一直强调商业需苦练基本功，要更注重精细化运营。过去3年，华润万象生活构建了全产品、全周期的业务标准化体系，围绕策略管理、业绩管理、品质管控、招商体系重塑等，系统性地优化各项业务管理体系。
回归客户视角，会员经营是消费者运营最重要的手段，我们持续将会员经营作为长期发展战略。截至2024年上半年，我们的商业会员数量达5,075万，同比增长30.4%，进一步筑牢业绩压舱石。
创新是所有商业永葆活力的源泉。华润万象生活每年也会拿出10%到15%的资源创新。我们从拿地之前就会探讨怎么用好这个资源。品牌端，我们全面实施“伙伴计划”，组织品牌高层会面，总对总形成统一的战略合作共识，积极推进创新。
存量改造迭新能力会变得非常重要。好的商业项目离不开产品的持续迭代和改造提升，需要随时随地观察社会的变迁、城市的发展、需求的变化，并灵活采取应对措施。存量项目不能仅靠“守好一亩三分地”，要用有效的商业动作给项目注入新的活力和养分，不断“生长出”价值增量。
关于产品端的创新，我们一直在持续洞察客户需求，链接更多城市功能，实现跨业态创新，打造多样性商业范式。
（作者：王磊为华润万象生活执行董事、副总裁 来源：2024观点商业年会，有删节）
2
南京大事
01
全省首家海外增值电信运营商落地南京
11月29日，新加坡网连（WideWired）在南京顺利取得外资合资公司营业执照。这是全省落地的首家互联网虚拟专用网业务（IP-VPN）海外增值电信运营商，也是自国务院批复同意南京等6个城市部分领域服务业扩大开放以来，同批次城市中落地的首家海外增值电信运营商。
02
全球十大科研城市，南京跻身前五
近日，中关村论坛系列活动——科技创新中心与科研城市论坛在北京举行。论坛上发布了最新《自然》增刊“2024自然指数-科研城市”，统计显示，2023年，全球十大科研城市依次为北京、上海、纽约都市圈、波士顿都市圈、南京、旧金山湾区、巴尔的摩-华盛顿、广州、武汉和东京都市圈。其中，南京较上一年排名上升一位，跻身全球前五。
03
南京出台行动计划促进机器人产业
11月26日下午，南京市举行新闻发布会，发布并解读《南京市促进机器人产业高质量发展行动计划（2024-2026年）》，通过夯实关键零部件基础、提升系统集成能力和平台支撑、实施“机器人+”示范应用、打造“一核多翼”的产业布局、分级分类壮大市场主体、加强项目招引与服务这六大措施，聚力打造“1+N+1”整机体系，计划到2026年，南京机器人产业总体发展水平居全国前列；自主工业机器人在行业内继续保持领先优势；市场主体加速集聚，产业竞争力更加提升；“机器人+”创新示范应用取得显著成效，成为国内标杆。
04
南京多项目入选第二批长三角人文经济典型案例
11月22日，第五届长三角国际文化产业博览会正式开幕。开幕式上发布了100个“第二批长三角人文经济典型案例”，南京四项目入选，分别是1800 米跨越 1800 年（长江路）、金陵小城燕集里再现千年金陵风华、秦淮文化产业园打造综合型城市文化富集区、十竹斋数字复兴焕发“时代瑰丽。
05
南京前十月文旅成绩单出炉
据综合测算，今年1—10月，全市共接待游客1.67亿人次，按可比口径同比增长16%；全市接待入境过夜旅游者44.5万人次，同比增长68.4%；实现旅游外汇收入6.5亿美元，同比增长19.4%。
越来越多的外地游客在南京“慢下来”“住下来”，过夜游客数量增加使得文旅消费“水涨船高”。银联商务数据显示，今年1—10月全市文旅消费总金额达2660亿元，按可比口径同比增长11%。异地文旅消费1552.96亿元，同比增长19.32%，占比居全省第一。
06
江苏3C数码补贴高至1500元，南京多家门店缺货
近日，江苏省发改委发布3C数码产品补贴专项活动，手机、平板电脑、数码相机等可获得成交价格15%的补贴，南京商业地产商会走访发现，由于此次补贴力度较大，多家门店出现手机缺货的情况，以新街口京东五星电器和苏宁易购门店为例，销售人员表示目前iphone16全系列均缺货，需等待调货，其表示昨天一天卖完了100多台iphone16手机。
3
项目动态
01
南京云锦城计划2025年投用
从建设方获悉，正在建设的南京云锦城已进入收尾阶段，明年正式投用。云锦城为南京市重大项目，西临江东中路、北临汉中门大街。整个项目由AB两个地块组成，未来将打造成为集传统、现代文化、本地特色文化、江南博物馆文化高端商务总部经济为一体的文商旅融合创新地标。
02
华设创新中心正式封顶
11月23日，位于江宁开发区百家湖硅巷的华设创新中心项目正式封顶。该项目由华设集团投资建设，总建筑面积4.26万平方米，华设集团将围绕创新业务拓展、资源整合和价值链延伸，将项目建设成为华设数字化、绿色化、产业化发展的重要孵化载体。
03
江苏天马网络科技集团研发中心即将投用
项目由江苏天马网络科技集团投资建设，公司是国家级数字商务企业，江苏省两业融合试点龙头骨干企业，国内运动品电商龙头企业。项目总投资5亿元，总建筑面积约8.15万平方米，项目为集创业孵化、科技研发、总部经济于一体，打造大型一站式综合性数字商务生态产业聚集区，投产后预计可新增年营收4.9亿元。项目已全部建成，正在办理竣工验收。
4
商会一周
01
锦创受邀参与南京文化产业合作交流会
11月22日，第五届长三角国际文化产业博览会在上海国家会展中心开幕，南京作为长三角“重要一翼”，有22家重点文化企业在此集中亮相。锦创科技股份有限公司联合创始人黎明受邀参与南京文化产业合作交流会，并以“将文化与科技注入城市更新的灵魂”为主题进行分享。
02
金宸设计和长江都市荣获江苏省勘察设计行业肯定
近日，江苏省勘察设计行业协会公布了2024年度“江苏省勘察设计企业综合实力排序(建筑设计企业)前十名”单位名单，南京金宸建筑设计有限公司和南京长江都市建筑设计股份有限公司登上榜单。
03
2024年CBRE质盛论坛圆满闭幕
2024年CBRE年度质盛论坛于11月20日在上海徐汇西岸漩心艺术中心盛大召开，汇聚CBRE专家和行业大咖深入分享。论坛不仅再次带来总裁重磅年度演讲，并通过空间新视角、价值新发现、城市新维度等角度探寻办公、产业租赁的空间“大来”;传统及新兴物业投资、持有型不动产ABS的价值大来”和可持续发展与消费动能的城市“大来”。
04
青龙山森林康养项目招商发布会即将举办
12月5日，由南京青龙山健康小镇开发建设有限公司负责运营的青龙山森林康养项目将举办招商发布会。
青龙山森林康养项目，立足青龙山林场的独特森林环境及人文资源，充分发挥地理区位、周边三甲医疗资源等优势，结合现代康养理念，拟打造一处集居住、休闲、度假、疗养于一体的高端综合性康养社区。
05
金融助力新质生产力高质量发展会议成功举办
11月28日下午，以“向新而行 质创未来”为主题的金融助力新质生产力高质量发展会议在南京商业地产商会·一见会客厅举办，东南大学经济管理学院教授仲伟俊发表了题为《新质生产力与创新驱动产业高质量发展》的精彩报告，深入剖析了新质生产力的特征及其对经济发展的推动作用。本次大会上，还举办了战略合作签约仪式。
06
城市更新人才班二期第二次线下课成功举办
11月29日，城市更新人才班二期第二次线下课在南京商业地产商会·一见会客厅顺利举办。高和更新CE0、高和资本产品总监王柯翔，江苏联合城市发展咨询有限公司总经理钱锋受邀进行线下授课;二期学员四百盒子科技(南京)有限公司首席运营官郭静昕和南京苏博投资顾问有限公 司咨询师侯容就自己在实践过程中的心得体会进行现场交流。本次活动线上线下共计50余人参加。
5
做客“一见”
11月26日下午，接待南京质检院周骏贵院长一行，了解目前质检院的机构功能和工作内容，计划形成战略合作关系，共同打造服务产品和体系。
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内容整理 |孙 益
编辑｜孙 益
审核 | 冯宪法
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