作者 | 骑猪英雄
文章来源 | 格隆汇楼市
市场一热，开发商的心态也跟着飘了起来。
郊区热度起来了？
10月—11月深圳楼市的成色有目共睹。
这也给开发商推盘提供了莫大的信心。
今天（11月29日）位于坪山中心的财富城弘德苑公布开盘客户批次，吸引了319批客户诚意登记，成为深圳年内少有的外围区域高认筹登记的项目。
于是市场猜测，有可能将会是深圳楼市下一个“日光盘”。
作为非限购区的东部项目，这完全超出了深圳购房群体的预料。
要知道，项目公布的销售价格，几乎接近龙华区域以及龙岗区域的一些新房项目。
项目获批预售613套住宅，建面约75—141平，备案均价约4.04万/平，单价区间约3.47万—4.95万/平，总价区间约262万—693万/套。
但真正推售的房源为1栋A座/1栋C座/以及1栋D座的D户型，约318套房源。
即使项目释放出开盘折扣——备案价*97*99*99*95*97*99折，约87折，但折后均价依旧需要约3.5万/平，单价区间依旧约3万-4.29万/平，总价区间约227万-593万/套。
而项目蓄客期间，坊间就已经吹风价格3.5万左右一平，但市场给出的预期是不可能去到4万+/平，毕竟周边的在售新房现房是三万出头一平，即使财富城弘德苑折后能去到3.5万左右一平，也不好卖。
并且根据坪山如今的二手房市场表现，周边的二手房，如招商花园城挂盘均价约3.8万/平，万科金域东郡挂盘均价约3.3万/平，万科金域缇香一二期挂盘均价约4.2万/平，而次新楼盘深城投中心公馆挂盘均价约3.9万/平、财富城一期挂盘均价约3.89万/平。
尤其是财富城一期。
作为财富城弘德苑的前一期，2017年12月入市，备案931套住宅，首推建面约72-141㎡3-5房，备案均价约4万/平，单价区间约3.5万-4.3万/平，总价区间约为289万-572万元。
看得出，市场的回暖，给予了开发商莫大的底气。
但是否能够因此而说明深圳楼市连郊区都热了起来呢？
还需要看项目是否能够真正实现顺销，需要看接下来项目网签备案的结果。
并且，虽然项目公布有319批客户进行了诚意登记，但并未详见具体的登记名册。
按照深圳新房销售的惯例，每个诚意登记比例超过1:1的项目都会选择公示客户批次，并在公示意向登记名册后给予客户一定的时间缓冲准备，然后再进行选房。
而财富城弘德苑则选择在公布VIP诚意登记批次的同时，选择了同步进行签到选房，选房节奏之快同样出乎意料。
清盘压力
虽然项目公布的诚意登记客户比例不错，但若以深圳楼市当下的实际市场来看，销售压力并不小。
一方面，可替代性强。
首先，与财富城弘德苑一路之隔的和城里，2021年10月入市，4.2万/平备案均价，在两年后释放出约折后3.1万/平起的清盘价，依旧不好清盘，深圳房地产信息平台显示，目前为止依然还有8套房源期房待售。
要知道和城里入市的时间阶段，还是在深圳楼市继续上行的阶段，依然整整卖了3年。
而和城里目前二手房已经有所挂盘，挂盘均价约3.29万/平。
其次，项目一期2017年入市，目前也有53套房源挂盘，且挂盘均价约3.89万/平，与财富城弘德苑开盘价格相差并不明显。
而财富城一期今年8-11月90平左右户型成交的实际价格在3.3万—3.5万/平。
更重要的是，根据财富城弘德苑实地情况来看，还在建设完善中，交房时间预计需要到2026年，而项目一期已经是现房。
除此以外，万科金域东郡、万科金域缇香一二期以及深城投中心公馆的二手房挂盘量也超过了一百多套，同一地段范围可选性高。
另一方面，项目自身存在无法忽视的短板。
一是项目容积率比坪山一些新房及次新小区的建筑密度要高不少，楼距短且花园面积不大，与周边小区形成明显的对视，中低层视野受限，项目共规划5栋6座，最高的有54层。
这些因素都直接关系到未来业主入住的实际体验感受和舒适度。
从实地情况来看，项目超高层的特征一览无遗。
二是项目回迁住宅占比高，总规划1207户，其中可售商品房613套，而回迁房达到594套。
三是项目虽处于坪山中心区，周边教育资源集中又有“六馆一城”，生活配套具备成熟的公园以及六和城商业综合体，但周边规划仍在建设兑现中，还需要时间才能真正蝶变。
四是户型设计缺乏科学性，整体得房率约75%，120平户型，实际厨房和鞋柜设计狭小。
所以综合而言，项目所面临的清盘压力是不言而喻的。
当然，项目并非无可取之处。
项目地处坪山区域的核心，市政配套齐全，周边汇集了坪山的图书馆、美术馆、文化聚落、游泳馆、体育中心等配套，也属于坪山实验的学区范围，地铁近距离16号线新和站，未来还有在建的19号线坪山剧院站，购物消费还有天虹购物中心、六和城等，都是居住体验提升必不可少的。
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