◎来源| 地产密探（ID：real-estate-spy）
近日，一家名叫“成都保沅置业有限公司”的100%股权发生了投资人重大变更，而这家房企今年7月下旬才注册成立。
彼时，成都保沅置业注册资本及实缴资本500万元，注册地位于成都市三圈层的彭州市天彭镇附近，唯一股东就是彭州龙兴置业，属于当地国资独资控股。
成都保沅置业此次出资人变更，已有由彭州龙兴置业变成了西昌恒量房地产开发有限公司，经穿透后是领地香港公司。
也就是说，领地近期通过并购将成都保沅置业纳入麾下。这就印证了今年10月底，在西南联合产权交易所平台上，“成都保沅置业100%股权转让”已成交一事终于真相大白了。
据相关披露，成都保沅置业100%股权成交价515万元，较吃下100%股权对应资本金500万元溢价了15万元。
截至今年8月底，成都保沅置业总资产及总负债均为6462.48万元，该负债属于原股东向成都保沅置业提供的股东无息借款。从此次股权转让附加条件看，领地方面须代全资子公司成都保沅置业清偿对原股东的无息借款。
今年7月下旬，成都保沅置业底价摘得彭州PZ2023-19号宗地，位于天彭街道龙安社区6、10组（经一路北侧、景瑞西路东侧），净用地约30.2亩，二类居住用地，容积率＞1.0且≤3.0。
该地块于2024年7月23日拍卖取得，成都保沅置业耗资约1.27元，楼面价2100元/㎡，已支付首期出让价款约6343万元，即原股东向其的股东无息借款。
按约定，成都保沅置业需于10月23日前支付第二期拿地款2537.23万元，明年1月下旬前支付第三期拿地款3805.84万元。
地产密探查询获悉，彭州市天彭街道龙安社区板块，隶属于牡丹新城的三个片区板块之一，另两个社区是光明社区、朝阳中路社区。
纵观牡丹新城的在售新盘，比如弘阳·玖峯，因靠近万达广场，清水售价居然卖到14628元-22467元/㎡，渝投·峰樾在售价10658元-22368元/㎡，国投天樾雲宸在售价9055元-9941元/㎡，辰兴锦城国际在售价7860元-8420元/㎡。
领地此次收购彭州龙安地块，楼面地价只有2100元/㎡，确实较低。比如2020年底，弘阳曾击败优品道、东原、协信等房企，以楼面价约3878元/㎡竞得两宗合计105.9亩地，该两宗地还涉及到13%、11%的无偿移交，实际拿地成本肯定会高些。
实际上，领地在彭州已早有项目布局，比如与合兴集团合作在彭州南部新城开发的“领地合兴·丽府蘭台”，彼时平均售价8480元/㎡，涉及到高层、洋房和空中别墅等产品，还有个合作项目“湖光合悦”，双方均占股50%。
从地缘客户来讲，除了彭州当地消费者要买房之外，在不限购背景下，新疆、甘肃、青海等西北客户，在成都置业也比较青睐城北的青白江、彭州等。
领地此次间接拿到楼面地价只有2100元/㎡的彭州牡丹新城地块，未来往品质打造，还是很有竞争力的， 毕竟在成都市场上中高端产品的口碑还算不错的。
从领地成都土储看，在金牛区有个“一品中心”、新都有个“成都悦中心”、龙泉有个“溪山蘭台”、新津花源镇有个“天府蘭台”，以及都江堰的“成都领地·观江府”，还有以“成都天府康城”为案名的项目实际位于仁寿视高。
换言之，领地在成都主城货源太少了，二、三圈层居多，尤其是三圈层，这一波楼市深调，相较于成都主城，受冲击也最大。但领地这么做，应跟其起家于四川眉山大本营的深耕有关，在地级市场上尚有较强的市占率。
据克而瑞监测统计，今年前10个月，看成都楼市销售TOP50榜单，领地以11.42亿元位列第50名；在四川强地级市的市场上，领地以16.04亿元位列第4位；领地当期在全国销售额暂时不详。
另据领地对外披露，今年上半年销售额21.21亿元，同比跌幅64.5%，川渝区域销售额占比近八成，合约均价6817.7元/㎡，同比平均降价约535元。
目前，领地对外最大的“麻烦”应是如何应对债务问题。去年中期，领地1.2亿美元债经展期后意外出险。
按今年中报所载述的，截至今年6月底，领地开发中物业及已竣工待售物业合计178.6亿元，手上现金及现金等价物7.2亿元，比去年底减少5.9亿元；一年内应付的计息银行及其他借款25.6亿元，比去年底减少15.2亿元，一年内应付的优先票据8.65亿元；一年期以上计息银行及其他借款20.5亿元，比去年底略减。
从以上多项数据看，领地该期末总有息债务54.75亿元，其中一年内应付有息债务总计34.25亿元。此外，领地涉及供应商的贸易应付款及应付票据58.6亿元，其他应付款及应计费用39.2亿元，应交税费16.6亿元。
今年8月下旬，领地向合作方眉山宏大出售了旗下7个合作项目的所持全部股权，总代价约8.11亿元。
今年9月中旬，领地出售了深圳一合营公司50%股权，通过以股抵债形式抵偿了对该深圳合营公司债务2.05亿元，间接退出了深圳龙华的天屿花园项目。
今年10月初，领地被债权人皓天财经集团以27.56亿港元未偿还债务为由向香港高等法院提出清盘申请，但近日该申请已被驳回。
领地还公告说，今年10月底，公司旗下合营公司成都京领英赫置业向双流区法院申请对成都领源和成都润德进行重整获批准，以提升其整体价值及偿债能力。
对于出险房企而言，当前颇为有利的一面是房地产融资政策持续宽松，尤其是房地产项目融资“白名单”进一步向民营房企项目扩大覆盖面，另一面则是各地针对需求端的支持政策也在持续加码，房企销售额普遍有望“止跌回稳”。
大家也注意到了，一些未出险的民营房企已开始进场拿地，此次领地罕见借收购成都拿地30亩，还是很令人刮目相看的。从其盘面看，当前总体债务规模不大，加上近期资产处置、债务重组等，积极化债，应该能早点脱困上岸。