众所周知 , 企业管理和运营就是 PDCA的循环过程 , 但更多企业往往善于做 PD, 在 CA( 回顾 、检查和调整 )环节做得不足 。这也说明了“ 凡事计划容易执行难 ” , 而执行得好与否 , 关键还在于检查。对目标成本管理而言 , 也是如此 。房地产企业需要做好每月的动态成本回顾与“ 检查 ” , 才能真正做好目标成本的过程管控 , 才能尽可能地确保目标成本不失控。
案例: 两干万元变更未上报 , 成本超支 , 领导火冒三丈
曾经有这么—家地产企业 , 在市场低迷时期领导决定对某—个楼盘进行降价销售 , 以快速回笼资金。但这个价格到底降多少合适呢? 领导从成本人员那里了解到的动态单方是1. 2 万元 , 于是 , 领导决定从每平方米1. 8 万元降至每平方米 1. 6 万元。可到项目竣工后才发现 , 成本单方竟然跳到了 1. 4 万元 , 这样再考虑税金等成本后 , 该楼盘竟卖亏了一大截!
为什么会出现这种情况呢? 原因很简单 , 就是当初领导做决策所依据的动态单方是不准的。为什么呢? 因为有近两千万元的变更未上报 , 所以造成当时的动态成本不准。
我们进行成本策划 、编制目标成本 、分解合约规划 、进行采招 、签订合同等—系列的管理措施 , 其根本目的就是为了保障在成本执行过程中目标成本不被突破。那么 , 如何实现这—点呢? 其实就是通过动态成本与目标成本的实时对比来实现 , 所以动态成本可以被理解为成本管理的“ 体温计 ”, 随时反映项目的成本管理健康程度。
动态成本的定义
动态成本是什么呢? 目前房地产企业还没有统一的定义: 有的认为是已经签 约的合同金额总和, 有的理解为已完工产值总和 , 有的理解为已经支付的款项总 和 。上述这些都属于投资进度的概念 , 非常重要 , 但不能代表动态成本 , 动态成 本简单地说就是项目 (或产品) 的预计最终成本 (如图1所示) 。
图1 动态成本定义
具体而言 , 动态成本是指在项目启动后的任何一个时点 , 对项目最终结算成 本的预测 。由于目标成本形成后 , 受材料 、设备 、劳动力等市场价格变化, 以及设计变更 、经济签证 、工程量变化等各种因素的影响 , 它会有一定的变化, 这个变化就需要以动态成本反映出来 , 直到项目结算 。 目标成本 、动态成本 、结算成 本的关系如图2所示。降本增效，就用数字成本管理平台
动态成本等于预计的最终成本 , 其内涵关键在于“ 动态 ” 二字 , 因此 , 在 常规的项目开发三大阶段—项目启动阶段 、项目开发过程和项目结束阶段 , 动态成本表现出三种不同的计算方式 , 具体如图 3所示。
图2 动态成本示意图
图3 在项目开发三大阶段动态成本的不同表现
准确的动态成本 , 特别是产品动态单方是我们进行产品销售定价和项目结算 时成本结转的重要依据 。特别是对于房地产这种采用预售制度的行业来说 , 动态 成本的准确性更为重要 , 因为卖房的时候产品还没有生产完 , 如果不能在过程中 得到有效的动态成本作为依据 , 将给定价带来极大风险 , 直至威胁项目投资收益的兑现!
动态成本的计算公式
动态成本包含两部分内容: 已发生和待发生 。其中 , 已发生部分包括已发生合同和已确认变更 ; 待发生部分包括已发生合同的预估变更和待发生的合约规划。由此 , 我们就得出了动态成本的公式: 动态成本 =已定合同 +已定变更 +待发生合约规划 +已定合同的预估变更 。具体如图 4 所示。
图4 动态成本计算公式
在上述公式中 , 对于已签合同的确认变更和预估变更要做好区分。它们在管理上的关注点有很大区别 。两者的区别和内涵差异如下: 已定变更指的是已签约的合同发生变更 , 而且这个变更的内容和涉及的成本 ( 金额) 已经得到了甲、乙双方认可 , 可以明确归入动态成本, 这部分金额未来不太可能发生变化 ; 预估变更包含三类内容, 其中一个是供应商 ( 施工方) 已经向甲方提出变更内容及变更金额 , 但尚未得到甲方确认的部分 。一个是供应商 ( 施工方) 尚未向甲方出, 但甲方根据市场情况预计要发生的合同金额增加 。还有一个是预估需要进行的预算调整部分 。具体而言 , 它们的区别如图5 所示。点击了解AI降本，把钱花在刀刃上
为更好地说明动态成本 , 我们不妨拿建筑工程科目的动态成本为例来进行具体 阐述。
图5 确认变更与预估变更的区别
案例: 建筑工程科目动态成本的算法
某项目建筑工程科目的目标成本为2000 万元 , 首先要对该科目的这2000万元目标成本进行合约规划分解。具体分解到了9个合同 , 并且随着项目展开 , 合约规划逐步被合同取代。为了让动态成本更加准确 , 在合同执行时需考虑如下 4 种情况:
(1) 如果合同金额大于合约规划金额 , 则消耗科 目 ( 建筑工程) 规划余 量 , 如果合同金额小于合约规划金额 , 节省部分进入规划余量。
(2) 如果项目开发周期比较长 , 市场行情变化后 , 需要审视已签订合同 , 判断其是否可能发生变更 , 如果有可能 , 就需要对该合同进行预估变更处理 , 做到反映合同潜在的变更。
(3) 正式变更发生时 , 先考虑该合同是否已经准备了预估变更 , 如果有 , 则先耗用预估变更 , 不足部分耗用科目规划余量 ; 如果没有 , 则直接消耗科目规 划余量。
(4) 待发生合约规划在其后续执行过程中 , 也需要根据项目可能发生的情况进行微调。
具体建筑工程目标成本的合约规划与合同执行如表6 - 1 所示。
这样我们依据合同 (合约) “ 先横向 , 后纵向 ” 汇总 , 就得到了该科目的动态成本金额 ,从表6 - 1中我们不难得出 , 此时的动态成本为2065 万元。
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