最近一段时间，但凡跟杭州楼市沾点边儿的，都在津津乐道两件事——
一是10月22日的杭州土拍，77轮角逐后，最终由绿城以50717元/㎡的楼面价，刷新单价地王纪录；
二是国家统计局公布的最新70城房价数据：10月份，杭州的二手房价格环比涨幅全国第二，仅次于北京。
于是乎，熟悉的配方又来了：“还得是杭州！杭州就该永远涨！”
然而生活是无比具体的，最近跑了好几天市场，我设身处地感受到：
人类的悲喜并不相通，尤其是真实市场的割裂——
那真是比肯尼迪的脑洞大，那真是比安倍桑的心胸广！
我不否认，市中心的顶级豪宅红盘确实很能打：
市中心的海潮望月，刚交付就传出首套成交，23层中间套，278㎡，含两个车位，总价2950万，单价合10万/㎡还带拐弯儿。
相当于持有两年，800万揣兜儿了…这一幕让多少人恍惚回到2021年。
同在望江新城板块、头顶K11光环的江明月朗园也不白给：
交付还不到1个月，已经成交了小20套，主力成交价1000-1500万，单价合90000/㎡，价格谈判空间普遍在50-70万之间。
初代房东们毛利能有个300-400万，中介也能赚到相当可观的佣金。
一位相熟的中介老妹儿直言不讳：“最近来了不少从亚运村转战的同行，户型设计、得房率都有槽点，但挡不住大伙儿就是认…”
整体来看，今年杭州市中心千万级改善盘跑得是真猛！
不少老师傅私底下吐槽：从业十几、二十年来，头一回次见这么个情况…
更让我服气的是，以上豪宅产品当前的带看量、交易量仍旧保持着平稳，这是其它诸多板块的次新盘项目难以企及的。
相比之下，江对岸的亚运村逊色了不少：
绿城桂冠东方，10月曾经创造过成交量破百套的记录，但截止11月1日-27日，仅成交了43套二手房，打了四折都不止；
万科日耀之城更冷清：10月份还有40多套成交记录，但11月上半月仅成交7套，下半月降到了2套。
额…难怪中介们都扛不住，挪窝了！
现在的亚运村，一面流传着二手房买家一个月内一进一出入账20多万的故事，一面又不断上演着打新买家割肉离场的画面，主打一个撕裂！
但放在全市红盘来说，亚运村真算好的，人家让个利起码还能“保本跑”！
有些个红盘项目也想跑，那得出把血才行——
譬如未科的华润杭珹，有些房源挂牌单价都合37000/㎡了，中介说还能谈，他可是36100/㎡买的啊； 譬如供应量快赶上奥体、滨江总和的萧山市北，如今甭管是正常卖还是去法拍，破发已如家常便饭； 譬如运河新城新交付的房源，挂牌价只能围着当初37000/㎡的板块限价打转，能不能成交靠算命； 譬如曾经批量生产“万人摇”的勾庄，光是2024年就交付了5800多套房源，业主过生日吹蜡烛时都念叨着“千万别破发…”
当初打新“万人摇”时谁能想到这一幕？但凡想到了，他也不能稀里糊涂下场儿。
根据最新统计，杭州18个“万人摇”小区中，挂牌价环比上涨的有16个，占比高达89%；
但进入11月份之后，挂牌价与成交价之间的偏离值却出现明显走高，极端情况下两者之间的差距甚至达到30%…
考虑到当时的利息成本和税费成本，一个“万人摇”网红盘至少要达到20%的套利空间才算赚钱，否则就得在“保本卖”和“亏本卖”之间做选择题，所以，真正能赚钱的能有50%就不错了…
如果将统计阈值进一步扩大，你会发现：杭州二手房的整体挂牌均价，事实上仍旧处于下降通道里！
根据手边买房的数据显示：今年第35周，全市二手房挂牌均价为33070/㎡，到了第48周，这一数值下调至32255/㎡。
就这一切，还是在豪宅加速入局、市场成交放量的情况下发生的…
撕裂！太撕裂了！
说实在的，杭州楼市能进化到今天这么撕裂，我是有点心痛的——
因为我家都刚需房，能涨价的那些咱能力一般、水平有限，确实买不起。
但我内心真是一点儿都不意外：
首先，杭州本身就是一个高端改善驱动的市场！
有一说一，背靠民营经济第一强省，杭州是一点儿都不缺购买力。
据统计，杭州豪宅产品有80%的购买力为浙江人，其余20%则被邻近的上海、江苏以及远些的北京买家所瓜分。
唉？不是大家都在吐槽日子不好过吗？
嘿！刚需、改善和豪宅对应的购买力，对于“不好过”的定义实在大不相同。
说个数据你就懂了：截至2024年三季度末，全国总价1000万以上的法拍房占比不足10%，只有总价100-500万之间的普通刚需、改善房的1/5！
谁购买力强、谁债务风险大，一目了然。
从市场面看，杭州过去每一轮行情，几乎都是高端改善项目作为领头羊，率先拉起来的！
早在90年代初，绿城、金都、南都等一批本土房企在城西率先打造了一批优质项目，奠定了早期杭州富人区的雏形；
进入21世纪后，金色海岸、蓝色钱江等一批中生代豪宅不断卖出高价，塑造了人们对豪宅露天博物馆的认知与杭州房价的天花板；
再后来，壹号院、柳岸晓风、金茂府、凤起潮鸣以及奥体三兄弟等豪宅项目引领了上一轮“涨价去库存”时代的行情走向…
这一次杭州豪宅走出单边行情，自然也不意外。
其次，杭州近两年土地供应量太大，导致大量次核心和普通区域板块积压量太高。
据统计，2023年杭州总共出让14批次土地，累计成交涉宅地块123宗，成交建面950.9万㎡，成交金额约1780亿，位居全国第二。
2024年，杭州土拍市场呈现“小步快走”模式，供应节奏加快，但每批次供应量较小。
截至上半年末，杭州市区共成交34宗涉宅地，成交建面308万㎡，较2023年同期相比减少42.4%，下半年这一流速得以继续保持，截至11月中下旬已是9年来的新低。
但即便如此，结合2023、2024两个年份来看，杭州当前的二级市场供应量也是太大了！
大量次核心和普通区域板块的新房非但不稀缺，而且产品力还呈现出高度同质化：
相当多一部分甚至没有与刚交付的次新房拉开代差！
对于改善置换买家来说，要么是旧房不好卖，卖掉也与新房价差过大，而且当前环境不敢加杠杆，要么是正在供次新房，实在犯不上瞎折腾…
这样一来，次核心和普通区域板块还能有多少增量购买力，很值得商榷。
第三，之前的限价红利倒逼很多投机客进场，直接造成如今二手房抛盘量实在有点大。
这里面既有个人房东，也有拼多多房东，大伙儿是一个比一个急着出货。
听了我这话，估计亚运村内心OS是这样儿的：你干脆报我身份证吧！
一点儿没冤枉它：在华润项目未交付的情况下，小区二手房挂牌量始终维持在600-650套左右，现逮那么多接盘侠可就难了。
还有比这更过分的，未科三兄弟、三墩北三兄弟、勾庄三兄弟…大伙儿谁没干过这事儿？
所以现在问题是啥？一个“万人摇”交付，隔天就是好几百挂牌量，这要不踩踏，里面有鬼呀！
不过话说回来，经历了市场的风吹雨打之后，好多人的心态被教育得差不多了——
虽然不再幻想价格翻倍挂，不再幻想交付即套现，但事实却是：
非豪宅网红盘，算上持有成本和交易税费，必须卖到比入手价高20%才能挣钱。
按照这个标准算，“万人摇”里面能有50%赚钱的就不错了！
杭州楼市要想得到全面、彻底的改观——必须得学会控地！
目前，杭州已经完全取消了限购措施，而且新房价格天花板打开了。
但如果没能在限制增量、优化存量上下苦功夫，对后市的长期拉动效果恐怕也会打折扣。
道理很简单，现如今的止跌回稳，多一半靠的是政策段发力往上顶；
可是天量供应如果不加以节制或节制不到位，很容易把为数不多的政策端、财政端、需求端、货币端的资金流入给摊平。
就比如说现在，许多网红盘交付即砸盘、交付即破发，再好的预期也经不起这么玩啊…
更何况，2024、2025两个年份，是杭州万人摇红盘的交付大年——
如果不进一步控制增量，前面我们谈到的问题大概率会在明年进一步凸显。
显然，这不是我们想要的结果。
2024年，杭州土拍供应量已经创下多来年的新低，这是个不错的开始，但似乎还不够。
在这儿，请允许我斗胆提个加码版的意见：
在全面控制供地规模的同时，能否在奥体、望江、滨江区政府这种绝对的核心地段断供一阵子？
饿了一段时间后，再分批少量推出小地块，容积率尽可能放低，怎么壕怎么来，反正就是让大牌开发商重新抢起来…
反观像萧山市北、运河新城、浦沿、云城这样一些一二手房供应量都很大的板块，要么就忍一忍，一时半会管住卖地的手？
憋它个一年半载，也就相当于将核心区当前二手房价格彻底稳夯实了。
这个部分一夯实，整个市场的锚也就夯实住了！
再搭配土地供应有节奏地削减，是不是目前的价格体系也就稳住了呢？
要采取方法降低二手房的抛盘压力，整个市场的预期才能真正起来。
说到底，就是要做到一边控制供地规模，一边挤牙膏再核心区轰油门、热地价。
深圳现在不就这么干的吗？财政硬扛，扛完了咱卖地王…
没错，我当然知道，杭州的土地财政依赖度是啥样儿，过去几年的卖地收入是啥样儿…
所以这个事儿，非常非常考验杭州的魄力、信心和勇气。
个人认为，长痛不如短痛，对于杭州乃至和杭州一样过去几年卖地卖嗨的城市而言——
要稳预期，就得先忍耐刮骨疗毒之痛。
下周我们又将开始新一轮全国12个城市的市场调研，并且会在每个城市举办线下活动和大家见面交流。
我们也会把调研后的一手数据和市场同步发到朋友圈里，大家可以扫码下方二维码加我们微信关注我们的调研动态！
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