各区、县（市）政府，市政府有关部门、有关直属单位：
经市政府同意，现将《沈阳市城中村改造集体土地及地上物征收补偿安置办法（试行）》印发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。
沈阳市人民政府办公厅
2024年11月22日
（此件公开发布）
沈阳市城中村改造集体土地及地上物征收补偿安置办法（试行）
第一章 总 则
第一条 为规范我市城中村改造中涉及的集体土地及地上物征收补偿安置活动，保障被征收人合法权益，依照《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《辽宁省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》《国务院办公厅关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》（国办发〔2023〕25号），结合我市实际，制定本办法。
第二条 我市行政区域内实施的城中村改造涉及集体土地及地上物征收补偿安置的，适用本办法。
第三条 本办法所称集体土地及地上物征收补偿安置，是指为公共利益需要，依法征收农民集体所有土地（以下简称集体土地），以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等（以下简称地上物），并给予被征收人补偿安置的行为。
本办法所称被征收人，是指区、县（市）政府认定的补偿对象，包括被征地农民、农村集体经济组织和其他权利人。
第四条 集体土地及地上物征收补偿安置应遵循行政合法性原则、程序正当原则和公平公正补偿原则。
第五条 市政府统一领导全市集体土地及地上物征收补偿安置工作。
市自然资源主管部门负责集体土地征收管理工作的业务指导。
市房产主管部门负责集体土地地上物征收管理的综合协调、监督、业务指导，其所属的房屋征收主管部门负责相关日常工作。
第六条 集体土地及地上物征收补偿安置工作实行属地负责制。
区、县（市）政府是其行政区域内集体土地及地上物征收补偿安置工作的责任主体，负责统筹协调、组织实施本行政区域内集体土地及地上物征收补偿安置工作，建立集体土地及地上物征收补偿安置工作机制，落实征收信息公开要求，及时落实并规范使用征收补偿安置费用，充分保障被征收人的知情权、参与权、表达权和监督权，妥善处理涉法涉诉及信访问题。
区、县（市）自然资源主管部门负责本行政区域内集体土地征收管理工作的综合协调和业务指导。区、县（市）房屋征收部门负责本行政区域内集体土地地上物征收管理工作的综合协调和业务指导。
街道办事处（乡镇政府）或相关部门可作为集体土地及地上物征收补偿安置工作的实施单位，负责本行政区域内集体土地及地上物征收补偿安置具体工作。
第七条 市和区、县（市）发展改革、教育、民政、财政、人力资源社会保障、生态环境、城乡建设、农业农村、文物、市场监管、城市管理行政执法、税务、信访等主管部门应按照各自职责共同做好集体土地及地上物征收补偿安置相关工作。
第二章 征收集体土地的补偿安置
第八条 征收集体土地应符合《中华人民共和国土地管理法》第四十五条规定的公共利益用地情形。
区、县（市）政府征收集体土地应依法履行征收土地预公告、拟征收土地现状调查、社会稳定风险评估、拟定并公告征地补偿安置方案、依据确定的征地补偿安置方案与拟征收土地的所有权人和使用权人签订征地补偿安置协议等征地前期工作程序。
第九条 土地补偿费、安置补助费标准按照征地区片综合地价有关规定执行。严格按照法律规定制定并动态调整征地区片综合地价，切实维护被征收人的合法权益。
被征地农民社会保障方式及社会保障费用的筹集、管理和使用办法，按照有关规定执行。
第十条 征收土地申请经依法批准后，区、县（市）政府应按规定发布征收土地公告，公告时间不少于30日，并依法组织实施。 集体土地被依法征收，被征收人违反法律、法规规定，阻挠国家建设征收土地，拒不在征地补偿安置协议约定的期限或征地补偿安置决定规定的期限内交出土地的，由区、县（市）政府依法责令其限期交出土地；在法定期限内未申请行政复议或提出行政诉讼，且拒不交出土地的，由区、县（市）政府依法申请人民法院强制执行。
第三章 征收集体土地地上物的补偿安置
第十一条 区、县（市）政府决定征收集体土地的，应对集体土地及地上物一并给予补偿安置。
第十二条 自征收土地预公告发布之日起，在征收范围内实施如下行为的，不作为增加补偿的依据：
（一）擅自新建、改建、扩建、翻建房屋或其他建（构）筑物的；
（二）擅自办理土地承包经营权流转的；
（三）擅自改变房屋、土地用途的；
（四）新批准工商营业执照、民办非企业单位法人登记证书或事业单位法人资格的；
（五）新办理畜牧水产养殖等手续的；
（六）抢栽、抢建、追加放养、扩大养殖规模的；
（七）实施其他不当增加补偿费用行为的。
第十三条 区、县（市）政府应组织有关部门做好集体土地地上物调查登记工作。被征收房屋的用途、建筑面积，以不动产权属证书等具有法律效力的证明文件记载为准；上述证明文件与不动产登记簿不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
第十四条 征收实施单位应将集体土地地上物的权属、种类、数量等情况在征收范围内向被征收人公布。
第十五条 征收农村村民住宅，应按照居住条件有改善的原则，采取提供安置房或货币补偿等方式给予公平、合理补偿。实行安置房安置的，安置房屋面积不得低于被征收房屋合法登记面积。实行货币补偿的，货币补偿金额按照下列公式计算：补偿金额=补偿单价×补偿面积，其中，补偿单价和补偿面积由各区、县（市）政府结合实际制定，但补偿单价不得低于被征收房屋重置价格，补偿面积不得低于被征收房屋合法登记面积，房屋重置价格由具有相应资质的第三方房地产价格评估机构评估确定。
征收除农村村民住宅以外的其他地上物，区、县（市）政府可依据评估机构的评估结果进行补偿，也可结合实际制定补偿标准进行补偿。
区、县（市）政府可结合实际制定征收集体土地地上物的补助和奖励标准。
区、县（市）政府可结合实际增加房票安置方式供被征收人自愿选择。被征收人自愿选择房票安置的，按照《沈阳市城中村改造住宅房屋征收房票安置实施办法（试行）》执行。
第十六条 征收实施单位向市房屋征收主管部门申请，并按下列程序产生房地产价格评估机构：
（一）市房屋征收主管部门对报名的评估机构核准后，由征收实施单位将符合核准条件的评估机构名单在征收范围内公示，向被征收人发放征求意见选票，期限为10个工作日；
（二）征收实施单位负责统计反馈意见，并公布结果。收回的反馈意见选票应超过被征收人总数的百分之五十。超过收回反馈意见选票百分之五十且得票最多的评估机构，方可确定为该项目的评估机构；
（三）上述方式未能确定评估机构的，在得票排名前三家评估机构中，采取抽签方式随机确定。征收实施单位应提前3个工作日将抽签时间和地点在现场公示，并邀请公证机构到场公证。
区、县（市）房屋征收部门应对评估机构产生过程实施监管，并在评估机构确定之日起3日内将结果抄送市房屋征收管理部门。
评估机构提交评估报告后3个工作日内，征收实施单位应向被征收人公布评估报告，对评估结果有异议的，应自征收实施单位向被征收人公布评估报告之日起10日内向原房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，应自收到复核结果之日起10日内向市房屋征收评估专家委员会申请鉴定。
第十七条 征收补偿安置过程中产生的评估费用等用于征收活动的第三方服务费用，应列入征收成本。
第十八条 征地补偿安置方案中涉及集体土地地上物补偿安置的部分，应履行公众参与、专家论证、社会稳定风险评估、合法性审查等程序，经区、县（市）政府集体讨论决定后，报送市房产主管部门备案。
第十九条 征收实施单位应依据确定的征地补偿安置方案与被征收人签订地上物补偿安置协议。协议中应载明补偿方式、补偿金额和支付期限、安置用房地点和面积、安置用房交付期限、搬迁期限、过渡方式、过渡期限、搬家补助费和临时安置补助费、生效条件等事项。
在规定期限内未达成地上物补偿安置协议的，区、县（市）政府应在申请征收土地时如实说明，并在发布征收土地公告后，作出地上物补偿决定。
被征收人对地上物补偿决定不服的，可依法申请行政复议，也可依法提起行政诉讼。
拒不在地上物补偿协议约定的期限或地上物补偿决定规定的期限内腾退房屋的，按照本办法第十条第二款规定执行。
第二十条 区、县（市）政府应及时落实集体土地地上物补偿费用，并保证足额到位，专款专用。
第二十一条 对集体土地地上物的补偿不得超越经批准的征地范围。征地范围外的房屋与征地范围内的房屋不可分割时，应一并补偿。
第二十二条 征收涉及军事设施、宗教房产、文物古迹、归侨侨眷私有房屋及附属物，以及用于公益事业的非生产经营性房屋和附属设施的，区、县（市）政府应按照有关法律、法规规定办理。
第二十三条 建筑物拆除后，由征收实施单位依法办理不动产权属注销登记手续。
第四章 附 则
第二十四条 区、县（市）政府在集体土地及地上物征收补偿安置工作中不履行本办法规定的职责，滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，或贪污、侵占、挪用、私分、截留、拖欠征地补偿安置费用和其他有关费用的，依照有关法律、法规规定处理。
第二十五条 其他集体土地及地上物征收项目的补偿安置工作，可参照本办法执行。国家、省对集体土地及地上物征收补偿安置工作另有规定的，适用其规定。
第二十六条 积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，充分发挥农村集体经济组织民主协商作用，以多种方式推进城中村改造。
第二十七条 本办法中征收集体土地的补偿安置相关内容由市自然资源主管部门负责解释；征收集体土地地上物的补偿安置相关内容由市房产主管部门负责解释。
第二十八条 本办法自公布之日起施行。本办法施行前已确定征地补偿安置方案的项目，按照原政策执行。对于历史遗留问题，按照“谁实施谁负责”的原则，由有关区、县（市）政府责成原项目实施主体妥善处理。
《沈阳市人民政府办公厅关于印发〈沈阳市城中村改造集体土地及地上物征收补偿安置办法（试行）〉的通知》政策解读
一、文件出台的背景和依据
2019年8月修正的《中华人民共和国土地管理法》将农村土地制度改革成果写入法律，缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元化保障机制。2021年7月修订的《中华人民共和国土地管理法实施条例》在土地征收等直接关系农民利益的重点问题上只做加法，不做减法，进一步细化土地征收程序，完善征收补偿安置机制，按照“权责对等”原则合理划分各级政府土地征收事权，优化提升土地征收效率。2023年7月出台的《国务院办公厅关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》（国办发〔2023〕25号）提出，城市人民政府应当明确集体土地上房屋征收补偿责任部门、征收补偿标准和程序，并对依法申请强制执行情形等作出规定。为了更好地贯彻上述指导思想和理念，规范我市城中村改造中涉及的集体土地及地上物征收补偿安置活动，保障被征收人合法权益，我市结合实际情况制定了《沈阳市城中村改造集体土地及地上物征收补偿安置办法（试行）》（以下简称《办法》）。
二、文件制定的原则
《办法》依据《中华人民共和国土地管理法》等法律法规，牢固树立以人民为中心的发展思想，严格落实依法行政理念，进一步严格依法履行土地征收程序，恪守“保障失地农民生活水平不降低、长远生计有保障”原则，突出征收规范和补偿到位，明确征收集体土地及地上物应当给予公平、合理的补偿，充分保障被征收人的知情权、参与权、表达权和监督权。
三、文件的主要内容
《办法》包括“总则、征收集体土地的补偿安置、征收地上物的补偿安置、附则”共四章二十八条内容。
第一章是总则（1-7条）。明确了办法制定的目的、依据、适用范围，集体土地及地上物征收补偿安置的定义，以及市、区工作职责等。
第二章是征收集体土地的补偿安置（8-10条）。明确了征收集体土地的工作程序、补偿标准，要依法履行征收土地预公告、拟征收土地现状调查、社会稳定风险评估、拟定并公告征地补偿安置方案等征地前期工作程序，土地补偿费、安置补助费标准按照征地区片综合地价有关规定执行。
第三章是征收地上物的补偿安置（11-23条）。一是细化工作程序。对开展调查登记、组织公示、组织评估、制定征地补偿安置方案、签订补偿协议等工作环节进行系统阐述，规范工作程序，确保履行程序合法，保障被征收人的合法权益。二是明确补偿标准。为落实“原有生活水平不降低、长远生计有保障”的法定要求，一方面确立了农村村民住宅补偿底线的“两个不低于”，即补偿单价不低于被征收房屋重置价格（由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定），补偿面积不低于被征收房屋合法登记面积。
同时规定区、县（市）人民政府可以实行房票安置。另一方面，考虑到各地区经济发展水平不均衡，规定由区、县（市）人民政府制定地上物的补偿、补助和奖励标准，保障了各地区补偿政策的稳定性、持续性，确保被征收人利益不受损、权益有保障。三是规定救济途径。对评估结果存在异议的，可以先复核后鉴定；对未达成补偿协议的，由区、县（市）人民政府作出补偿决定；对未交出土地腾退房屋的，由区、县（市）人民政府责令限期交出土地；对政府的行政决定不服的，可以提出行政复议或者诉讼。
第四章是附则（24-28条）。规定了违规行为的处理、政策解释权、施行日期和历史遗留问题的处理等。明确由区、县（市）人民政府处理历史遗留问题，其他集体土地及地上物征收项目可以参照本办法执行。