9月底至今，我国楼市新一轮政策的密集出台，形成了一套强有力的“组合拳”。从目前市场情况来看，这一系列政策的协同发力，有效的提振了市场信心，为房地产市场注入了活力。
从整体趋势观察，这些政策的综合效应已开始显现，具体表现在多地房地产市场的成交量呈现稳定增长的趋势。青岛亦是如此，不管是土地市场还是新房、二手房，房地产市场的底部构建正在加速显现，市场复苏迹象愈发明显。
01
商品房签约情况
根据青岛锐理数据统计，2024年1-11月青岛商品房市场累计签约金额约1518亿元，同比大幅下滑17.2%；签约面积约1100万㎡，同比下滑13.3%；累计签约套数88294套，同比下滑19.6%。从价格来看，1-11月青岛市新建商品房的网签均价为13795元/㎡，同比下滑4.6%。
政策效果显现，11月青岛商品房签约量明显上涨。签约7204套、约89.42万㎡、125.27亿元，签约均价14008元/㎡，签约均价环比下滑5.8%，签约套数、面积、金额环比明显上涨26.7%、23.7%和16.5%。较去年同期相比套面金分别上涨18.7%、18.5%和15.1%，签约均价同比下滑2.9%。其中商品住宅签约5791套、73.42万㎡和109.7亿元。
（2024年11月商品房供销价数据为11.1-11.30）
02
区域成交情况
（2024年11月全年各区市商品住宅成交情况）
从商品住宅各区域成交情况来看，2024年11月青岛新建商品住宅成交主力依然集中在西海岸、城阳、胶州和平度。数据显示，西海岸新区签约1320套、约17.34万㎡，占全市签约总量的23.6%；城阳签约703套、约9.39万㎡，占全市签约总面积的12.8%；随其后的是胶州和平度，分别签约767套、约9.01万㎡和609套、约7.21万㎡，占比分别为12.3%和9.8%。
板块方面，东李世博园与张村河两大区域因地处优势位置且土地供应充足，吸引了众多开发商入驻，已成为市场热点。
尤其是张村河片区，作为崂山区向北发展的关键区域，市场定位趋向高端，但因多个新楼盘的集中扎堆，且目标客户群体存在较大程度的重叠，这直接引发了该区域的价格竞争。目前板块内在建项目包括海信君玺、海信璟悦、鲁信有邻花园、华润崂山悦府、越秀青铁和樾府、以及盛世悦府（原名为静山悦园）等。北岸大宇地块尚未启动，近期，备受瞩目的纯新盘海信臻悦即将入市，首推1#、6#，建面约119-143㎡。
东李世博园板块，随着森林公园、招商璀璨璟园等项目的去化，板块存量房源显著减少，去化周期降至9个月。这一变化不仅反映了该区域房地产市场的活跃度提升，也预示着板块内的房产供需关系正在向更为健康的方向发展。目前板块存量房源主要集中在昆仑天麓湾和青铁芳华地等项目。
从商品住宅面积区间来看，在当前房地产市场中，90-144㎡住宅面积段占据了最高的市场份额，并且其占比始终稳定在65%至80%之间。这一面积段涵盖了刚改型及改善型住宅产品，它们已经成为市场的主力需求，并且需求表现相对稳定。
03
土地方面
今年青岛在供地模式上展现了更大的灵活性，采取了“小步快跑”的策略，并且取消了供地次数的限制。锐理君分析认为，目前实行的“土地出让清单制+少量多次”模式，使得企业能够提前对土地进行评估和研究，锁定目标地块。此外，多次的土地供应也为企业提供了根据自身资金状况灵活选择拿地时机的可能，从而有效提升了土地的成交率。
今年青岛共发布6批次地块，截至目前，1-6批次地块已全部发布出让公告，截止目前共计成交地块14宗、83.33亿元。其中一批次市北盐滩地块和三批次湘潭路以南地块拍卖活动因故中止，盐滩改造地块三批次再度挂牌，已成功出让。
四批次崂山张村河枣山东路地块发布公告称，因有关事项发生变化，本次出让活动中止，重新出让事项及时间将另行公告。其他3宗地块均底价成交：老胶南地块被万科＆黑卓竞得，海通＆青特斩获城阳前桃林地块，山东省港口集团获得市北大港地块。
11月1日，第五批次拟供地清单正式发布，此次共推出2宗地块，占地面积约5.67万㎡，总建面约11.71万㎡，分别是黄岛中心城区香江路北和高新区新韵路以南。
其中高新区新韵路以南地块，地块起拍楼面地价3800元/㎡，计划12月3日上午10：00拍卖；黄岛区香江路北地块，地块商业商务居住比为25%：20%：55%，起拍楼面地价5099元/㎡，12月4日10：00拍卖。
第六批次仅供应城阳中心城区一宗地块，占地面积约7370㎡，容积率仅1.1。楼面起拍价为7010元/㎡高于曾经的最高价&汇豪兰亭6866元/㎡，若顺利出让，将成为城阳区新晋单价地王。
04
政策方面
自517号政策吹响提振楼市的号角以来，全国范围内的城市已经陆续实施了数轮重量级的救市措施。下半年，924号政策更是推出新一轮的市场提振措施。伴随着一线城市相继推出减免房产交易税收的政策，以及城中村旧改项目从35个超大、特大和大城市扩展至全国近300个地级市，楼市的提振政策正在逐步加强。这些措施的实施效果逐渐显现，成交量稳步上升，房价指数也逐步止跌，呈现出回暖迹象。
进入11月以来，政策的力度进一步加大，房产交易税费实现了实质性的降低。具体来看，对于首套和二套房，凡面积在140平方米以下的，契税统一调整为1%；而对于140平方米以上的房产，首套房的契税按1.5%计算，二套房则为2%。这一政策的出台，不仅减轻了购房者的负担，也进一步刺激了市场的需求，尤其是对于首次购房者和改善型需求的消费者来说，这是一大利好。
总体而言，这一系列政策的连续推出，显示出政府稳定房地产市场、促进市场健康发展的决心。通过降低交易成本，激发市场活力，政策正逐步推动楼市回归正轨，为房地产市场的长期稳定发展奠定了坚实的基础。
利率方面，青岛地区首套房、二套房贷利率小幅上调，即收窄了房贷利率的优惠幅度（减点部分），房贷利率由LPR-70个基点，调整为lpr-60个基点，即贷款利率按 3.0%执行。
2024年1-11月
开发商销售金额排行榜TOP20
2024年1月至11月，位列青岛市新建商品房销售金额排行榜前20位的开发商，联手创下约679亿元的销售额，这一成绩占据了全市商品房市场的44.7%。其中，前十名开发商的表现尤为亮眼，本地房地产企业占据了半数席位，凸显了它们在市场竞争中的强大实力和不断提升的影响力。
特别值得一提的是，海信地产在青岛房地产市场表现卓越，市场份额持续增长。今年以来，其旗下的海信璟悦、海信君玺、海信海德山庄、海信依云小镇等楼盘热卖，助力海信地产夺得冠军，累计签约金额突破百亿，高达105.87亿元，签约面积达到51.33万㎡。海信地产的这一业绩，不仅体现了其在产品研发、市场定位和营销策略上的精准掌控，更依托品牌影响力和高品质住宅产品，有效满足了市场对高品质住宅的需求，尤其在改善型住宅市场表现突出。
中国金茂以53.81亿元签约金额位居第二，旗下金茂中欧国际城、大云谷金茂府、西海岸创新科技城等项目签约活跃，表现抢眼。
紧随其后的是天一仁和，以43.62亿元的签约金额位列其后，特别是天一仁和吾疆项目的大批房源集中网签，推动了其业绩的增长。
保利发展也表现不俗，以38.94亿元的签约金额跻身房企榜单前四，保利融汇和颂、保利天珺表现活跃。
君一控股排名第五位，签约金额达到33.5亿元。
2024年1-11月
开发商权益销售排行榜TOP10
《新建商品房开发商权益销售排行榜》统计的为该房企旗下所有商品房楼盘的总计销量数据（含住宅、非住宅），其中联合开发的项目按各房企股权占比口径来计算权益比重的销量数据，主要衡量房企的资金运用和投资布局水平。所有榜单的发布，将从不同的维度对一家企业的综合实力进行审阅。
在2024年的前十一个月，海信地产在新建商品房开发商权益销售榜单中独占鳌头，以105.27亿元的权益销售额高居榜首。该公司在青岛市的关键区域，包括张村河、闫家山、黄岛中心城区以及金沙滩等地，精心布局了一系列新项目。特别值得一提的是，这些新项目几乎全部由海信地产独立开发，这不仅展现了其在项目开发上的雄厚实力，也凸显了其在市场竞争中的显著优势。
紧随其后的是中国金茂，以49.59亿元的权益销售金额位居第二。
天一仁和和君一控股以权益销售金额41.85和39.12亿元，位列三、四位。
2024年1-11月
新建商品房开发商销售面积TOP20
2024年1-11月新建商品房开发商销售面积TOP20累计销售面积426.86万㎡，占全市签约总面积的38.8%。
海信地产1-11月共计签约商品房51.33万㎡，稳居TOP1。
中国金茂以签约40.28万㎡位居第二位，金茂中欧国际城、西海岸创新科技城为签约主力。
保利发展在保利天珺、保利大国璟未来之城、保利云禧等项目集中网签的带动下，签约面积排在第三位，29.43万㎡。
2024年1-11月
商品住宅销售总金额TOP10
在当前房地产市场中，区域间的分化趋势日益明显，一些热门区域的楼盘展现出强劲的市场表现，强者愈强的现象愈发突出。榜单数据反映出，追求居住品质提升的购房者不仅关注地段和配套设施，随着经济实力的增长，他们更加倾向于选择低密度、优美园林景观、精心户型设计的产品特性。因此，高品质的改善型住宅在市场上占据了主导地位。同时，豪宅市场的活跃反映了消费者对高品质生活的持续追求，以及对稀缺资源的强烈渴望。
崂山前海一线豪宅银丰玖玺城以网签16.88亿荣膺商品住宅榜单冠军。作为银丰地产进驻青岛的首个项目，具有标志性意义。项目为约200万方综合体，业态包含高端居住、超5A甲级地标写字楼、学校、综合性商业中心等。目前一期、二期已经交付入住，获得一致好评。项目凭借良好的城市界面及出众的产品力，项目自入市以来持续热销，截至项目网签量突破175亿。一系列高光数据，充分说明高净值人群对银丰玖玺城的信赖和认可。
天一仁和吾疆大批房源集中网签，以16.39亿元的签约金额位居第二位。
紧随其后的是森林公园，网签16.13亿元，位居第三位。
世园金茂府和海信璟悦均表现不俗，分别以14.92和14.88亿元的签约金额跻身前五位。
2024年1-11月
商品住宅销售总面积TOP10
2024年1-11月商品住宅销售总面积TOP10中，少海府邸集中网签13.75万㎡住宅，遥遥领先。
金茂中欧国际城和融发博观星海以签约9.76万㎡和8.58㎡位居第二、三位。
1、统计时间为：2024年1月1日至2024年11月29日；
2、商品房包含商品住宅，公寓，办公和商业，不包含保障房；
3、针对数据不一致的情况，锐理数据通过监测数据、公开数据对企业相关数据进行多方验证和复核，采取多方数据交叉复合原则，依照网签数据与市调价格综合统计。
4、《新建商品房开发商权益销售排行榜》统计的为该房企旗下所有商品房楼盘的总计销量数据（含住宅、非住宅），其中联合开发的项目按各房企的股权占比口径来计算权益比重的销量数据。
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