总结： 2024年上海第七批次土拍中10宗商品住宅地块均成交，成功揽金307亿元。七批次土拍呈现以下五个特征：1，年底超大供应，“压箱底”好货密集上架；2，”双高双竞“新规后，首幅触发第二轮竞价地块诞生；3，房企拿地热情回升，联合体形式拿地成主流；4，土拍溢价率刷新记录，多地块厮杀激烈；5、央国企豪横进货，注重区域深耕。
01
年底超大供应，“压箱底”好货密集上架
与前六批次小步快跑节奏不同，上海七批次土拍加大马力一次性供应10幅地块，出让住宅总建面达54.74万平米，创今年之最，成交金额创新高。一方面，上海今年土地供应计划完成度低，另一方面，六批次堪称史上最“凉”土拍。此外，供应地块质量非常高。从板块位置看，10幅地块均位于主城区和新城范围内，外环内7幅，中环内5幅，内环内2幅。即使外环外也位于成熟的优质居住板块，如浦东唐镇、闵行梅陇、青浦新城核心区。从周边配套看，10幅地块配套设施均较完善，交通、教育、医疗齐全。从周边楼盘看，不少地块紧邻当前热销/待售项目，比如唐镇地块紧邻安高申宸院，新杨思地块紧邻新杨思上园，梅陇地块紧邻安高申陇院。
02
”双高双竞“新规后，首幅触发第二轮竞价地块诞生
上海土拍实施双高双竞新政后，五六批次共6宗地块均未触发第二轮竞价环节，七批次首块进入第二轮竞价环节的地块诞生，也是争夺最为激烈的浦东新杨思地块，该地块经过202轮竞价，最终以成交总价78.969亿元，溢价率40.4%。该地块第二轮竞价环节的竞品质指标均达到上限值。
03
房企拿地热情回升，联合体形式拿地成主流
七批次10幅地块拿出热门板块的“压箱底”优质地块，对于市场和房企来说都是“紧急补货”，房企拿地热情上涨，本轮共20家房企参与竞拍，地块竞争激烈，6宗地块有2-5家房企参拍，1宗地块有6家房企参拍。本轮参拍房企主要以央国企为主，并且出现多个联合体形式拿地，多个房企报名以单独或联合拿地形式重仓多幅地块，也有房企不单独参拍只以联合体形式下场。
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土拍溢价率刷新记录，多地块厮杀激烈
七批次土拍平均溢价率高达14.7%，远高于前六批次，其中10幅地块仅3宗底价成交，其余7宗地块溢价率均在10%以上，最热门地块浦东新杨思地块溢价率40.37%，刷新最高记录，除此之外，其他热门地块同样”杀疯了“，浦东唐镇地块溢价率26.56%、闵行梅陇板块溢价率18.49%都创下该板块内溢价率新高 。
05
央国企豪横进货，注重区域深耕
七批次土拍央国企成交金额占比97%，本轮土拍规模房企疯狂进货，保利一举拿下四宗地块，华润置地连中三元，补仓意愿强烈，一改此前”审慎“补仓的态度，同时泰国外资企业布局上海。 同时房企更加注重区域深耕，中海继续深耕杨浦东外滩板块，保利又补仓杨浦2幅地块，自去年以来已拿地4幅。
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